Торгцентры и офисы в мелкой нарезке
У коммерческой недвижимости снижается средний чек
Завершение основного этапа реализации российских активов иностранных инвесторов, выход на рынок частных инвесторов и высокая стоимость заемных средств могут привести к снижению среднего чека по покупке коммерческой недвижимости в России более чем на 40% по итогам года, до 3,5 млрд руб. Фокус покупателей на небольших объектах способствует снижению общего объема вложений в коммерческую недвижимость.
Фото: Андрей Бресонов, Коммерсантъ
Фото: Андрей Бресонов, Коммерсантъ
Средний чек сделок по приобретению коммерческой недвижимости в России по итогам 2024 года может составить 3,5 млрд руб., сократившись на 40,7% год к году, подсчитали в консалтинговой компании Nikoliers. Аналогичный тренд отмечают в CMWP. По мнению консультантов, в январе—сентябре средняя стоимость сделки с коммерческой недвижимостью в России составила 4,2 млрд руб., сократившись в два раза к значению за весь 2023 год.
Падение среднего чека может быть продиктовано высокой базой 2023 года, когда были заключены крупные сделки с активами уходящих из России зарубежных игроков, говорит старший директор консалтинговой компании CORE.XP Ирина Ушакова. Например, в прошлом году были закрыты сделки по продаже 14 торгцентров («Мега», «Метрополис», «Коламбус» и пр.). В этом же году, согласно подсчетам руководителя департамента рынков капитала Nikoliers Дениса Платова, доля сделок с зарубежными активами может сократиться с 46% до 30%.
Партнер консалтинговой компании NF Group Станислав Бибик говорит, что доля сделок с иностранными активами в общем объеме инвестиций снизилась на 15 процентных пунктов год к году, до 14%. В регионах заметных объектов также продается меньше. Их доля в структуре инвестиций за январь—сентябрь составила 18,3%, в прошлом году — 28,9%, следует из данных Nikoliers.
Господин Бибик замечает, что на рынке становится больше небольших инвестиционных трансакций.
Растет активность частных инвесторов, приобретающих готовые арендные бизнесы, поясняет инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Аржанухин. Нередко, по его словам, проходят и клубные сделки, где несколько инвесторов покупают объект вскладчину. Ориентируясь на подобных клиентов, девелоперы, по наблюдениям директора консалтинговой компании WeWall Евгения Тамошина, увеличивают долю проектов с мелкой нарезкой офисных площадей, по 30–50 кв. м.
Наращивают присутствие закрытые паевые инвестфонды недвижимости. Совокупный портфель их активов в третьем квартале достиг 446,4 млрд руб., увеличившись на 12,5% год к году, подсчитали ранее в «Парус Управление активами». Чаще всего такие игроки вкладываются в складскую недвижимость (см. “Ъ” от 22 октября).
На изменение структуры сделок влияет и высокая ключевая ставка ЦБ, которая с 24 октября составляет 21%, отмечает партнер «Ricci | Аналитический центр» Яна Кузина. Привлекать значительный объем заемного финансирования в такой ситуации потенциальные инвесторы, по ее словам, не готовы.
«Даже крупные игроки предпочитают покупать "за свои", вкладывая 1–2 млрд руб. вместо 3–4 млрд руб. с учетом кредита»,— рассуждает эксперт.
Гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша обращает внимание и на то, что многие держатели капиталов переориентировались на иные финансовые инструменты, обеспечивающие сейчас высокую доходность. Это, по его словам, могут быть депозиты, сделки репо (покупка ценных бумаг с обязательством обратной продажи на оговоренных условиях) и облигации.
На фоне сокращения среднего чека снизиться может и общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость. В этом году, согласно подсчетам Nikoliers, итоговый показатель составит 500–550 млрд руб., сократившись на 11,7–19,7% год к году. Хотя господин Аржанухин не исключает, что рынок все же поддержат госкомпании, нуждающиеся в больших офисных площадях.
Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании IBC Real Estate Микаэл Казарян напоминает, что в 2024 году уже было заключено несколько крупных сделок. Например, ОАО РЖД приобрело часть небоскреба Moscow Towers в деловом кластере «Москва-Сити», а Банк России выкупил три строящиеся башни в бизнес-квартале Slava.