В пятницу Фонд имущества Санкт-Петербурга продал с молотка самый крупный за последнее время участок в охранной зоне Петроградской стороны — два корпуса бывшей больницы на Пионерской улице по соседству с Академией космических войск имени Можайского. Активнее других за объект боролись корпорация ЛСР и ЗАО "Петровский трейд хаус". "Петровский трейд хаус" в итоге заплатил за него $15,8 млн, втрое превысив стартовую цену. Ряд экспертов считают, что цена могла быть вдвое выше — район Пионерской улицы в ближайшие три года станет новой зоной интенсивного строительства дорогого жилья.
Ветхое здание больницы на Пионерской улице, в двух шагах от Тучкова моста, — один из самых крупных объектов городской собственности, проданных с торгов в этом году. Особая привлекательность участка связана с возможностью дальнейшего развития квартала, который почти полностью занимает Академия космических войск имени Можайского. К больнице примыкает учебный корпус площадью 4 тыс. кв. м, и, как заявил в начале аукциона директор Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрей Степаненко, военные "горят желанием выехать". Готовность военных освободить участок подтвердил Ъ и президент корпорации "Строймонтаж" Артур Кириленко, который, по его словам, активно обсуждал с академией совместный инвестпроект. Переговоры, впрочем, затормозились из-за недавней смены руководства академии, которое вчера оказалось недоступно для комментариев.
Тем не менее, по оценке господина Кириленко, комплексное развитие квартала может начаться уже через три года. Не случайно за пилотное право освоения Пионерской улицы боролись крупнейшие девелоперы Петербурга — компания "Возрождение Санкт-Петербурга", входящая в корпорацию ЛСР, "Строймонтаж", "Адамант" и ряд других крупных игроков. На торги были выставлены 2 корпуса бывшей больницы #10 общей площадью 8,2 тыс. кв. м и земельный участок площадью 6,3 тыс. кв. м. Горадминистрация оценила объект в 140 млн рублей, определив шаг аукциона в 1 млн. Первым взвинтить цену решил президент "Адаманта" Игорь Лейтис, предложив за участок 200 млн рублей. Он, впрочем, вышел из игры на отметке в 230 млн рублей. Планка, которую определил для себя "Строймонтаж", оказалась несколько выше — 315 млн рублей. Превысить ее еще на 100 млн согласились лишь представители ЛСР и "Петровского трейд хауса", по данным Ъ, принадлежащего бывшим акционерам ПСБ. Эта компания в итоге и заплатила за объект 415 млн рублей ($15,8 млн). Причем, по сведениям участников рынка, за последнее время это не первая ее покупка — два месяца назад компания приобрела участок земли в Приморском районе, а ранее объявила о намерении построить офисный центр класса А площадью 24 тыс. кв. м на Петроградской набережной за $200 млн.
Начальник отдела подготовки и сопровождения сделок с недвижимостью ЗАО "Петровский трейд хаус" Валерия Сидорова отказалась обнародовать объем планируемых инвестиций в проект, уточнив, что он предполагает строительство жилья повышенной комфортности с коммерческими встроенными помещениями. Но, по оценкам экспертов, инвестиции могут составить до $130 млн рублей.
"Это не очень престижный район Петроградской стороны, квартал нуждается в репозиционировании", — считает Илья Еременко, генеральный директор Praktis Consulting & Brokerage. Строительство здесь офисов или жилья комфорт-класса он считает наиболее целесообразным. (По данным Ъ, ЛСР, в свою очередь, намеревался построить на месте больницы бизнес-центр, а "Строймонтаж" — жилье повышенной комфортности.) "Жилья можно было бы возвести 20 тыс. кв. м и при хорошей концепции и квартирографии продать по 4 тыс. за 'квадрат', получив за 1,5-2 года валовый доход $80 млн. В случае реализации офисной функции валовый ежегодный доход инвестора мог бы составить $4,5 млн. 'Петровский трейд хаус' — крупный инвестор, играющий и в жилом, и в офисном сегменте, поэтому возможны оба варианта", — уточнил господин Еременко.
В свою очередь Константин Ковалев, руководитель проектов "ВТБ Капитал", считает, что район Пионерской улицы очень интересен в связи с истощением предложения в "Золотом треугольнике" и в парадной части Петроградского района (рядом с зоопарком и Александровским парком). По оценке господина Ковалева, на данном участке можно построить около 40 тыс. кв. м жилья, из них в продажу может пойти примерно 32 тыс. кв. м по $4 тыс. "Так что цена участка могла быть вдвое выше и составить $32 млн", — подсчитывает господин Ковалев. По условиям сделки, победителю торгов отводится 42 месяца на реконструкцию зданий или полгода для их сноса. Новое строительство на этом месте он обязан осуществить в течение 3 лет. Проданный участок относится ко второй зоне высотного ограничения, предусматривающей максимальную высоту зданий 35 м.
Анна Пушкарская, Павел Никифоров