Район многоточечной застройки

Самые интересные с точки зрения девелопера и частного инвестора территории — недооцененные, поскольку вложения в них обещают быть сверхвыгодными. К таковым, безусловно, относится район Мневники. Здесь есть все, чтобы он мог считаться "элитой второго ряда": река, хорошие транспортные магистрали (существующие и строящиеся), парковая зона. Но одновременно с этим — заброшенные промзоны и нереализованные грандиозные проекты. Этот противоречивый район Москвы исследовал корреспондент "Ъ-Дома" ВАЛЕНТИН КОРНЕВ.

Остатки былого деления

Мневники — необычный район Москвы. Села Хорошево и Мневники известны еще с XVI века как места загородного отдыха, хорошей охоты и рыбалки. На московские рынки отсюда возили налимов, здесь любил бывать Иван Грозный, а Борис Годунов даже построил в Хорошеве церковь.

Эти земли вошли в черту Москвы только в начале 1960-х годов. Из 1500 га общей площади района на жилую застройку приходится немногим более трети — 520 га. Почти половина территории приходится на заповедную зону Серебряный Бор (420 га) и Нижние Мневники (340 га) — полуостров, образованный Москвой-рекой, где по сей день существует действующая деревня из 50-60 домов (через нее проходит дорога, соединяющая Ленинградское шоссе с городскими трассами западного и юго-западного направлений). Еще 220 га приходится на промзону, которая в перспективе будет выведена, а земля — перепрофилирована.

Деревня как доминанта

Как ни странно, именно деревня является географическим центром размещения ряда строительных проектов, реализуемых как на территории вокруг проспекта Маршала Жукова, так и с южной стороны реки — в окрестностях Рублевского шоссе и Филевского парка.

Жилые кварталы Мневников — это в основном пятиэтажки первых серий. По этой причине район вызывает интерес у застройщиков: можно сносить старые дома и возводить на освободившихся землях целые кварталы, что и происходит. Один из самых известных проектов — комплекс "Велтон-Парк" (просп. Маршала Жукова, вл. 43), который строит компания "Крост" на территории 75-го квартала Хорошева-Мневников ("Крост" — один из основных застройщиков этих мест).

На спускающейся к реке территории, ограниченной проспектом Маршала Жукова, Карамышевской набережной, улицами Саляма Адиля и Народного Ополчения (около 30 га), сносится 36 пятиэтажек и 7 нежилых домов, вместо которых появится 15-20 новых корпусов высотой до 32 этажей. Совокупная площадь застройки должна превысить 500 тыс. кв. м, а внутри района будет создано искусственное каскадное озеро площадью 1000-1500 кв. м.

Проект относится к крупным, по масштабу он сопоставим с "Гранд парком" на Ходынском поле. Реализация его начата в 2002 году, а полное завершение планируется на 2009 год. Корпуса строятся поочередно и достаточно интенсивно, однако люди, посещавшие стройку с целью возможного приобретения квартиры, отмечают, что процесс строительства затягивается. Кроме того, что жителям первых сданных корпусов придется несколько лет жить на стройке, стоит отметить, что до появления объектов инфраструктуры "Велтон-Парка" его жителям придется пользоваться тем, что есть в окрестностях,— муниципальными детскими садами, школами и поликлиниками.

Надо отметить, что через несколько лет, после завершения строительства системы трасс и тоннелей, а также нового моста над Москвой-рекой в районе Карамышевской набережной, Мневники окажутся в непосредственной близости от скоростной трассы, соединяющей Новорижское шоссе с центром Москвы. Впрочем, оживленная трасса — минус в смысле экологии.

Сейчас в "Велтон-Парке" продается много квартир. Два корпуса (четвертый и третий) уже готовы, строится второй корпус (чуть ближе к проспекту Маршала Жукова), в ноябре началось строительство пятого корпуса. Квартиры здесь площадью от 48 до 140 кв. м, стоят от $4100 за метр. "Крост", и в частности "Велтон-Парк", прошел аккредитацию по ипотечным сделкам у банка "Дельтакредит", но пока жилье продается медленно. В компании рассказали, что к Новому году ожидается подписание соглашения с тремя банками о возможности кредитования покупок квартир в "Велтон-Парке" на ранних этапах строительства. Это может активизировать процесс инвестирования, в котором банки пока участвуют неохотно. Кстати, возможно, именно это обстоятельство побудило компанию "Крост" объявить акцию по привлечению покупателя: всем, кто до Нового года приобретет в "Велтон-Парке" квартиру площадью больше 70 кв. м, достанется в подарок машиноместо.

Несмотря на то что над созданием "Велтон-Парка" еще работать и работать, "Крост" уже планирует реализацию еще более крупного проекта — реконструкции сразу двух кварталов района Хорошево-Мневники, 84-го и 85-го. На этой территории должно быть построено больше 400 кв. м жилья (точнее сказать невозможно, поскольку проектирование находится в начальной стадии).

Элита, байки, гаражи

"Велтон-Парк" — отнюдь не самый дорогой проект на территории Мневников. Чуть дальше от центра по проспекту Маршала Жукова на территории Серебряного Бора расположен жилой комплекс "Сильверплейс", где метр площади в таунхаусах продается по $10 тыс., а совокупная цена объекта (общая площадь — около 380 кв. м) приближается к $4 млн.

По некоторым оценкам, на территории Мневников можно разместить еще 1,5-2 млн кв. м жилья.

Особая часть района — земли в излучине Москвы-реки. В Нижних Мневниках находится известный байкерский клуб "Секстон", появившийся еще в начале 90-х. Саму деревню неоднократно пытались расселить в 90-е годы, однако, вопреки бумагам чиновников префектуры СЗАО, она продолжает существовать.

Вокруг деревни Мневники расположены скопления старых гаражей, часть из них арендуют автосервисы. И ходят слухи, что где-то в этих гаражах разбирают на запчасти ворованные иномарки.

Деревня Мневники перестанет существовать, но на ее месте не будет ни нового жилья, ни бизнес-центров. На этой территории планируется развитие природного комплекса, который, как известно, занимает около четверти московской земли.

Чудеса в решете

В отличие от Серебряного Бора, Нижние Мневники не входят полностью в состав особо охраняемых природных территорий Москвы. К памятникам природы здесь относятся живописная ракита в окрестностях деревни и маленькая прибрежная полоска земли, где водятся птицы редких видов. Возможно, решение властей об отнесении остальных земель к природному комплексу связано с давними планами строительства одного из самых крупных рекреационных объектов Москвы.

История создания детского парка чудес (одно из самых крупных столичных несвершений ХХ века) восходит к началу 60-х годов, когда Никита Сергеевич Хрущев во время визита в Америку решил создать наш аналог Диснейленда, только более грандиозный. В рамках реализации соответствующего постановления Политбюро ЦК КПСС в Мневниках под будущую великую стройку отвели больше 300 га. Впрочем, все так и ограничилось бумагами; проект был реанимирован уже после распада СССР.

В 90-е годы земля была передана некоммерческому фонду детского парка чудес Зураба Церетели — эта организация должна была финансировать строительство. Видимо, для обеспечения притока финансов в Мневниках был открыт огромный оптовый рынок, известный своей дешевизной. Управляла рынком компания "Торговый мир 'Экзотик'", заключившая с фондом инвестиционный договор о строительстве детского парка чудес.

Спустя несколько лет рынок закрыли, и сейчас на этом месте большой пустырь. Правда, уже после закрытия торговли фонду детского парка чудес удалось найти инвестора, готового вкладывать в проект адекватные деньги (по предварительным оценкам разработчиков — $2-3 млрд). Инвестором оказалась корпорация "Социальная инициатива", которая к настоящему моменту прекратила свою деятельность. А еще до этого правоохранительные органы предъявили детскому парку чудес претензии в неуплате налогов за 1999-2001 годы примерно на 170 млн рублей.

Дальнейших шагов по созданию детского парка пока не предвидится. Видимо, жителей деревни, редких птиц и живописную ракиту в ближайшие годы никто не потревожит — благо можно много чего построить на землях, расположенных по соседству.

За околицей

За деревней Мневники близ южного берега Москвы-реки находится еще несколько мест, которые облюбовали для застройки инвесторы. Один из проектов — строящийся по улице Истринская, вл. 2-8 жилой комплекс, состоящий из нескольких корпусов. Застройщиком выступает компания "МОРЕ плаза" (в 90-е годы известная как ППСК ТЭЦ-25 — та самая, у которой рухнул дом на Мичуринском проспекте). Несмотря на близость Рублевского шоссе и престижность Западного округа в целом, квартиры здесь продаются существенно дешевле, чем к северу от деревни Мневники,— по $3000-3300 за 1 кв. м.

Еще один интересный дом строится недалеко от Филевского парка — от него площадка отделена промзоной завода имени Хруничева. Это возводимый компанией ФЦСР возле небольшого жилого массива "Ривер Хаус" (Филевский бульвар, вл. 10). Три 14-18-этажных корпуса стоят всего в 50 м от Москвы-реки. Сначала сдача домов планировалась в первом квартал 2006 года, потом она была перенесена на 2007 год. Несмотря на это, квартир в комплексе осталось немного. Квартиры площадью 89-90 кв. м (некоторые из них с видом на реку), цены — $4500-5000 за 1 кв. м.

В окрестностях мневниковского мыса есть много земли, предназначенной под освоение, однако подтвержденных данных о проектах, которые будут здесь осуществляться, пока нет. Но ходят слухи о том, что предлагается к освоению территория неподалеку от гребного канала площадью более 150 га. Так или иначе, географические и природные особенности Мневников делают выгодными самые разные строительные проекты.