Ставки обрушили планы

В третьем квартале 2024 года число сделок на первичном рынке недвижимости в Тюмени резко упало — почти вдвое по сравнению со вторым кварталом. В первую очередь такой результат связан с июльской отменой льготной ипотеки с господдержкой. Эксперты считают, что застройщики не будут снижать цены на жилье (средняя стоимость 1 кв. м в новостройках выросла до 141 тыс. руб.), а при более благоприятных условиях они, напротив, еще их поднимут.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

За третий квартал 2024 года в Тюмени было продано 2,9 тыс. квартир в новостройках, что почти вдвое (на 47%) меньше, чем во втором квартале, и в три раза (на 68%) меньше числа сделок в июле-сентябре 2023, следует из данных «Циан.Аналитики».

«Отмена "безадресной" льготной ипотеки, ужесточение выдачи кредитов по другим программам, эффект высокой базы прошлого года — все это привело к такому заметному снижению спроса»,— пояснил «Ъ-Урал» руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов

За последний год, по данным господина Попова, с использованием ипотечных программ покупали около 30% жилья на вторичном рынке, а в новостройках доля покупок с использованием займа составила 65%. Директор по рекламе и продажам девелопера «Брусника» Иван Соболев отметил, что в 2023 году доля квартир, купленных с использованием ипотеки, составила 86%, а в 2024 — 67%. По данным «Брусники», с июля частота покупки жилья за счет ипотечных средств снизилась в 4,5 раза. В ГК «Энко» заявили, что количество покупок заметно сократилось в июле.

Напомним, что в июле в России завершилась запущенная в 2020 году одна из самых массовых государственных программ льготной ипотеки на жилье в новостройках, доступная широкой категории заемщиков.

Президент ассоциации «Объединение риелторов Тюменской области» Светлана Бабушкина отметила, что цены как на вторичное, так и на первичное жилье сейчас находятся в состоянии стагнации, продавцы «вторички» лишь слегка корректируют их в сторону уменьшения. По данным «Яндекс Недвижимости», в июне средняя медианная цена на первичное жилье в Тюмени за 1 кв. м составляла 134,5 тыс. руб., на вторичном рынке около 114 тыс. руб.

Сразу после сворачивания льготных программ новостройки подросли в цене до 136 тыс. руб., тогда как вторичное жилье осталось в прежнем ценовом диапазоне.

С июля по октябрь первичное жилье подорожало на 3,6% до 141 тыс. руб. за 1 кв. м. По оценке «Циан.Аналитики», это на 2% больше, чем в прошлом квартале, и на 11% больше значения прошлого года.

Цена реальной продажи квартир фиксируются в третьем квартале на уровне 139 тыс. руб. за 1 кв. м (+1% за квартал и +19% за год). Стоимость квартир на вторичном рынке выросла, по разным данным, всего на 0,5-0,8% за квартал и составляет 115-121 тыс. руб. за 1 кв. м. По оценкам «Циан.Аналитики», это больше прошлогоднего показателя на 8%. Разрыв предложения на первичном и вторичном рынке за год вырос с 12% до 16%.

Эксперты отмечают, что срок экспозиции объектов на рынке стабильно продолжает расти — с 85 дней в июне он увеличился до 121 дня в октябре. Сейчас на рынке недвижимости Тюмени находится 10 тыс. лотов на «вторичке» и 22 тыс. квартиры в новостройках.

Предложение вторичного жилья за год выросло незначительно (на 8%), тогда как предложение новостроек — почти вдвое (на 43%).Ведущий аналитик агентства недвижимости «Этажи» Александр Иванов пояснил, что рост цены связан как с применением застройщиками стимулирующих мер, влияющих на себестоимость, так и с тем, что изменяется структура предложения, поскольку с рынка выкупаются наиболее доступные варианты жилья.

Хотя цена 1 кв. м на первичном рынке Тюмени выросла, полная стоимость на новые квартиры с июля находится в районе 7,5 млн руб. и постепенно снижается, что говорит об уменьшении среднего метража экспонируемых квартир, считает коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. По его мнению, цены на новостройки и готовое жилье в ближайшее время ждет умеренное снижение. «Большие распродажи объектов маловероятны, так как девелоперы обладают довольно высоким запасом прочности и финансовой подушкой, которую они накопили за годы действия программы льготной ипотеки. Наиболее вероятно, что девелоперы будут продолжать предлагать специальные акции и скидки на выделенный пул квартир, и незначительно снижать цены»,— сказал он.

Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что снижение цен — «последний шаг» девелоперов, на который они пойдут только в крайнем случае, поскольку сделать это им не даст банковская отрасль.

«Это грозит для банков кризисом, потому что они будут вынуждены выделять дополнительные средства в резервный фонд, поскольку залоговая недвижимость не будет покрывать возможные убытки в случае дефолта»,— сказала она.

Алексей Попов обратил внимание на то, что акции девелоперов в Тюмени пока носят точечный характер, поэтому их активация не приводит к заметной коррекции цен по рынку в целом.

Госпожа Бабушкина добавила, что сейчас существует большой отложенный спрос на жилье из-за низкой покупательной способности, который при более благоприятных экономических условиях может поспособствовать буму покупательской активности и, как следствие, росту цен на жилье. При этом она не ожидает падения объемов ввода жилья застройщиками, поскольку правительство Тюменской области поддерживает сферу программами КРТ (комплексное развитие территорий).

Анна Капустина