«Проект ждут, за ним пристально наблюдают»
Экспертное мнение
О реализации одного из самых крупных проектов комплексного развития территории — городе-спутнике Южный — корреспонденту Guide рассказал Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник "Южный"».
Фото: Коммерсантъ / Александр Коряков
Фото: «Старт Девелопмент»
Фото: «Старт Девелопмент»
Фото: «Старт Девелопмент»
В Санкт-Петербурге в октябре состоялись общественные обсуждения по строительству домов в будущем городе-спутнике Южный — первом жилом кластере в Пушкинском районе у южной границы. Это большой проект комплексной застройки. На территории идут работы по возведению кампуса Университета ИТМО, а на ПМЭФ-2024 подписано соглашение о строительстве кампуса Санкт-Петербургского государственного педиатрического медицинского университета. Кроме того, проект предполагает массовую многофункциональную застройку — общей площадью около 10 млн. кв. м для 134 тыс. человек. В рамках первого этапа под жилую застройку отведено 78 га, где предусмотрено 240 тыс. кв. м продаваемой площади.
Старт жилой застройки
GUIDE: Вы готовите проект жилого строительства уже несколько лет. Расскажите о процессе подготовки к старту продаж.
СЕРГЕЙ ХРОМОВ: Сразу хочу подчеркнуть, что мы готовим к продажам не обычный ЖК, а часть большого многогранного проекта. Его жилая часть существует во взаимоувязке с основной матрицей — городом-спутником. Образно говоря, это единый организм с единой кровеносной системой, где все части взаимоувязаны, где нет главных и второстепенных органов и все они взаимозависимы. Первоочередной задачей для нас было формирование центра притяжения и рабочих мест. В основу концепции проекта легла идея: сначала найти якорь, драйвер развития и лишь потом начать строить жилье с социальной инфраструктурой. Это должна быть абсолютно комфортная среда, реализующая идею 15-минутного города, когда все необходимое жителям, включая рабочие места, находится в ближайшем окружении.
В 2017 году правительство подписало распоряжение о создании кампуса ИТМО, который и стал тем самым драйвером. ИТМО сгенерирует первичный спрос на жилье, которое должно появиться с лагом примерно в шесть месяцев после запуска первой очереди кампуса.
G: Когда планируете приступить к возведению жилья?
С. Х.: В настоящее время проектная документация первой очереди прошла экспертизу. Состоялись общественные слушания. У нас складываются очень прочные стратегические отношения со «Сбером», в том числе и по проектному финансированию. С банком подписана кредитная линия на проектное финансирование объемом около 7 млрд рублей. Средства пойдут на строительство пятой очереди первого жилого этапа проекта объемом 46 тыс. кв. м продаваемой недвижимости. Мы планируем приступить к работам в начале 2025 года. Первое жилье в Южном может быть построено в 2027 году.
В целом, согласно проекту, на первом этапе на территории 78 га появится 240 тыс. кв. м жилья, школа и три детских сада, ФОК с бассейном и поликлиника (для взрослых и детей) на 340 посещений в смену с отделением станции скорой помощи. Сроки реализации первого этапа обозначены до 2029 года.
G: Как прошли общественные слушания?
С. Х.: Меня порадовало, что они прошли неформально. Стало понятно, что проект ждут, за ним пристально наблюдают. Были очень интересные предложения, которые мы уже взяли на вооружение, например, создание специализированной школы с профильными дисциплинами, где работали бы магистранты и аспиранты ИТМО. Создание подросткового клуба — мы включили его в проект планировки. В общем много того, что связано с детьми и их воспитанием и развитием. С другой стороны, была высказана обеспокоенность, есть ли согласование строительства с Пушкинским аэродромом. Разумеется, все необходимые согласования есть, о чем мы сообщили в ходе слушаний. Второй часто встречающийся вопрос был от жителей поселка Александровское, рядом с которым пройдет дублер Киевского шоссе. Жители поселка ошибочно считают, что эта дорога будет строиться для Южного. Но это не так, это городская программа развития дорожной инфраструктуры, и к нашему проекту она не относится. В общем, слушания состоялись, и теперь мы ждем постановления правительства по проекту планировки, после чего можно будет получить разрешение на строительство.
G: Вы будете привлекать к строительству других застройщиков?
С. Х.: 5% от общей площади планируем возводить собственными силами, так как нам важно заложить архитектурный код нового города. К строительству следующих этапов будут привлечены и другие застройщики на разных условиях. Не исключены совместные проекты с партнерами. Стоит отметить, что участвовать в таком масштабном освоении по зубам только крупнейшим застройщикам, например, таким как «Самолет», ПИК, ЛСР, Setl Group, GloraX. Возможно, появится несколько партнеров, каждый из которых будет осваивать свою часть. Интерес среди девелоперов к проекту есть.
G: Каков общий объем инвестиций в проект?
С. Х.: В освоение территории, включая создание двух кампусов, будет вложено не менее 600 млрд рублей. Безусловно, проект такого масштаба невозможно реализовать без господдержки. Это единственный частный проект развития территории, который смог привлечь федеральное и региональное финансирование. На средства из казны осуществляется строительство ИТМО Хайпарка. Но при этом госфинансирование к жилью не имеет никакого отношения. Все остальное будет возводиться за счет собственных или привлеченных средств.
Стоит отметить, что на первом этапе проект будет реализован без привлечения средств инвесторов. Это не значит, что мы завтра наденем каски и выйдем на стройплощадку. Строительство будет осуществляться силами подрядчиков. Доходность на инвестированный капитал в принципе устраивает акционеров проекта и гарантирует его долгосрочную финансовую устойчивость, тем более что стоимость капитала сейчас высока.
Город-спутник, а не район-спальник
G: Всего проект предполагает возведение около 4 млн кв. м жилья. Как будете реализовывать такой значительный объем?
С. Х.: Понятно, что на первом этапе объемы будут не слишком высокие, среднерыночные, потому что локацию необходимо «раскрутить». Мы уверены в качестве предложения, однако не исключаем применения разных инструментов для поддержки спроса. Наше преимущество состоит в комплексном подходе к развитию территории и созданию комфортной среды. Как будет выглядеть Южный через десять лет, уже понятно. Достаточно взять генплан и концепцию проекта и посмотреть, что появится на территории. Это очень важно для покупателя, это наша сильная сторона.
G: Повышенная ключевая ставка и отмена льготной ипотеки охлаждают спрос на жилье. Что делают застройщики в такой ситуации?
С. Х.: Сложившаяся на рынке ситуация подталкивает застройщиков, банки и других участников рынка к альтернативным решениям, направленным как минимум на сохранение спроса, а как максимум — на его увеличение. Предлагаются эксклюзивные варианты покупки жилья: рассрочки, отсрочки, пониженные ставки.
G: Не превратится ли Южный в обычный спальный район?
С. Х.: Таких рисков нет. Как я говорил, в проекте заложено все, что нужно для комфортной жизни: места работы и учебы рядом с жилыми кварталами, внутриквартальная инфраструктура, даже велосипедные дорожки уже запроектированы. Низкая плотность застройки и обширные зоны рекреаций делают средовые характеристики принципиально иными, чем в существующих спальных районах.
Раньше проекты комплексного освоения не предусматривали создания какой-то инфраструктуры, кроме жилья. А концепция Южного, сформированная еще в 2013 году, уже предполагала возведение полномасштабного района с коммерческими, промышленными, досуговыми и социальными объектами. Мы заинтересованы, чтобы Южный был городом молодежи, еще одним центром развития Петербурга. Все южное направление — главный вектор города на десятилетия вперед, альтернативы нет.
G: Поедет ли к вам молодежь? Насколько логично создавать кампусы с нуля на периферии?
С. Х.: Кампусы формируют студенческую жизнь. А решение ИТМО и Санкт-Петербургского государственного педиатрического медицинского университета выйти на периферию для создания передовых образовательных площадок с новыми техническими возможностями — оптимальный вариант для развития вузов. В центре Петербурга просто нет такого пула земли. А существующие здания ограничены охранным статусом и не подходят для современного функционала.
На мой взгляд, плюсы, которые дает создание кампуса на периферии, очевидны, а мировой опыт подтверждает правильность идеи. Ученые, аспиранты и магистранты хотят жить не в общежитиях, а в квартирах, и кампус в новом районе предоставляет такую возможность. Кроме того, это не отменяет возможности приехать в центр города, погрузиться в его историю и культуру. Дорога на электричке из Южного до центра города займет около получаса. Время в пути будет сокращаться, в планы города входит интенсивное развитие и улучшение транспортной доступности районов вблизи Пулково.
G: В первое время общественность была сильно напугана масштабом проекта и потенциальными проблемами: появление гигантского «спальника», осушенные реки и болота и т. д. Как сейчас воспринимается проект?
С. Х.: Мы выстроили конструктивный диалог с жителями Пушкинского района и поселка Лесное. Действительно, у людей были обоснованные опасения, что рядом появится «многоэтажный монстр». Но когда были представлены концепция и архитектурно-градостроительный облик города, стало понятно, что мы не собираемся создавать очередной депрессивный район. Это сняло напряжение, особенно когда в подтверждение наших слов начал строиться кампус ИТМО.
G: К каким компромиссам с градозащитниками вы пришли?
С. Х.: Местные жители выступали против застройки Кондакопшинского болота, утверждая, что это приведет к нарушению водного баланса парков Пушкина и Павловска. Мы привлекли экспертов, чтобы доказать, что это не так, и выиграли все суды. Однако от застройки спорной территории решено было отказаться, создав на этом месте рекреационную зону. Всего под парки и зоны отдыха отведено более 25% площади, такого нет ни в одном известном мне городском проекте комплексного освоения. Разногласия были устранены, хотя это и потребовало дополнительных затрат.
G: Сколько отводится площадей под коммерческую застройку и промпроизводства?
С. Х.: Земли промышленного назначения занимают 157 га, деловая застройка — 258 га. Часть площадей приходится на технологическую долину ИТМО Хайпарка. В собственности компании остаются примыкающие к Южному 900 га в области. По мере застройки петербургской площадки эта территория будет вовлекаться в оборот. Здесь может появиться пригородный район со средне- и малоэтажной застройкой.
G: Решит ли Южный проблему маятниковой миграции?
С. Х.: Эта задача вряд ли выполнима полностью. Петербург — город, в котором районы напоминают сообщающиеся сосуды. Маятниковая миграция все равно будет, вопрос в ее масштабе. Безусловно, часть людей будет жить и работать в Южном, отправляясь отдохнуть в центр. Кто-то будет ездить на работу в другие районы, кто-то — приезжать на работу в Южный.
Транспортная доступность
G: Как будет обеспечиваться транспортная доступность?
С. Х.: Уже сейчас добраться до Южного можно несколькими способами: на автомобиле по Киевскому шоссе, на электричках (на территории расположены две станции железнодорожной ветки Балтийский вокзал — Гатчина) и автобусами. Проект обеспечен транспортной инфраструктурой на пять-семь лет вперед. Мы ведем переговоры с ОАО РЖД об увеличении тактового движения поездов. Параллельно с жильем будут строиться межквартальные и городские дороги.
По мере увеличения числа жителей появятся новые виды транспорта. В новый Генплан Петербурга заложены проект легкорельсового транспорта и строительство ветки метро к Южному. В отличие от центра, где из-за плотной застройки приходится уходить под землю, здесь есть техническая возможность построить наземное метро, что позволит существенно снизить затраты.
G: Несколько лет назад вы предлагали построить метро по концессии. Сейчас готовы на это?
С. Х.: Мы ждем решения городского правительства, которое должно определить экономический механизм реализации проекта, его модель. Многое будет зависеть от того, будет ли метро строиться по концессии. Возможно, город готов субсидировать проект или непосредственно участвовать в строительстве. Без понимания этих моментов об интересе к проекту говорить преждевременно.
G: Помимо города-спутника, планируете ли вы в перспективе заниматься новыми проектами?
С. Х.: Пока для новых проектов не хватает времени, ведь проект города-спутника Южный — очень масштабный и на его реализацию брошены сейчас все силы.