КРТ показало неопределенность

Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды «ПринципЪ» (Москва) просит прокуратуру Ульяновской области принять меры прокурорского реагирования в связи с несоответствием требований постановления правительства Ульяновской области федеральному законодательству. По мнению «Принципа», постановлением о комплексном развитии территорий (КРТ) установлены критерии, которые не соответствуют требованиям Градостроительного кодекса и вводят неопределенность. Это может привести к нарушению прав и интересов как жителей попадающих под снос МКД, так и застройщиков. В Минстрое РФ подтвердили, что региональные критерии не должны выходить за рамки, обозначенные Градостроительным кодексом. В региональном минимущества и архитектуры сказали, что пока никаких проверок прокуратуры не было, но ситуацию комментировать отказались. Эксперты считают, что в большинстве регионов КРТ из-за экономических условий вряд ли полностью может быть реализован.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Как стало известно «Ъ», межрегиональная общественная благотворительная организация «Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды "ПРИНЦИПЪ"» (Москва) направило в прокуратуру Ульяновской области заявление с просьбой принять меры прокурорского реагирования в отношении постановления правительства Ульяновской области № 432-П от 15.09.2021 «О мерах, способствующих реализации комплексного развития территории в Ульяновской области».

В заявлении отмечается, что постановление противоречит требованиям Градостроительного кодекса РФ в части критериев для многоквартирных жилых домов (МКД), по которым можно включать эти МКД в состав комплексного развития территории.

Принцип комплексного развития территорий позволяет застройщику взамен устаревших домов с малой плотностью застройки производить на этом месте строительство современных МКД. Комплексное развитие территорий хорошо показало себя в Москве, где оно было начато еще в 90-е годы прошлого века, там в первую очередь под снос отдавались морально устаревшие «хрущевки», на месте которых возводились современные высотные МКД с соответствующей инфраструктурой. При этом расселяемым жителям «хрущевок», как правило, давали жилье в том же районе, где они проживали прежде.

В 2020 году федеральным законом № 494-ФЗ был значительно обновлен механизм КРТ, регионам было позволено определять критерии территорий под КРТ нормативными актами субъектов РФ в рамках требований Градостроительного кодекса (ГрК РФ). Пунктом 2 части 2 статьи 65 ГрК РФ установлено, что субъект РФ вправе определять критерии многоквартирных жилых домов, которые подлежат включению в КРТ, если они не являются аварийными. При этом жители МКД вправе принять решение об исключении их дома из границ КРТ (для этого требуется две трети голосов собственников жилья).

ГрК определяет, что критерии устанавливаются «исходя из одного или нескольких следующих требований»: физический износ конструктивных элементов МКД превышает определенное субъектом Российской Федерации значение; стоимость капремонта МКД превышает стоимость, определенную регионом; МКД построен в период индустриального домостроения по типовым проектам с использованием типовых изделий стен (панельные «хрущевки»); МКД находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии; в МКД отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения.

Однако, обращает внимание прокуратуры «ПринципЪ», в Ульяновской области постановлением правительства было определено, что включению в границы КРТ и сносу подлежат МКД, соответствующие одному или нескольким критериям: МКД, «построенные до 1990 года включительно», в том числе бараки, малоэтажные МКД с износом 70% и более; малоэтажные дома с деревянными перекрытиями; МКД, в которых отсутствует централизованное водоснабжение или водоотведение.

По мнению «Принципа», критерии, установленные правительством Ульяновской области, противоречат требованиям Градостроительного кодекса, дают неопределенные и слишком расширенные понятия отнесения МКД к границам КРТ. «Нарушение принципа правовой определенности с высокой степенью вероятности может повлечь нарушение этого же принципа в применении этого нормативного акта. Неопределенность содержания правовой нормы допускает возможность неограниченного усмотрения в процессе правоприменения и неизбежно ведет к произволу»,— отмечает «ПринципЪ» в своем заявлении в прокуратуру.

Аналогичное обращение с просьбой дать разъяснение, может ли правительство Ульяновской области своим актом устанавливать критерии, выходящие за пределы ГрК, «ПринципЪ» направил в Минстрой РФ. На минувшей неделе Минстрой РФ ответил, что субъект РФ вправе устанавливать критерии только исходя из требований Градостроительного кодекса.

Ответ из прокуратуры Ульяновской области пока не поступил.

Представляющий интересы заявителя глава юрагентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев в беседе с «Ъ» назвал очень странным и необдуманным шагом включение в критерии всех МКД до 1990 года в то время, как такие дома, как правило, в хорошем состоянии, с хорошей инфраструктурой, по аналогичным типовым проектам застройщики и сегодня строят девятиэтажки в новых районах Ульяновска. «В разных регионах есть разные указания на возраст МКД, есть включение домов, построенных до 1965 года, 1970 или 1975 года, но 1990 год только Ульяновск сумел включить»,— заметил господин Кучембаев. В то же время уровень износа в 70% и более является признаком аварийного дома, и такие дома должны сноситься и расселяться уже по программе расселения из аварийного жилья. Отсутствие централизованной коммунальной инфраструктуры также ведет к расширенному толкованию, и могут быть дома (к примеру, клубные), которые имеют свою автономную систему подачи воды из скважины, при этом являясь достаточно новыми. «Может получиться, что якорный дом, КРТ, аварийный. А дальше застройщик попытается включить в эту территорию и все дома, построенные до 1990 года. Жильцы, конечно, имеют право выйти из КРТ, но собрать голоса двух третьих собственников жилья, как известно, очень трудно»,— заметил юрист. По его мнению, такими расширенными толкованиями, несоответствующими требованиям ГрК, нарушаются как права и интересы жителей МКД, так и в определенных случаях застройщиков: если дом, который мог быть расселен как аварийный, включается в КРТ, это значит, что застройщик может лишится субсидий для аварийного жилья. «Кроме того, если аварийный дом, включенный в КРТ, окажется частью экономически неподъемного проекта, то тогда реализация проекта может «зависнуть», а власти ответят жителям, что ничего поделать не могут, потому что дом не входит в программу расселения из аварийного жилья, поскольку включен в проект КРТ. И опять будут серьезно нарушены права и интересы жителей. Наше агентство сейчас проводит анализ нормативных актов по КРТ по всей стране, нарушения отмечаются у многих регионов, но Ульяновск оказался самым вопиющим нарушителем»,— добавил юрист, заметив, что такие расширенные толкования в нормативных документах могут привести к реализации незаконных интересов тех или иных сторон, что приведет к новым социальным и иным конфликтам. По его словам, если реакции на выявленные нарушения не будет, то юрагентство планирует дальше обратиться в Генпрокуратуру.

Получить комментарии регионального минимущества и архитектуры в понедельник не удалось. Министр Михаил Додин (находится в отпуске) сказал, что никаких предписаний или запросов от прокуратуры не получал. В департаменте архитектуры и градостроительства от комментариев отказались, сославшись на необходимость «изучения вопроса».

Советник губернатора по архитектуре и градостроительству Евгения Муринец (Москва) подтвердила, что выходить за рамки требований ГрК нельзя, но детально оценивать в понедельник критерии Ульяновской области отказалась, сославшись на сложность вопроса.

Соучредитель НП «Объединения разработчиков градостроительной документации» (Москва) Александр Антонов заметил, что если в ряде экономически развитых крупных городов РФ КРТ начинают развивать, то «в городах второй лиги» КРТ просто не имеет экономического смысла, поскольку все дополнительные расходы лягут в итоге на покупателя жилья, и это кончится либо провалом проекта, либо просьбами застройщика о помощи из бюджета.

Сергей Титов, Ульяновск