Жилье на Кубани подорожает. Или нет

Кубанские девелоперы поделились прогнозами о трендах на рынке новостроек в регионе

По итогам I полугодия в Краснодарском крае было открыто свыше 78 тыс. эскроу-счетов на общую сумму 405,3 млрд руб. Эти цифры вдвое превысили прошлогодние показатели. Эксперты высказали свое видение причин такого роста, а также поделились прогнозами дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости на ближайшую перспективу.

На 1 июля этого года на Кубани было заведено более 78 тыс. эскроу-счетов на общую сумму 405,3 млрд руб. Годом ранее их количество составляло чуть более 43 тыс. на сумму 207 млрд руб. Общий портфель проектного финансирования строительства в регионе превысил 1,2 трлн руб. Об этом говорится в данных статистики Южного ГУ ЦБ РФ.

Как отмечает директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко, Краснодарский край на сегодняшний день занимает третье место после Москвы и Московской области по объемам строительства жилой недвижимости. На текущий момент в регионе возводится 794 многоквартирных жилых дома общей площадью 8,4 млн кв. м, в том числе 772 дома на 8,2 млн кв. м с использованием счетов эскроу. При этом, отмечает она, за прошедший год количество строящихся жилых домов увеличилось на 10%, а число домов, строящихся с применением счетов эскроу, выросло на 18%.

«Рост эскроу-счетов связан с переходом отрасли к проектному финансированию. Увеличение сделок проектно-финансового кредитования тоже повлияло на рост объема строительства. Еще одна причина такого роста — повышение безопасности для покупателей жилья и увеличение доверия к рынку недвижимости»,— считает и. о. директора по продажам «Инсити-Девелопмент» Ксения Гагарина.

При этом, отмечает она, росту спроса на недвижимость в I полугодии способствовали наличие на рынке большого разнообразия ипотечных продуктов и осознание покупателями того факта, что программы господдержки будут трансформироваться. Люди старались успеть приобрести квартиры на выгодных условиях. Повышенный спрос сформировал и большое количество доступных лотов на рынке, а пик сделок по ипотеке с господдержкой пришелся на лето.

Ближайшая перспектива

Строительный рынок региона имеет хорошие перспективы, считает госпожа Гагарина. «Кубань была и остается местом притяжения многих жителей нашей большой страны, летом можно наслаждаться пляжным отдыхом, зимой — кататься на лыжах и сноуборде в Красной Поляне. А разнообразие природы непременно радует глаз каждого, кто приезжает к нам»,— отмечает она.

Со ссылкой на данные Краснодарстата эксперт отмечает, что в прошлом году на Кубани введено в эксплуатацию 7,6 млн кв. м жилья, что является рекордным показателем за последние 10 лет. «Мы занимаем долю по Краснодару около 10% от общего объема, строим современные микрорайоны с развитой инфраструктурой, не снижая темпов. Так, за девять месяцев текущего года мы сдали более 104,5 тыс. кв. м, а это уже больше, чем за весь 2023 год»,— добавляет она.

Куда двинется спрос

«Спрос на жилую недвижимость в классе эконом и комфорт до Нового года точно не возрастет, так как ипотечные ставки пока только растут. Но недвижимость в классе бизнес и элит будет пользоваться спросом, так как в условиях нестабильной политической ситуации люди предпочитают доставать деньги из банков и вкладывать их в недвижимость, даже несмотря на то, что ставки по депозитам продолжают быть высокими»,— говорит Ксения Гагарина.

Основные факторы, влияющие на спрос,— стабильный рост стоимости квадратного метра, миграционные потоки, улучшение транспортной доступности микрорайона и развитие социальной инфраструктуры, отмечает эксперт.

Ксения Рысенко также считает, что с большой долей вероятности до конца текущего года спрос на новостройки останется на уровне III квартала. «В то же время основным драйвером спроса на рынке остается ипотека, и изменения ключевой ставки оказывают на него значительное влияние. По данным Дом.рф, за первые девять месяцев 2024 года в Краснодарском крае было зарегистрировано 25,9 тыс. сделок с жилой недвижимостью. Мы прогнозируем рост покупательской активности в 2025 году»,— считает она.

Перспективные локации

По мнению Ксению Гагариной, продолжит массово застраиваться пригород Краснодара. «Город является местом притяжения большого количества людей: сюда едут учиться студенты, переезжают из других городов, чтобы подняться по карьерной лестнице. Молодые люди, которые осели в Краснодаре, спустя несколько лет перевозят к себе родителей»,— говорит она.

Ксения Рысенко к наиболее перспективным локациям для девелопмента на Кубани, кроме Краснодара, также относит Сочи. Высокий интерес девелоперов к ним объясняется высоким спросом на проекты в этих городах со стороны инвесторов и существенным ростом численности населения и туристического потока.

В крупных городах Кубани сейчас наблюдается стабильно высокий спрос на жилую недвижимость. При этом в летний сезон он традиционно подскакивает на побережье. Благоприятные климатические условия являются стабильным фактором, работающим на привлечение инвесторов и застройщиков, что позволяет местным девелоперам не снижать темпы строительства, отмечает госпожа Гагарина.

«Города Краснодарского края, которые в будущем могут стать перспективными для застройки,— Крымск, Новороссийск, Туапсе и Ейск. Они имеют потенциал для развития туризма и привлечения инвестиций. Например, по данным инвестиционного портала Краснодарского края, в Новороссийске планируется реализация проекта "Новая гавань", который включает строительство жилых и коммерческих объектов общей площадью более 900 тыс. кв. м. Также очень интересен Крымск, его месторасположение позволяет быстро добраться до Черного и Азовского морей, до краевой столицы около двух часов на машине»,— приводит примеры она.

Ксения Рысенко добавляет, что, отвечая на высокий запрос инвесторов, застройщики активно реализуют проекты в сегменте апарт-отелей и гостиничных комплексов. «Спрос на рекреационные объекты, жилье для отдыха останется ключевым фактором развития рынка недвижимости в Краснодарском крае на ближайшие годы. Это обусловлено тем, что продолжает расти интерес к объектам недвижимости, сочетающим в себе высокое качество продукта и сервиса»,— считает она.

Хватит ли земли?

«Когда мы говорим о дефиците земли, мы скорее говорим не о том, что негде строить, а о том, что земля уже принадлежит частным лицам, и эти лица — крупные игроки краевого строительного рынка. Те строительные компании, которые не обладали внушительным банком земли, ушли в регионы или в другие сферы бизнеса»,— говорит Ксения Гагарина.

Она полагает, что проблему дефицита земли необходимо решать через изменение градостроительной политики и повышение эффективности использования существующих территорий. «Также нужно использовать новые технологии, такие как многоэтажное строительство и уплотнительная застройка. Например, наша компания одна из первых начала применять это на примере стилобатов, когда во дворе каждого дома располагается двухуровневая конструкция — парковка с эксплуатируемой кровлей, с полноценным озеленением и зонами отдыха»,— уточняет она.

Есть причины, чтобы упасть

«Цена на жилую недвижимость в ближайшем будущем может несколько снизиться из-за увеличения предложения на рынке и усиления конкуренции между застройщиками. Кроме того, к некоторому снижению спроса со стороны покупателей могут привести рост процентной ставки по ипотеке и отмена льгот. По данным ЦБ РФ, средняя ставка по ипотечным кредитам в России составляет около 18%, что гораздо выше, чем в предыдущие годы. Вполне вероятно, цена на недвижимость заметно снизится, возможны колебания рынка максимум до 7–10%, но значительного падения, думаю, ожидать не стоит»,— прогнозирует госпожа Гагарина. При этом она добавляет, что недвижимость была и остается одной из самых «твердых валют».

Ксения Рысенко более оптимистична в ценовом прогнозе. «Рынок жилой недвижимости — это подвижная структура, на которую влияет множество субъектов, поэтому если и будет корректировка цен, то точечная. Она будет зависеть от степени исполнения участниками строительства обязательств перед банками и наполняемости эскроу-счетов каждого застройщика индивидуально. Это почти не отразится на рынке в целом, как не отражалось и ранее»,— отмечает она.

По данным департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия», несмотря на все изменения на рынке в 2023 году и в I половине 2024 года, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилой недвижимости в Краснодарском крае в августе 2024 года составила более 173,6 тыс. руб., что на 24% выше показателя аналогичного периода прошлого года.