Исчезающий вид
Что будет после запрета на строительство апартаментов
Апартаменты почти десятилетие были бюджетной альтернативой жилью. Отказ столичной мэрии согласовывать новые проекты в этом сегменте приведет к потере 10% сделок на рынке новостроек. После исчезновения первичного рынка апартаментов через три-четыре года любителям бюджетной недвижимости придется переключиться на рынок вторичный.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Почему запретили
В октябре 2024 года мэрия Москвы объявила, что не будет согласовывать новые проекты строительства апартаментов. Вице-мэр Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов пояснил, что это вызвано необходимостью обеспечить жителей Москвы социальными объектами — комплексы апартаментов строятся как коммерческая недвижимость, без социальных обязательств, а используются как жилье, и это создает чрезмерную нагрузку на городскую инфраструктуру. «Почему мы прекратили принимать такие градостроительные решения — это вопрос обеспечения необходимой инфраструктурой. Апартаменты — это не жилье, в них нельзя прописаться. Соответственно, нельзя по месту жительства получить необходимые услуги — социальные услуги, в первую очередь образовательные. Это имеет целесообразность развивать где-то на юге России, но не в Москве»,— заявил Владимир Ефимов.
В Москве интерес к апартаментам возник во время кризиса 2008–2009 годов. Тогда упал спрос на коммерческие помещения, и девелоперы вынуждены были переформатировать проекты. Строить апартаменты можно при разрешенном виде использования участка под коммерческую недвижимость. Такая недвижимость достаточно быстро стала популярной (из всего многоквартирного жилья, введенного в столице за последние десять лет, 8% было в апартаментных ЖК — около 4,1 млн кв. м), однако ее статус так и не был урегулирован. Апартаменты не получили статус жилых помещений, несмотря на многократные попытки приравнять их к жилью. Главная проблема, на которую указывали власти,— отсутствие социальной инфраструктуры. В апартаментах можно жить как в квартире, но на них не рассчитаны детские сады, школы, поликлиники, доступные в сложившейся инфраструктуре.
Апартаменты пользовались спросом у покупателей, потому что стоили дешевле квартир. На заре развития рынка разница в цене с квартирами достигала 30%. Покупатели выбирали их в том числе как альтернативу традиционному жилью. Они не всегда подходили семьям, но для домохозяйств, состоящих из одного человека, были настоящим жильем. К тому же апартаменты позволяли жить в центральных локациях, где покупка классического жилья для многих неподъемно дорога.
Апартаменты привлекают удобством — они часто находятся в многофункциональных зданиях, которые включают офисные и коммерческие помещения, что экономит время на повседневные нужды. Такие объекты предлагают развитую инфраструктуру: фитнес-залы, рестораны, магазины, которые буквально находятся в одном здании. Для активных горожан это ценно, так как можно легко совмещать рабочие и личные дела в одном месте. Многие апартаменты качественно обслуживаются. Комплексы имеют круглосуточную охрану, консьержей и услуги клининга, что поднимает уровень комфорта для жителей. Отсутствие жестких требований к жилому статусу здания позволяет девелоперам возводить такие объекты быстрее, что привлекало инвесторов.
Апартаменты стали популярными как временное жилье, не требующее обязательной регистрации. Это удобно для тех, кто работает над краткосрочными проектами в Москве. Для инвесторов апартаменты более привлекательны, чем жилье, поскольку их легче сдать в аренду.
Рост цен на традиционные квартиры привел к тому, что апартаменты стали выгодным компромиссом для тех, кто хочет сохранить бюджет, но жить ближе к центру или в престижных районах. Несмотря на отсутствие регистрации и некоторых прав владельцев жилой недвижимости, владельцев привлекает гибкость условий и возможность легко продать или сдать объект. В последние годы спрос на такие форматы также поддерживается ростом числа креативных и коворкинговых пространств в крупных городах, что особенно востребовано у молодежи.
Популярность апартаментов объясняется гибкостью их использования, экономической доступностью и современным подходом к проживанию в условиях города. В условиях, когда стоимость недвижимости продолжает расти, апартаменты становятся не только выгодной инвестицией, но и возможностью попробовать другой, более мобильный формат жизни.
Что дальше
Разговоры о «запрете» апартаментов и различных ограничениях на их строительство велись не первый год. Три года назад, в 2021 году, Минфин предлагал отменить нулевой НДС на апартаменты (с 2010 года услуги девелоперов, которые строят недвижимость по долевым договорам, были освобождены от НДС, это правило применялось и для апартаментов), закон был подписан лишь в июле 2023 года и стал одной из ключевых причин снижения числа новых апартаментных комплексов на рынке. Пик по выводу в продажу новых апартаментных корпусов пришелся на 2021–2022 годы. В прошлом году количество новинок вернулось к фоновым значениям 2016–2019 годов, а в 2024 году скорость выхода в продажу новых корпусов была в четыре раза ниже средних показателей за последние пять лет (за январь—сентябрь), следует из данных «ЦИАН. Аналитики».
«Сейчас большая часть апартаментов — это лоты бизнес-класса, средняя цена которых почти сопоставима с ценами аналогичного класса квартир. Разница в цене совершенно небольшая — от 10% до 13%. Покупатели в основном обеспеченные жители, которым нужно второе или временное жилье, в том числе под сдачу в аренду или ведения собственного бизнеса»,— говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.
На бизнес-класс приходится 59,6% предложения на рынке апартаментов. Их средняя цена на 26,2% меньше, чем на квартиры того же класса (368,5 тыс. и 499,5 тыс. руб. соответственно). На втором месте находится комфорт-класс с долей 26,9%. В этом классе разрыв цены с квартирами составляет 13,8% (299,3 тыс. и 347,5 тыс. руб.). На третьем месте находится премиум-класс с долей 12,5%. В этом классе средняя цена выше, чем в квартирах, на 5% из-за стоимости локации и высокого качества апартаментных комплексов.
В целом по рынку средневзвешенная цена (СВЦ) апартаментов составляет 421,9 тыс. руб., что на 14% меньше, чем СВЦ квартир (489,6 тыс. руб.). За год апартаменты подешевели на 5%, отмечает госпожа Чегодаева. Средняя цена лота — 20,3 млн руб. Минимальные цены начинаются от 5,7 млн руб. Доступных апартаментов до 7 млн руб. на рынке осталось всего 710 лотов, что составляет 11% от общего количества в продаже.
В «ЦИАН.Аналитике» прогнозируют полное исчезновение первичного рынка апартаментов через три-четыре года. Снижение роли этого вида жилья на рынке новостроек Москвы заметно уже сейчас. «Новинок становится меньше, за девять месяцев 2024 года девелоперы вывели в продажу всего 11 новых корпусов при фоновом уровне в 40–50 корпусов в год»,— следует из данных компании. В этом году скорость вывода в продажу новых корпусов в четыре раза ниже средних показателей за последние пять лет. И хотя год станет рекордным по количеству сданных корпусов с апартаментами, это будет в основном за счет большого числа запусков в 2021–2022 годах.
Рынок потеряет немного — в сделках до 10%, посчитали в «ЦИАН.Аналитике» на основе доли сделок с апартаментами сейчас. Последствия негласного запрета на строительство апартаментов будут ощущать в основном потребители. Отмена новых проектов апартаментов сужает спектр гибких условий для инвесторов. Этот формат недвижимости не требовал строгого соблюдения жилых норм, что позволило многим девелоперам предлагать более креативные и компактные варианты жилья. В результате рынок потеряет часть предложения, которое удовлетворяло спрос на краткосрочную аренду и временное проживание в столице. Многие компании и фрилансеры, выбирающие апартаменты для длительных командировок и временного проживания, лишатся удобной и экономически выгодной опции. «Особенно это будет заметно в массовом и бизнес-сегментах рынка. Исчезновение апартаментов на локальном уровне в некоторых случаях может стать фактором роста цены, ведь с рынка уходит конкурент квартир»,— говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, добавляя, что на рынке новостроек премиум- и элитного сегмента постепенное снижение предложения апартаментов (прежде распространенных) началось примерно два года назад, поэтому в высоком бюджете клиенты уже готовы к изменениям.