Новостройки держат удар
Продажи квартир в новых домах в октябре остались на уровне августа и сентября
В октябре 2024 года застройщики Петербурга сдали 215,6 тыс. кв. м жилья, почти на 100 тыс. кв. м больше, чем годом ранее. К 1 ноября в городе введено в эксплуатацию 2,2 млн кв. м жилья, что уступает показателям за январь — октябрь 2023 года на 200 тыс. кв. м. Участники первичного рынка недвижимости отмечают стабильный спрос на квартиры в новостройках, несмотря на ужесточение условий выдачи ипотеки, но признают, что ситуация на рынке далека от стабильной.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Как сообщил комитет по строительству Санкт-Петербурга, в октябре 2024 года лидером по количеству сданного жилья стал Московский район. Там девелоперы сдали в строй 94,3 тыс. кв. м в одном доме на 1580 квартир. На втором месте — Пушкинский район, в котором сдали пять домов на 949 квартир общей площадью 40,6 тыс. кв. м. В Выборгском районе ввели в эксплуатацию 37,9 тыс. кв. м в пяти домах на 776 квартир. Еще 8,5 тыс. кв. м было сдано в сегменте ИЖС. В октябре 2023 года застройщики ввели в эксплуатацию 131,06 тыс. кв. м новых жилых помещений. К 1 ноября в городе сдано более 2,2 млн кв. м жилья. Год назад показатель достигал 2,43 млн кв. м.
На фоне роста ипотечных ставок и ужесточения политики ЦБ РФ на рынке, тем не менее, не наблюдается ежемесячное снижение продаж, рассказали «Ъ-СПб» девелоперы.
По словам Дмитрия Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», в целом уровень спроса августа — октября находится на одном уровне, что выше итогов июля 2024 года. «Относительно прошлого года нынешние показатели составляют около 62% от результатов октября 2023 года»,— поделился цифрами эксперт. Рынок недвижимости масс-маркета инертен, поэтому изменения в нем происходят не сразу, объясняет господин Ефремов. «Возможно, покупатели реализуют отложенный спрос, вкладывают накопленные ранее капиталы в недвижимость. Также застройщики активно развивают альтернативные инструменты покупки. В частности, длительные варианты рассрочки до семи-восьми лет предполагают субсидирование ставок, что также поддерживает спрос»,— рассуждает он.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов также отмечает рост спроса на недвижимость комфорт-класса. «Выделяем это, поскольку продажи в этом сегменте снижались и колебались в течение года, в отличие от более стабильных категорий премиум- и бизнес-класса, а также сервисных апартаментов. Октябрь стал одним из редких месяцев этого года, когда все категории показали однозначный положительный тренд. Как итог, в нашем случае рост выручки от сентября к октябрю составил почти 20%»,— сказал господин Софронов.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», полагает, что с момента завершения и переформатирования основных ипотечных госпрограмм ситуация на рынке существенно не меняется. «По итогам октября отмечаем незначительные корректировки спроса: объемы продаж в нашей компании остались на уровне августа — сентября»,— пояснил эксперт. Господин Фельдман согласен, что инструмент рассрочек с первоначальным взносом в размере 5–20% и возможностью растянуть платежи сроком до восьми лет — довольно гибкая в сегодняшних условиях схема покупки. «При этом мы видим, что такой инструмент сильнее востребован в сегментах "комфорт плюс" и "бизнес". Тогда как в масс-маркете покупатель больше заинтересован в госипотеке по сниженным ставкам»,— делится наблюдениями участник рынка.
По мнению Марии Орловой, коммерческого директора ГК «А101» в Петербурге, если сравнивать октябрь 2024 года с аналогичным периодом прошлого года, то в целом на рынке Петербургской агломерации просадка по продажам составила достигла 50–60%.
На фоне завершения программы госипотеки под 8%, изменения условий по семейной ипотеке, завершения программы IT-ипотеки в Петербурге, исчерпания лимитов по оставшимся программам, а также аномально высокой ключевой ставки еще более четко обозначился тренд по перетоку спроса и предложения из города в область, где жилье порой в два раза дешевле, а уровень городской среды может быть даже выше, чем в отдельных районах Петербурга, замечает госпожа Орлова.
По данным господина Ефремова, в компании «Главстрой Санкт-Петербург» число сделок с использованием ипотеки сократилось на 30 п. п.: с 94% в октябре 2023 года до 64% в 2024 году. По информации президента GloraX Дмитрия Кашинского, доля ипотечных сделок в третьем квартале 2024 года составила 58%, тогда как в первом полугодии достигала 81%. В Ленинградской области доля ипотечных сделок в структуре продаж за аналогичный период сократилась с 86 до 67%, подсчитали аналитики GloraX.
Господин Софронов также подтверждает, что относительно прошлого года ипотека сократилась втрое.
«Уже стало привычным, что новый год мы ожидаем в статусе некоего водораздела. С 1 января в силу вступит единый ипотечный стандарт, который сделает невозможным выдачу ипотеки по целому ряду программ с субсидиями, со снижением базовых ставок»,— говорит коммерческий директор ГК «ПСК». При этом эксперт прогнозирует более или менее стабильные продажи до конца года. «Остается мало времени, и тут уже вряд ли что-то серьезное успеет произойти и развернуться в своих последствиях. Кроме очередного пересмотра ключевой ставки 20 декабря. Но и это уже мало кого волнует: слишком высокая ставка или слишком-слишком высокая. Все готовятся жить в 2025 году, в котором будут свои обстоятельства»,— резюмирует господин Софронов.
«Работать при ключевой ставке в 21% крайне затруднительно. Это абсолютно нерабочая ставка. Каждая сделка ведется сейчас в ручном режиме, нам приходится сталкиваться с ростом количества стоп-факторов. Это и ужесточившийся скоринг (метод анализа рисков при выдаче кредита.— «Ъ-СПб») банков, из-за чего увеличилось количество отказов, и ограничения банков в виде комиссионного вознаграждения или повышения первоначального взноса иногда до 50%»,— обозначает ситуацию на рынке госпожа Орлова.
Господин Фельдман также полагает, что до конца года ситуация вряд ли кардинально изменится. «В декабре можно ожидать некоторого повышения спроса, связанного с традиционной сезонной активностью покупателей. Вероятность как сохранения ключевой ставки на сегодняшнем уровне, так и ее дальнейшего повышения может заставить клиентов сберегать накопления, а не вкладывать их в покупку недвижимости. И на некоторое время занимать позицию "наблюдателей", нежели активных участников рынка недвижимости. В целом ситуация пока далека от стабилизации, и каких-то положительных сдвигов, скорее всего, можно ожидать ближе ко второй половине следующего года»,— дает прогноз директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
По оценке господина Кашинского, 2024 год рынок завершит со снижением спроса на 20–30% год к году. «Сделать покупку недвижимости более доступной в текущих условиях сможет либо запуск новых льготных ипотечных программ, либо доработка существующего законодательства в части регулирования рассрочек от застройщика на период после ввода объекта в эксплуатацию. Покупателям жилья остро нужен доступный механизм приобретения, позволяющий снизить переплату по процентам и долговую нагрузку»,— предупреждает девелопер.