Отмена льгот охладила спрос
Но инвесторы не покидают рынок недвижимости
Отмена льготной ипотеки изменила отношение инвесторов к жилищному рынку, сместив внимание на более доходные и более стабильные активы.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Высокие ставки по ипотеке и общее повышение стоимости кредитов сделали покупку недвижимости более затратной, что привело к оттоку части инвесторов, ориентированных на быстрый доход. Те, кто сохраняет интерес к недвижимости, рассматривают ее как долгосрочный актив для защиты капитала.
Профессиональный инвестор на рынке новостроек отдает предпочтение спекулятивным сделкам. Основной риск в любой спекулятивной сделке кроется не столько в задаче выгодно купить, сколько в перспективе выгодно и своевременно продать, то есть выйти из инвестиции. «Льготная ипотека была мощным драйвером рынка. Не только потому, что без нее порой не было смысла входить в приобретение прав требования, которые конвертируются в право собственности с горизонтом два-четыре года. А еще потому, что по ряду программ льготной ипотеки (семейная и IT-ипотека) можно было продать свое право требования по договору уступки, не дожидаясь получения ключей. А новый участник долевого строительства мог также привлечь дешевые заемные средства»,— рассуждает руководитель «Миэль Пречистенка» Мария Богачкина. Год назад доля сделок по уступке прав требования в ряде проектов составляла 5–6% от общего объема продаж.
Сейчас перепродавать спекулятивные объекты сложно, так как покупатели-льготники почти исчезли. Теперь инвесторы все чаще обращают внимание на вторичный рынок вместо первичных объектов, которые требуют значительных вложений в ремонт и обустройство. Стали актуальны инвестпроекты с краткосрочной арендой, которые ориентированы на туристический поток и предлагают более гибкие условия возврата вложений. Модель дохода от аренды в условиях роста срока окупаемости стала более привлекательной, чем идея быстрой перепродажи.
Изменения привели к пересмотру географии интересов инвесторов. Если раньше в приоритете были высоколиквидные квартиры в столицах и крупных городах, то теперь инвесторы все чаще смотрят на пригородные проекты или регионы, где можно получить больший доход с меньшими издержками.
Для девелоперов это стало сигналом к пересмотру предложений, что, вероятно, в перспективе приведет к появлению более доступных проектов с упрощенной инфраструктурой. В условиях повышения стоимости застройщики все чаще предлагают акции и скидки, чтобы поддерживать спрос среди тех, кто может позволить себе покупку. В долгосрочной перспективе инвесторы рассчитывают на стабилизацию рынка, однако теперь предпочитают диверсифицировать портфель недвижимости, добавляя туда более доходные активы, такие как коммерческая недвижимость и апартаменты для аренды. Те, кто остается в сегменте жилой недвижимости, сосредотачиваются на городах, где существует устойчивый спрос на аренду, чтобы минимизировать риски в случае снижения стоимости.
Первые пару месяцев отмена льготной ипотеки и высокие ставки на вторичном рынке привели к переходу инвесторов к более консервативным инструментам — банковским вкладам. Однако очередное повышение ставки Центробанка в октябре начало постепенно восстанавливать инвестиционный спрос, поскольку стереотип, что в квадратных метрах в кризисы денежные средства сохраняются надежнее, устоялся. Поэтому инвесторы возвращаются на рынок недвижимости, причем в первую очередь это заметно по растущей доли сделок без привлечения заемных средств. По словам ведущего аналитика федеральной компании «Этажи» Александра Иванова, сейчас почти половина покупок недвижимости проходит за наличные. «Конечно, инвесторы стали более жестко выстраивать стратегии управления приобретенной недвижимостью. Одни ищут ликвидные варианты на рынке первичного жилья с максимальной скидкой за оплату наличными и с близкой степенью готовности дома, другие предпочитают приумножать свой капитал посредством флиппинга, где сроки инвестиций короткие, а значит, и риски существенного снижения цен на приобретенные объекты минимальные»,— рассуждает он. Такие инвесторы скупают квартиры на вторичном рынке с хорошим дисконтом и делают в них бюджетный ремонт. Доходность в этой среде доходит до 20–25% от вложенных средств за период до полугода. На пике инвестиционного спроса во время действия льготной ипотеки доля инвестиционных покупок на рынке жилья доходила почти до 20%, сейчас порядка 9–11% жилья уже приобретается с инвестиционными целями, и, скорее всего, доля таких сделок будет расти на фоне инфляционных рисков.