«Строительный рынок никогда не остановится»

С отменой льготной ипотеки и ростом процентных ставок на рынке наблюдается снижение спроса на новое жилье. Однако, уверен основатель воронежской группы компаний «Град» Эдуард Сорокин, это лишь временное явление, которое не приведет к остановке строительства. О развитии рынка и бизнеса он рассказал в интервью.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Как вы оказались в строительном бизнесе?

— Я окончил Воронежский энергетический техникум, получил специальности сантехника и вентиляционщика. Проработал около полутора лет, изучил все тонкости практической строительной инженерии и понял, что хочу дальше развиваться в профессии. Поэтому отучился в нашем архитектурном вузе по специальности «промышленное и гражданское строительство» и получил диплом юриста в Российском государственном социальном университете, что дало мне понимание принципов работы в правовом поле.

— Почему решили основать собственный бизнес?

— Я к этому шел все время, пока учился и работал. В разное время собирал бригады, пробовал себя во всех отраслях строительства — каменная кладка, монолитные работы, электро- и водоснабжение, кровля, строили и частные дома. Многому научился у Михаила Остапенко, у которого работал исполнительным директором в компании «Континент». Также был подрядчиком на монолитно-бетонных работах у известного местного застройщика, освоил строительство крупных жилых комплексов. Так что понял все процессы, научился экономить без потери качества — и уже после приступил к созданию своей организации.

— Какие были ваши первые шаги в качестве застройщика?

— В райцентре Борисоглебск мы построили ЖК «Уютный» на 360 квартир. В то время еще можно было привлекать средства дольщиков напрямую, и пришлось доказывать, что нам можно верить: до этого непорядочный застройщик собрал деньги и не выполнил свои обязательства. К началу стройки у меня было лишь около 12 млн руб., поэтому в процессе получил еще и опыт работы с поставщиками по бартеру.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Попутно были и государственные заказы. В райцентре Поворино мы построили три дома на 159 квартир для переселения из аварийного жилья. Работа пришлась на 2020–2021 годы, когда значительно выросли цены на стройматериалы: помогло то, что губернатор приезжал на площадку, вник в проблему, и нам добавили еще средств на завершение проекта.

— Теперь вы строите высотки стоимостью несколько миллиардов. Насколько тяжело дался такой переход?

— Мы уже имеем большой опыт, поэтому безболезненно перешли из статуса генподрядчика в застройщика: у нас сформировался пул поставщиков и подрядчиков, а этот рынок мы не просто знали, мы с ним, можно сказать, нянчились. Единственное новое направление — продажа квартир. Но удалось собрать команду и освоить маркетинг в жилищном строительстве.

— А договориться с банками о финансировании проектов было сложно?

— В нашем активе уже было около 30–35 тыс. кв. м построенного жилья — то есть для банка мы были не просто какая-то фирма, а благонадежный застройщик.

— Строите теперь только по собственным проектам или есть сторонние заказы?

— В Тамбове мы этой осенью завершили недострой — ждавшие десяток лет своих квартир получили ключи,— а в Елизаветовке Павловского района Воронежской области по заказу «Агроэко» строим дом на 75 квартир для работников компании. При этом в таких проектах мы не только берем авансы, но и пользуемся кредитной линией: это дает возможность не останавливать финансирование и, соответственно, не тормозить стройку.

— Все больше компаний заявляет о невыгодности работы в госзаказе с социальным строительством: власти не успевают за ростом цен. В жилищном строительстве такая же ситуация?

— В любом деле не существует максимального предела себестоимости. Все зависит от оборота компании и количества заявок. Ну и нужно уметь выстраивать отношения с поставщиками.

— Ваше основное строительство идет сейчас в Новой Усмани под Воронежем. Почему именно там?

— Я родом отсюда. Рос в селе Хреновом, там окончил школу. И тогда Новая Усмань была для меня магнитом — там возможностей было больше. А в городе-миллионнике — еще больше. К тому же за последние годы Новая Усмань стала очень красивым и крупнейшим селом Воронежской области, которое притягательно и близостью к Воронежу, и природой. Строить там многоквартирное жилье лучше, чем биться за какие-то кусочки земли в центре города и реализовывать «сжатые» проекты. И многие говорят, что в первую очередь выберут для проживания именно Новоусманский район. Здесь и цена на жилье глобально отличается от Воронежа: себестоимость строительства, может, та же, но намного дешевле земля.

— При этом в том числе и благодаря вашим проектам Новая Усмань все больше становится похожа на Воронеж.

— В этом нет ничего плохого — это развитие к лучшему. Тут уже есть хорошая социальная инфраструктура, и новые объекты появляются в прогрессии к жилищному строительству. Ведь для среднестатистической семьи важно, чтобы детсад или школа находились в шаговой доступности, а за парковочное место не надо было биться с соседями.

— Сейчас в вашей ГК собраны все строительные направления или что-то отдаете подрядчикам?

— У нас полный цикл от проектирования до управления домами. Последнее особенно важно. Хорошо нарисовать картинку — это одно, построить по задуманному — другое, а жить в этом доме — третье. Сторонняя УК может не с тем уважением отнестись к людям, которые доверились тебе, купив квартиры. В проектировании нам помогает партнер Андрей Тимошенко и его компания Greenwall. Но, конечно, в разных случаях привлекаем и подрядчиков. Например, мы вышли в Московскую область, везти туда строительную технику и людей нет смысла, можно нанять там.

— Чем вас заинтересовало Подмосковье?

— Московский регион интересен для всех застройщиков, вопрос в готовности пойти на этот рынок. Хочется двигаться дальше и становиться крупнее, поэтому мы работаем и над выходом в другие регионы.

— Может, дело еще и в том, что воронежский рынок перегрет?

— Ни один региональный строительный рынок не перегрет. Да, сейчас тяжелая ситуация, которая не позволяет государству поддерживать ипотеку или предлагать новые продукты. Но, надеюсь, в будущем это изменится. По большому счету, в стране остались сельское хозяйство и стройка; промышленность — за исключением ВПК — не развивается такими темпами, как эти отрасли. Поэтому строительный рынок никогда не остановится.

— Вы говорите о проектах в других регионах нашей страны, почему не сосредоточиться на домашнем регионе?

— Мы с командой хотим рассматривать проекты по всей территории России. Это первое, а второе — в домашнем регионе, конечно же, развиваться гораздо удобнее. Соответственно, если придется выбирать между возможностью развивать проект в Воронеже или в другом регионе, то выберем «дом». В то же время не вижу никаких препятствий осуществлять работу как в Тамбове, так и в Москве, Калуге или Ростове. Это несложная задача сейчас, в 21-м веке, когда можно созвониться в чате, провести конференцию, увидеть многое своими глазами, не выезжая, связь позволяет, расстояния стираются. Ограничений практически нет, масса возможностей для управления есть.

— У вас есть стратегические цели?

— Цели, конечно, огромные, долгосрочные. Я думаю, что наша компания в будущем станет акционерным обществом и мы выйдем на рынок со своими акциями. И другое, не менее важное направление развития — стать резидентом в нескольких регионах РФ. Расскажу в каких. Однозначно, хотелось бы присутствовать в Сочи и Краснодарском крае, Ростове. Севернее – Москва и Питер интересны. Так что цели определены, ясны, и надеюсь, что возможности для входа у нас появятся, мы будем работать над этим.

— Рынок строительства конкурентный, наверняка вас не раз провоцировали. Как вы ведете себя в конфликте?

— За такой промежуток времени на рынке (13 лет) меня не раз провоцировали. Бывало, я вступал и в «боевые действия» со многими, иногда «учился» в конфликте, а бывало и такое, что проще было уйти и не тратить ресурсы, лучше направить их на другие проекты. Так что и гибкость присутствует, и жесткость.

— На мощном строительном рынке практически невозможно расти без сильной команды. Как формируете коллектив?

— Коллектив формируется годами, многие из сотрудников начинали со мной работать с первых проектов. У меня нет цели отсеивать и выкидывать людей. Я преследую другую цель – обучение, готов сам садиться и уточнять задачи, оговаривать критерии, чтобы человек мог двигаться внутри компании. Конечно, было и много достойных людей, которые получали обучение, старт определенный и покидали нас. Например, бывший мой учитель физкультуры. Он пришел к нам работать, отучился в институте при нашей поддержке, получил много практики, строительную логику, я бы сказал. После он ушел на другую высокооплачиваемую работу, и там не задержался, его просто использовали. Были еще похожие истории. Я готов вкладывать в сотрудников, но и тут есть риски, таков строительный рынок.

— Кадровый дефицит как-то влияет на ситуацию?

— Конечно. Часть мигрантов с рынка ушла, а молодежь не хочет идти в строители. Плюс много людей ушло на СВО. Не знаю, что мы будем делать, когда каменщики, которым уже за 50 лет, уйдут с рынка. Возможно, будем привлекать рабочую силу из других регионов и стран. Но рост зарплат в последнее время уже удвоился.

— С топ-менеджментом та же ситуация?

— У меня как у основателя график не нормирован, приходится работать до самого вечера, потому что все равно кто-то зачем-то позвонит. Но есть и команда, которая со мной с самого начала. Она готова брать на себя ответственность и решать проблемы самостоятельно, это разгружает. Конечно, кто-то хочет расти дальше самостоятельно или в других компаниях, они уходят, и это нормально. В компании сформировалось ядро опытных профессионалов-единомышленников.

— В этой общей для рынка ситуации, по вашему мнению, кому проще — крупным застройщикам или мелким?

— Мне кажется, крупным будет тяжелее. Фонд оплаты труда больше, объемы строительства и обороты другие. Представьте, сколько процентов приходится выплачивать с полученных в кредит десятков миллиардов рублей.

— Сейчас вы себя причисляете к крупным застройщикам?

— Даже не к средним. Но мы не первый год на рынке и уже можем разговаривать с банками по условиям кредитования.

— Какие у вас объемы строительства?

— По всем текущим проектам мы возводим примерно 460 тыс. кв. м, в прошлом году сдали около 45 тыс. кв. м жилья.

— Наращивать показатели собираетесь?

— Мы не видим сильных рисков для остановки новых проектов, нужно идти дальше.

— Нет ли тогда риска стать крупным застройщиком со всеми вытекающими трудностями?

— Я оставлю это коммерческой тайной.