«Потенциал «Меги» еще полностью не раскрыт»

После приобретения Газпромбанком торговые центры «Мега» получили новую стратегию развития и команду управленцев. О том, как будут трансформироваться объекты, «Деньгам» рассказал заместитель председателя правления Газпромбанка Тигран Хачатуров.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Газпромбанк закрыл сделку по приобретению 14 торгцентров «Мега» год назад. Какие результаты объекты показали за истекший период?

— Нам есть чем гордиться. За год операционная прибыль «Мег» выросла на 46%. Из важных событий, которые у нас произошли в этом году, хочу отметить партнерство с компанией «Мегамаркет» по аренде свободных площадей ушедшей ИКЕА. Речь идет о 14 точках в 11 регионах Российской Федерации. Общая площадь сданных «Мегамаркету» помещений составляет 400 тыс. кв. м. Мы очень тщательно выбирали партнера, считаем, что бизнес-модель «Мегамаркета» наиболее подходит нам, и мы видим пути дальнейшей коллаборации как в создании на наших площадях классических пунктов выдачи заказа, так и готовим еще кое-какие новинки, которые вы скоро увидите непосредственно на площадке «Мегамаркета».

Также в этом году мы неплохо поработали с набором арендаторов: число вакантных площадей снизилось с 27% до 5%. Уходящий год характеризуется выходом на рынок большого числа отечественных брендов, как известных, так и быстроразвивающихся: портфель «Мег» пополнился 53 новыми брендами. Кроме того, мы видим положительную динамику товарооборота у многих арендаторов. В первую очередь в сегментах спорта, моды, здоровья, еды и товаров для дома.

— Недавно направление в компании возглавила бывший топ-менеджер Mercury Любовь Попова, сменившая на этом месте Ярослава Халявина. Какие задачи стоят перед новым руководством?

— Мы в этом году утвердили стратегию развития, согласно которой задача на 2025 год — рост операционной прибыли «Мег» порядка 30% к показателю 2024 года. Напомню, что в этом году рост операционной прибыли составит 46%. Соответственно, главная задача, которая ставится перед новым генеральным директором,— это максимально эффективная реализация принятой стратегии. Первоочередная цель — это добиться радикального роста качественных посещений. То есть мы хотим расширить зону охвата каждого торгового центра, а также сделать так, чтобы у людей чаще возникало желание и потребность их посетить. Мы приняли курс на качественное обновление состава арендаторов, которые способны привлечь в «Меги» новый трафик и высокие обороты.

— Может меняться позиционирование объектов? Речь идет о каком-либо ребрендинге?

— Как я и говорил в разговоре с вами год назад, ребрендинг не планируется. «Мега» — это очень узнаваемый бренд, пожалуй, самый известный в своем сегменте. Его узнаваемость превышает 82%, и мы собираемся развивать и усиливать бренд.

Традиционно «Мега» является «выбором номер один» для семей с детьми во всех регионах присутствия. Мы с большим вниманием следим за тенденциями в индустрии, а также за запросами наших гостей.

Позиционирование формируется и корректируется в зависимости от происходящих изменений, чтобы оптимальным образом отвечать потребностям целевых аудиторий «Мег».

— Как сейчас выглядит состав арендаторов торгцентров «Мега»? Он будет меняться?

— Мы очень внимательно следим за тем, что хотят покупатели, а также как развиваются торговые центры на рынке, кто генерирует спрос. Наша основная задача — выбрать лучших арендаторов с лучшими форматами и сформировать максимально актуальное предложение для наших посетителей.

Если говорить о нашем фокусе, то, безусловно, сегодня это российские бренды. В ближайшее время девять новых брендов откроют свои магазины в «Мегах». Нам важно, чтобы среди арендаторов были не только традиционные для торговых центров ритейлеры, но и арендаторы, в которых особенно нуждаются посетители той или иной «Меги». Из интересного мы приняли решение, что будет на месте сгоревшего «Оби» в Химках,— и скоро сделаем анонс. Надеемся посетители «Мега Химки» его оценят по достоинству.

— Вы наращиваете долю развлечений? Какой максимально может быть доля таких арендаторов?

— Развлечение, а также услуги питания,— неотъемлемая часть нашей стратегии. В рамках этой концепции мы стараемся предложить посетителям очень сбалансированный набор арендаторов, покрывающий различные категории шопинга, досуга и сервисов. У нас есть очень удачные примеры того, как арендаторы из категории развлечений не только являются коммерчески успешными, но и приносят хороший трафик в торговые центры. Например, открывшийся в сентябре в «Мега Екатеринбург» семейный парк активностей «Тейкабум» ежемесячно привлекает порядка 45 тыс. посетителей.

Концепция «Вкусный бульвар», предлагающая широкий ассортимент форматов общественного питания, а также представляющая различные кухни мира, также является примером востребованности. За прошлый год эта категория продемонстрировала почти 20-процентный рост оборота в «Мегах».

Развлечения, в частности, детский досуг, важны для семей и их детей, поэтому в «Мегах» этому уделяется большое внимание. В настоящее время «Меги» инвестируют в значительное расширение детского кластера. В первую очередь это «Мега Казань» и «Мега Адыгея».

— Торговые центры «Мега» изначально были ориентированы на магазины одежды и обуви. Арендаторы этих категорий сейчас демонстрируют наиболее выраженное снижение трафика. Их, на ваш взгляд, стоит кем-то заменять?

— Не могу с вами согласиться, так как торговые центры «Мега» всегда были ориентированы на предложение широкого набора арендаторов из различных товарных и ценовых категорий, способных удовлетворить запросы целевых аудиторий. Но в чем вы правы, так это в том, что физический ритейл испытывает существенное давление по причине перехода части покупательской аудитории в онлайн. Тем не менее мы видим, что остается довольно широкий пласт людей, для которых важно физически соприкоснуться с вещью, которую они покупают, примерить ее и оценить до момента совершения покупки.

— Последние два года мы видим, что ставки аренды в торговых центрах растут ниже инфляции. С чем это связано? Насколько длительным будет этот тренд? За счет чего его можно переломить?

— Арендные ставки — это рыночный инструмент, который формируется на основе анализа спроса и предложения. Наша задача — установить такие арендные ставки, которые будут интересны владельцам торговой недвижимости и одновременно привлекут наиболее востребованных арендаторов и позволят им успешно развиваться. Я думаю, «Меги» успешно справляются с такими задачами. В этом году у нас были довольно непростые переговоры с рядом ключевых арендаторов, но я очень рад, что мы нашли взаимоприемлемое решение — win-win.

— Торговые центры остаются доходным бизнесом? Их доходность растет или снижается?

— В силу своей деятельности я вижу некоторое количество торговых центров, то есть могу следить не только за «Мегами», но и за другими площадками. Могу сказать с уверенностью, что «Меги» отличаются в лучшую сторону и увереннее себя чувствуют по отношению к другим торговым центрам, потому что у «Мег» есть очень большой нереализованный потенциал. И мне кажется, что при правильном и грамотном управлении мы все равно его еще не весь раскрыли. Поэтому в целом «Меги» чувствуют себя хорошо и, мне кажется, даже чуть-чуть лучше, чем остальные на рынке.

— Какими могут быть пути увеличения прибыли объектов?

— Текущие механизмы увеличения прибыли в индустрии коммерческой недвижимости включают ротацию арендаторов и работу с арендными ставками в соответствии с условиями договоров. Кроме того, в настоящее время мы видим дополнительные возможности для увеличения прибыли, в первую очередь рекламные возможности внутри торговых центров и снаружи, эффективное использование и коммерциализацию инфраструктуры. Прибыль, полученная от такой деятельности, у нас будет относиться к дополнительному доходу, и она генерирует не только финансовую выгоду, но и является способом привлечения дополнительного трафика. Плюс у нас в соответствии с нашей стратегией утверждена довольно значительная инвестиционная программа, и ее реализация также будет способствовать увеличению прибыльности наших торговых центров.

— Крупные торговые центры сталкиваются с растущей конкуренцией не только со стороны онлайн, но и небольших районных объектов. Вы это чувствуете?

— Как минимум половина «Мег» находится в непосредственной близости или в окружении плотной жилой застройки. Наиболее яркие примеры: «Мега Химки», «Мега Дыбенко» в Санкт-Петербурге и «Мега Казань». Крупные торговые центры — это точки притяжения для горожан, которые решают вопрос досуга для семей. А значит, должны постоянно развиваться и с точки зрения комфортной среды, и как индустрия развлечений, перенимая лучшие практики. Мы для себя сформулировали простую концепцию — дать нашим гостям намного больше, чем просто шопинг. «Мега» — это пространство для встреч и общения, развлечения для каждого возраста, вкусная еда, яркие эмоции.

Торговые центры могут собрать на одной площадке значительный набор брендов, дающий людям возможность выбора. Это особенно важно для категорий фешен, детских товаров и общепита, который все чаще становится отдельной причиной для посещения торгового центра. И, что примечательно, многие уважаемые рестораторы открывают свои проекты именно в торговых центрах.

Важна и социальная составляющая, предоставляемая «Мегами»: это различные сервисы, такие как пункты сбора вторсырья от населения, пункты диспансеризации, спортивные площадки, медицинские услуги.

— Из-за роста ключевой ставки на рынке много говорят о том, что торговые центры могут отойти банкам. Это реалистичный сценарий?

— Такую проблему мы видим на рынке. В целом все зависит от степени закредитованности торговых центров. Могу сказать, что данная ситуация не относится к «Мегам». У наших торговых центров нет проблем с кредитами, падения оборотов мы также не наблюдаем. Мы стараемся вести очень сбалансированную политику и с оптимизмом смотрим в будущее.

Ольга Мухина