Тормоз для промышленной миграции

Промышленная застройка постепенно теряет свою долю в общей площади Петербурга. Если десять лет назад на промзоны приходилась почти треть территории города, то сегодня доля индустриальных территорий занимает 28%. Вывод промпредприятий за пределы города продолжится: земля дорожает и девелоперы заинтересованы в получении новых участков под жилую и коммерческую застройку. Но сейчас, говорят эксперты, власти стали гораздо менее охотно согласовывать проекты редевелопмента территорий. Поэтому в ближайшие годы вывод промпредприятий замедлится.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Сегодня в Санкт-Петербурге практически нет свободной земли для комплексного строительства, исключая далекие окраины. Поэтому «серый пояс» является единственным решением для строительства жилых многоквартирных комплексов в городе. Он занимает 6,4 тыс. га, и на месте бывших заводов, фабрик и складов потенциально может быть построено около 12 млн кв. м жилья.

«Серый пояс» остается самой привлекательной для инвестиций частью Петербурга. Несмотря на то, что активный редевелопмент идет уже почти 15 лет, освоена лишь пятая часть пригодных для застройки промзон, говорят эксперты.

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, подсчитала, что размер «серого пояса», требующего редевелопмента, уменьшается в Петербурге примерно на 0,5 п. п. в год. «То есть лет десять назад это было 33% площадей города, сейчас — около 28%, по мнению профильных экспертов. Если темпы сохранятся, то можно рассчитать, сколько в теории десятков лет еще потребуется для его преобразования. Но в реальности, скорее всего, будет еще дольше — судя по тому, сколько заявок на редевелопмент "промки" получили отказ от властей (99% в прошлом году). Лично знаю о твердой позиции города, поэтому думаю, что тренд на сохранение промышленного назначения сохранится. Заниматься редевелопментом "промки" без смены назначения на жилье, конечно, тоже можно. Но далеко не в каждой локации нужны офисы, торговля, отели и креативные пространства»,— говорит госпожа Шарыгина.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании «IPG Россия», отмечает, что с развитием города, появлением ипотечных программ для различных категорий граждан примерно 70% пригодных для освоения бывших промышленных территорий попало в фокус внимания застройщиков. «Сейчас, по моим оценкам, остаются две территории с высоким потенциалом для освоения: район проспекта Обуховской Обороны и окружение Октябрьской набережной»,— указывает он.

Замедление темпов

Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI, согласен с коллегой, по его оценкам, темпы вывода новых проектов в «сером поясе» в последние два года несколько замедлились — это касается как тех зон редевелопмента, которые уже начали осваиваться ранее, так и новых. «Основной объем строительства в "сером поясе" сейчас связан в первую очередь с завершением редевелопмента тех зон, где уже много лет идет активное строительство. Тем не менее в черте города по-прежнему примерно треть участков для дальнейшего развития — это участки редевелопмента. Примеры крупных и хорошо известных локаций — "Невская мануфактура" в районе Октябрьской набережной (правый берег Невы), комбинат "Самсон" на Московском шоссе, фабрика "Скороход" около Московских ворот».

Из новых локаций, по его мнению, можно выделить район Невского завода вдоль левого берега Невы на проспекте Обуховской Обороны (близ станции метро «Елизаровская»). «Отмечу также зону левого берега Невы в районе Синопской набережной, где застройщики активизировались после долгого затишья. За последнее время здесь вышло сразу три новых проекта, но это локация высокого класса, поэтому объем нового строительства (в квадратных метрах) здесь не такой значительный на фоне других зон. Также за последнее время началась застройка "Петрохолода" в районе Кушелевки, бывшего завода "Севкабель" на Кожевенной линии»,— перечисляет эксперт.

Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers, добавляет: «Из наиболее интересных проектов последних лет можно отметить редевелопмент Черной речки, Октябрьской и Выборгской набережных, территорий вокруг Витебского вокзала. Всего на проекты редевелопмента бывших промплощадок приходится около трети всего объема многоквартирного жилья, введенного в эксплуатацию в границах города за последние пять лет». Но он, как и коллеги, считает, что в ближайшее время темпы редевелопмента снизятся, указывая, что при принятии нового Генерального плана до 2050 года городские власти активно отказывали застройщиками и владельцам промышленных предприятий в переводе участков под жилую застройку.

По мнению господина Гущина, вывод на рынок новых проектов в 2023–2024 годах не столько говорит о текущих тенденциях политики города в отношении промзон, сколько отражает результат разработки участков, купленных еще в 2021–2022 годах, что связано с длиной девелоперского цикла

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», солидарен с коллегами: «Перспективы массового освоения "серого пояса" туманны. Проекты на землях с оттенками серого пока что единичные, точечные. Характер этого процесса обуславливает строительство более дорогой недвижимости, реализации проектов немассовых. Васильевский остров в этом отношении более успешный пример, нежели другие районы. Есть как и готовящиеся к старту проекты, так и территории, возможности застройки которых были известны ранее. И поскольку недвижимость здесь строится или планируется преимущественно бизнес-класса, то имеет место наиболее выгодная для городской среды конвертация территорий — от серости к весьма современной и комфортной урбанистике».

Единственный вариант

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, уверен, что продолжение освоения «серого пояса» остается одним из единственных вариантов развития рынка недвижимости в центре и околоцентральных районах, а также продолжающейся джентрификации этих локаций. «К сожалению, за последний год большинству участков на таких территориях было отказано в изменении статуса для дальнейшей застройки, из-за чего в Петербурге по-прежнему ощущается острый дефицит новых проектов и "земельный голод". В перспективе нескольких лет все могло бы измениться при переводе части производств за пределы исторических районов города»,— рассуждает господин Кравцов.

Виталий Коробов, генеральный директор Element, также уверен, что перспективы развития «серого пояса» в Петербурге по-прежнему велики. «Более ликвидных участков становится меньше, но в то же время появляются крупные участки под редевелопмент: завод "Ригель" на Петроградке, Матисов остров в историческом районе Коломна и так далее. Любые проекты редевелопмента — это всегда хорошо для города, однако весь вопрос в балансе: все они должны быть обеспечены соответствующей инфраструктурой для горожан — социальными объектами, "гуманной" средой для отдыха и развития»,— высказывается он.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda, полагает, что освоение бывших промышленных территорий в Петербурге — одна из немногих возможностей для девелоперов раскрыть потенциал места в городе, а не на его окраинах и создать совершенно иное пространство для жизни. «У таких локаций огромный потенциал для развития и создания гармоничной городской среды с современным дизайн-кодом. Современный житель мегаполиса хочет иметь удобное городское окружение, где все необходимое рядом: ритейл, учебные и медицинские учреждения, пространства для спорта, отдыха и развлечений, набережные и парки. Новые проекты в таких местах, как правило, относятся к высокобюджетным, так как существенные затраты уходят на подготовку территории, стоимость и бэкграунд земельного пятна, ограничения по высотности и плотности в центре. Экономика проектов в "сером поясе" в разы сложнее, всегда есть риск удорожания проекта по сравнению с первоначальными расчетами»,— говорит он.

Цена вопроса

Что касается стоимости освоения, то здесь все напрямую зависит от обременений на участке, его конфигурации и наличия объектов культурного наследия. Эксперты говорят, что затраты на освоение территорий «серого пояса» и редевелопмент могут быть вдвое выше, чем застройка в спальных районах на участках с подготовленной документацией.

Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions, при этом полагает, что важно учитывать, что успешное развитие этих районов требует комплексного подхода. «Необходимо не только строить жилье, но и создавать рабочие места, чтобы избежать проблемы маятниковой миграции. Также новые жилые районы необходимо обеспечивать инфраструктурой, включая школы, детские сады, поликлиники и другие объекты, без которых сложно представить комфортную жизнь»,— подчеркивает эксперт.

Стоимость редевелопмента, несомненно, растет причем причин сразу несколько. Как отмечают участники рынка, в первую очередь — за счет рост «хотелок» владельцев промышленной недвижимости. После утверждения нового Генплана, который отсек две трети намечавшихся проектов, цены на оставшиеся выросли. Еще один фактор — выход на рынок региональных девелоперов, готовых браться за проекты с минимальной рентабельностью, а значит, предлагающих высокую цену. Проблема только в том, что очень часто дальше разговоров дело не идет, а вот у лендлордов ощущения стоимости остается.

Растет и соцнагрузка. Для того чтобы согласовать с властями проект редевелопмента, требуется приложить множество усилий и зачастую взять повышенные обязательства по строительству школ и детских садов. Без этого проект просто не согласуют.

Третий фактор — рост стоимости строительных материалов. «Он продолжается, хотя и не такими темпами, как год-два назад. В среднем с начала года позиции выросли в цене на 5–20%. Продолжают расти в цене цемент (и, соответственно, бетон), арматура. Впрочем, по сравнению с прошлыми периодами, когда рост цен сопровождался тотальным дефицитом, сейчас его нет, поэтому для компании КВС рост стоимости строительных материалов не критичен»,— говорит генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.

«Самое серьезное подорожание мы наблюдаем в общестроительных работах, что в первую очередь связано с дефицитом рабочей силы. Также растут цены на материалы для изготовления инженерных систем, аренду и обслуживание спецтехники»,— делится Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти.

Как говорит Игорь Карцев, генеральный директор компании «Максимум Лайф Девелопмент», по сравнению с прошлым годом стоимость редевелопмента суммарно выросла на 5–7% (без учета инфляции). «Однако, несмотря на сложности и высокие затраты для девелоперов, такие участки представляют значительный интерес для инвесторов благодаря выгодному расположению, возможностям для создания многофункциональных пространств и мультиформатной застройке с жильем, апартаментами и большим количеством коммерческих объектов»,— резюмирует господин Кравцов.

Ирина Кутовая