«Тихая гавань» инвестиций
Проект
В Санкт-Петербурге на рынке элитной недвижимости с начала года наблюдается высокая активность со стороны покупателей. Эксперты уверены, что приобретение дорогого жилья — это возможность сохранить собственные активы и уберечь их от инфляционных рисков. А различные схемы рассрочек позволяют забронировать ликвидные лоты и зафиксировать цены в условиях их регулярного роста. Ценность объектов растет и за счет сокращения предложения: девелоперы замедляют вывод новых объектов, да и в центре города наблюдается дефицит земельных участков под строительство.
Фото: «Петербургская Недвижимость»
Фото: «Петербургская Недвижимость»
Фото: «Петербургская Недвижимость»
Штучный продукт
С начала года на рынке элитной недвижимости вымывалось предложение. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), на 1 октября 2024 года в элитном сегменте были открыты продажи в 31 жилом комплексе, объем предложения оценивался в 155,6 тыс. кв. м (1,7 тыс. квартир). Эти показатели ниже на 19% в сравнении с началом года и на 26–27% аналогичного периода прошлого года.
Сокращение предложения стимулировало рост спроса. По итогам девяти месяцев 2024 года в городе было реализовано 94,7 тыс. кв. м (или 1,1 тыс. квартир), что в 1,4 раза больше, чем за тот же период прошлого года.
Игроки рынка замечают, что спрос на дорогое жилье всегда был высоким, но теперь тенденцию дополнительно усиливает желание обеспеченных людей сохранить и приумножить свои капиталы за счет вложения их в ликвидные элитные квартиры. Если раньше была возможность релокации капиталов в другие юрисдикции, то сейчас этот процесс затруднен. И в условиях высокой ключевой ставки покупка инвестиционной элитной недвижимости становится оптимальным способом сбережений средств.
Кроме того, большого объема нового предложения в перспективе ожидать не приходится. Как правило, проекты элитного сегмента — по определению штучный продукт, подходящих участков в городе мало, а реализация проектов долгая за счет непростой процедуры согласований.
Ожидается, что в ближайшее время новые проекты будут в основном связаны с реконструкцией. Многие застройщики уже включили данный подход в свои стратегии развития. Так, девелопер Setl Group приобрел на Васильевском острове участок между Кожевенной и 26-й линиями и Масляным каналом. Проект развития локации предполагает реставрацию объектов культурного наследия, а также строительство жилья и объектов социальной инфраструктуры.
Предпочитаемые локации и метражи
Традиционно наибольшей популярностью у покупателей элитного сегмента пользуются центральные районы, к которым относятся Петроградский, Центральный, Василеостровский и Адмиралтейский.
Львиная доля сделок — 80% — приходится на объекты Петроградского района, две трети из которых сосредоточены на Петровском острове. Эта локация давно считается элитной, так как соответствует всем требованиям для премиальной недвижимости: близость к центру, панорамные виды, выход к воде, социальная однородность.
По словам аналитиков, нового предложения в скором времени в данной локации ожидать не стоит. Свободных земельных участков хватит на один-два проекта. А если появятся возможности под застройку, то процесс подготовки, начиная от документации и заканчивая проектом, займет немало времени.
Элитные проекты на Васильевском острове возводятся в исторической части района на набережной Невы. Несмотря на общий достаточно большой объем строительства, новое предложение в высоком ценовом сегменте здесь ограничено. Одна из премьер последнего времени — ЖК Imperial Club («Империал Клаб») от Setl Group с видами на Большую Неву и исторический центр.
Еще одной тенденцией, появившейся в последнее время в высокобюджетном жилье, эксперты называют желание покупателей приобретать квартиры большего метража. Все чаще появляются запросы на семейные квартиры площадью 150–160 кв. м. Еще два года назад средняя площадь подобных вариантов была 120 кв. м. При этом требования к эргономичности, качеству благоустройства и развитию общественных зон инфраструктуры сохраняются.
Стимул покупки
Высокая покупательская активность подстегнула рост стоимости недвижимости. В элитном сегменте за девять месяцев она выросла на 13,3%, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость». В сентябре средняя стоимость «квадрата» оценивалась в 595 тыс. рублей в элитном сегменте, в том числе для класса люкс — 535 тыс., а для de luxe — 1,158 млн.
Стоит отметить, что девелоперы для стимулирования спроса запускали специальные программы и акции. Доля продаж квартир с использованием ипотеки практически свелась к нулю, хотя и раньше этот инструмент был характерен больше для бизнес-сегмента. А вот особенной популярностью стали пользоваться рассрочки, которые, по сути, не ведут к увеличению цены квадратного метра.
«Сегодня программы рассрочек предлагают выгодные условия с небольшим первым взносом и длительным сроком. Это позволяет зафиксировать стоимость квартиры и при этом оставить часть средств, чтобы они продолжали работать на покупателя. Например, остаток суммы можно разместить на вкладах под высокий процент или вложить в оборот бизнеса, тем самым приумножив сумму к моменту, когда потребуется внести оставшиеся платежи»,— рассказывает коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова.
Так, в строящемся ЖК Imperial Club на Васильевском острове или в готовом ЖК Grand View («Гранд Вью») на Петровском острове можно купить квартиру в рассрочку с первым взносом от 20%.
Игроки рынка отмечают, что за счет появления таких программ покупатели, ориентированные на приобретение недвижимости бизнес-класса, все чаще начинают проявлять интерес к более высокому классу — элитному.
В целом высокий спрос на жилье премиум-класса в перспективе сохранится, замечают эксперты «Петербургской Недвижимости». А вот предложение будет и дальше сокращаться, что поддержит рост цен в условиях высокой ключевой ставки и удорожания проектного финансирования.