Девелоперы просят реструктуризации
Владельцы коммерческой недвижимости пытаются пролонгировать кредиты
Высокая стоимость заемных средств вынуждает некоторых крупных владельцев коммерческой недвижимости, включая собственника офисных зданий в Москве O1 Properties и Mall Management Group, девелопера торговых центров, договариваться с банками о реструктуризации кредитов с плавающими ставками. Сейчас их уровень достигает 22–24%. В такой ситуации при дальнейшем повышении ЦБ ключевой ставки ряд держателей заметных объектов могут обанкротиться, опасаются участники рынка. Банкам, в свою очередь, невыгодно изымать активы у заемщиков, не справляющихся с финансовой нагрузкой, так как управление недвижимостью требует определенных затрат.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
О том, что ряд крупных владельцев коммерческой недвижимости договариваются с банками о реструктуризации кредитов, взятых под залог объектов, “Ъ” рассказали участники рынка. В качестве примера они приводят бизнес-центр «Большевик» в Москве, принадлежащий O1 Properties (также владеет в столице офисными комплексами «Белая площадь», «Аврора», «Вивальди плаза», «Фабрика Станиславского»). Есть риск, что на этот объект может обратить взыскание Московский кредитный банк (МКБ), говорит один из собеседников “Ъ”. Об этом же ранее сообщала газета «Ведомости» со ссылкой на свои источники. В O1 Properties отказались от комментариев. В МКБ на запрос “Ъ” не ответили.
Собеседники “Ъ” также говорят, что реструктуризировать долговую нагрузку торгового комплекса «Кузьминки молл» пытается собственник объекта — Mall Management Group (также владеет торгцентром «Павелецкая плаза» в столице). В компании не ответили “Ъ”.
Активная тенденция к переговорам о реструктуризации кредитов особенно наблюдается по объектам с долговой нагрузкой выше 45% от их стоимости, уточняет партнер консалтинговой NF Group Станислав Бибик.
Этот процесс стал массовым после резкого роста ключевой ставки ЦБ (сейчас она на уровне 19%), что напрямую влияет на условия кредитования, утверждает эксперт.
Сегодня ставки по кредитам с плавающими процентами находятся в диапазоне 22–24%. При таком положении дел арендного потока, получаемого построенными в кредит объектами, может не хватить на обслуживание долга, поясняет директор направления рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании IBC Real Estate Николай Горюнов. По его данным, текущая доходность объектов коммерческой недвижимости находится на уровне 10–15%. Особенно остро эта проблема стоит перед недавно введенными в эксплуатацию торгцентрами, у которых финансовые показатели пока еще не на пике, отмечает старший директор консалтинговой компании CORE.XP Марина Малахатько.
На рынке коммерческой недвижимости основным кредитором считается Сбербанк, где сообщили “Ъ”, что общая стоимость его портфеля кредитов, выданных под такие объекты, составляет около 1,7 трлн руб.
В «Сбере» говорят, что сегодня «поддержка требуется объектам, по которым кредитные метрики значительно отклоняются от среднерыночных», то есть когда отношение долга к оценочной стоимости превышает 60–70%. Но массового процесса переговоров с владельцами недвижимости о реструктуризации долгов пока не наблюдается, настаивают в банке. В ВТБ, Газпромбанке, Альфа-банке, которые также кредитуют участников этого рынка, комментарии не предоставили.
Банки не заинтересованы изымать объекты при возникновении у заемщиков первых трудностей, так как затратная часть при управлении такими активами значительна, отмечает Марина Малахатько. Поэтому, добавляет Станислав Бибик, стороны до последнего договариваются о пролонгации сроков выплат или пересмотре процентов по займам. В исключительных случаях банки могут входить в капитал балансодержателя объекта с первыми признаками проблем, конвертируя часть долга в долю в недвижимости, говорит Николай Горюнов.
Если рост ключевой ставки ЦБ продолжится, то банки вынуждены будут взыскивать проблемные объекты, не исключает вице-президент Союза торгцентров России Павел Люлин. Он напоминает, что в предыдущие кризисы тоже банкротились балансодержатели крупных объектов — торгцентры «Ривьера», сеть торговых комплексов «Июнь».