РЖД поднимается на башню
Госкомпания купила небоскреб в «Москва-Сити»
Как стало известно “Ъ”, ОАО РЖД закрыло сделку по приобретению 350 тыс. кв. м в небоскребе Moscow Towers, недавно построенном в деловом кластере «Москва-Сити». Ранее госкомпания намеревалась арендовать в будущей башне площади под новую штаб-квартиру, которую первоначально планировалось построить на месте Рижского грузового двора столицы. Но планы изменились. Это объясняется тем, что объект в «Москва-Сити» уже готов к сдаче в эксплуатацию. К тому же аренда офисных помещений в больших объемах становится менее выгодной.
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
О том, что ОАО РЖД заключило сделку по 350 тыс. кв. м в «Москва-Сити» в небоскребе Moscow Towers (его общая площадь 411 тыс. кв. м), рассказали четыре источника “Ъ” на рынке недвижимости и собеседник “Ъ”, близкий к госкомпании. О завершении строительства этого объекта сообщалось в июне 2024 года. В РЖД и Moscow Towers от комментариев отказались. Но факт сделки подтвердили в CORE.XP, выступившем одним из ее консультантов.
Гендиректор CORE.XP Владимир Пинаев уточнил, что в сделку вошли офисы общей площадью более 200 тыс. кв. м, апартаменты и парковка на 100 тыс. кв. м. Чуть более 60 тыс. кв. м, отведенные в башне под ритейл, заведения общепита и другую сопутствующую инфраструктуру, ОАО РЖД не выкупает, уточнили в CORE.XP.
Гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша оценивает стоимость приобретаемых госкомпанией площадей в Moscow Towers в 160 млрд руб., руководитель департамента по работе с офисными площадями IBC Real Estate Екатерина Белова — в 227 млрд руб.
Владимир Пинаев поясняет, что ОАО РЖД приобрело часть объекта для размещения сотрудников основных подразделений. Апартаменты, находящиеся в башне, компания позже может перепроектировать в офисные пространства, отмечает Дмитрий Клапша.
ОАО РЖД заинтересовалось площадями в Moscow Towers более полутора лет назад, но речь, правда, шла об аренде (см. “Ъ” от 7 марта 2023 года). Тогда в госкомпании сообщали “Ъ”, что рассматривают этот объект для размещения 18 тыс. работников центрального аппарата, филиалов и дочерних обществ в Москве. На конец 2023 года списочная численность работников ОАО РЖД составила 685,2 тыс. человек, следует из отчетности компании.
Исходно ОАО РЖД планировало разместить свою штаб-квартиру в строящемся на месте Рижского грузового двора на северо-востоке Москвы многофункциональном комплексе общей площадью 457 тыс. кв. м. Но в начале 2023 года госкомпания отказалась от этого плана, сообщив, что из-за изменившейся в стройиндустрии конъюнктуры ищет альтернативные варианты. Из-за длинного девелоперского цикла для реализации проекта Рижского грузового двора госкомпании бы понадобилось от семи до десяти лет, отмечает руководитель департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов.
Главное преимущество Moscow Towers — это «возможность быстрого размещения штаб-квартиры ОАО РЖД и максимизации операционной эффективности за счет консолидации бизнеса», утверждает Владимир Пинаев. Переезд госкомпании может состояться уже в 2025 году, считает Екатерина Белова.
В то же время аренда становится все менее выгодным вариантом для крупных компаний, отмечает руководитель офисного департамента консалтинговой компании Invest7 Ксения Харкевич. По ее словам, в условиях низкой вакантности и растущих ставок аренды на офисном рынке найти подходящее пространство очень трудно. Доля свободных офисов от 5 тыс. кв. м в октябре 2024 года составила 5%, подсчитали в CORE.XP.
Изначально площадка под Moscow Towers принадлежала мэрии Москвы, но в 2011 году права на ее аренду за 7,22 млрд руб. выкупила структура «Киевской площади» Года Нисанова и Зараха Илиева. Спустя шесть лет стало известно о привлечении в проект неназванного финансового партнера. В разное время СМИ сообщали, что будущий небоскреб перешел в собственность акционеров СМП-банка Аркадия и Бориса Ротенбергов, а затем — Григория Баевского, упоминавшегося в 2016 году в списке аффилированных лиц банка. Представитель Аркадия и Бориса Ротенбергов заявил “Ъ”, что бизнесмены не являются бенефициарами Moscow Towers или любой другой недвижимости в «Москва-Сити».