Премиум как безопасная гавань

Небывало высокие ставки по депозитам не снимают с повестки дня вопрос о выборе активов для диверсификации инвестиционного портфеля. Традиционное решение в таких случаях — недвижимость, на первый взгляд, не кажется бесспорным на фоне нестабильности в ипотечном секторе. Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, не разделяет эти сомнения и приводит аргументы, почему премиальный сегмент рынка столичных новостроек даже в текущей ситуации остается безопасной гаванью как для инвесторов, так и для покупателей жилья «для себя».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Надежность активов и зигзаги ставок

Пожалуй, главное, но менее заметное следствие ужесточения кредитно-денежной политики ЦБ — это рост ставок не только для ипотечных покупателей, но и для застройщиков. По данным Минстроя, расходы на обслуживание кредита при текущих ставках могут достигнуть 25% в конечной цене «квадрата». Это автоматически означает, что в будущем продажи удастся сохранить преимущественно тем девелоперам, которые работают с обеспеченной аудиторией покупателя — от класса премиум и выше. Такие клиенты в целом устойчивы к росту цены: за прошедшие 12 месяцев «квадрат» в премиальных новостройках подорожал на 17,5%, а число сделок не снизилось. Вложения покупателя премиума будут защищены с точки зрения возможностей дальнейшей перепродажи актива. Для еще более консервативных инвесторов есть вариант вложений в проект, который вовсе не зависит от стоимости кредитования,— премиальный комплекс «Прайм Парк», построенный без единого кредитного рубля. Несмотря на значительный «навес», предложения квартир в сегменте (сейчас это рекордные 6 тыс. квартир), продажи в премиуме активно продолжаются и едва ли будут остановлены дальнейшим ростом ставок по кредитам. И вот почему.

Трансформация спроса: можно и без ипотеки

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Пока ипотека была доступной, доля клиентов с кредитом даже в премиальных новостройках достигала рекордных 50%. В июле 2024 года отменяют льготную ипотеку, ужесточают условия семейной и IT-ипотеки, а несубсидируемые ставки по кредитам в последующие месяцы бьют все мыслимые и немыслимые психологические антирекорды. Что происходит со спросом в премиуме? Он не падает на 30-50%, как в комфорт- или бизнес-классе, а сохраняется на текущем уровне. Доля ипотечных сделок в премиальных новостройках сокращается с 53% в июне до 24% в октябре. Тем временем абсолютное число сделок в премиуме за четыре месяца с июня 2024 года составляет более 2 тыс. договоров долевого участия, что только на 8% меньше, чем в предшествующие четыре месяца. А в аналогичный период 2023 года (июль-октябрь) мы имели 2,2 тыс. сделок. Иными словами, спрос в сегменте стабилен. В нашем квартале «Прайм Парк» мы наблюдали процесс замещения ипотеки рассрочкой. Клиенты переключились на рассрочку безболезненно. Нужно понимать, что мотивы покупателей с ипотекой в премиуме кардинально отличаются от тех, что у клиентов массового жилья. Для последних это необходимость, а для первых — инструмент управления капиталом. Если ипотека теряет смысл, она заменяется рассрочкой.

Прагматизация аудитории и миграция элиты

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Есть и другой процесс, который подпитывает активность в премиальном сегменте. К нам мигрируют покупатели элитного жилья. В этом сегменте рынка продолжает нарастать тренд на прагматизацию вложений в недвижимость. Огромные по площади объекты в клубных домах стоимостью в несколько сот миллионов рублей, с одной стороны, несколько теряют свою потребительскую привлекательность на фоне роста качества в премиуме (об этом я расскажу далее). С другой стороны, их долгосрочная ликвидность в силу специфики сегмента и большой стоимости уже не кажется очевидной. Жизнь ускоряется, и столь же быстро меняются обстоятельства, к которым адаптируются обеспеченные семьи. Им нужно более гибкое решение жилищного вопроса, актив с оправданной стоимостью, который в нужный момент можно приспособить под другие нужды. Скажем, дети взрослеют, создают собственные семьи, переезжают уже в свои новые «гнезда», а старая квартира перепродается или сдается в аренду. Это гораздо проще делать с премиальными объектами, нежели с элитными. С таким же прицелом на рынок премиума гораздо чаще приходят начинающие инвесторы, которые ищут возможности сберегательных вложений. На фоне бурного экономического роста в регионах многие обеспеченные бизнесмены стремятся вложиться в столичную недвижимость. Премиум для них оправданно выглядит золотой серединой: в отличие от элитного и тем более делюкс-сегмента он более понятен, предсказуем. А по сравнению с массовым и бизнес-классом премиум выигрывает гораздо меньшей конкуренцией собственников, ведь предложение более доступных квартир в новостройках Москвы исчисляется десятками тысяч против пяти-шести тысяч в премиуме.

Развитие продукта: новые стандарты

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Еще один тренд, который на годы вперед обеспечит устойчивость премиального сегмента,— высокий стандарт качества проектов. Приходящие к нам покупатели элитки вовсе не собираются отказываться от высокого уровня жилой среды, к которой они привыкли. Для них это не дауншифтинг. Напротив, общая для всех покупателей жилья в столичном мегаполисе сегодня мотивация — желание жить в комплексной среде с максимально удобными сервисами по запросу. Этого хотят все — от покупателя студии в жилом массиве на окраине до клиентов элитного сегмента. И с этой точки зрения премиум обыгрывает элитку. Вы не найдете клубного дома на Арбате или Тверской, из которого можно выйти в собственный частный парк площадью три гектара, как в «Прайм Парке». Едва ли вы найдете камерный элитный проект в центре с собственными ресторанами, кафе, салонами красоты, фитнес-центром с бассейном, школой, детским садом. А между тем сегодня для покупателей важно формирование социально близкого комьюнити в рамках комплексной среды для жизни, в которой сконцентрированы все услуги. При этом в «Прайм Парке» мы создали один из самых многофункциональных консьерж-сервисов, включающий обслуживание гостиничного уровня с валет-парковщиками и беллменами. Прежде это было опцией только в элитных проектах. Таким образом, мы задали стандарт премиального жилого квартала, по своим характеристикам конкурирующего с элиткой, а по масштабу — формирующего комплексную жилую среду как в полноценном «семейном» проекте.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В совокупности все перечисленные мной факторы — финансовая устойчивость, лояльность покупательской аудитории, стабильность сделок, регулярный прирост цен, конкурентность в сравнении с другими сегментами — обеспечат надежность вложений в премиальный класс новостроек в ближайшие «турбулентные» годы.

ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПРАЙМ ПАРК"»

Реклама