Жизнь офисного формата
Где нащупать пульс деловой жизни Москвы
Из общего объема офисных площадей в Москве в 18,6 млн кв. м около 3,7 млн кв. м приходятся на семь основных деловых кластеров столицы, выяснили в консалтинговой компании IBC Real Estate. Этот список ожидаемо возглавляет «Москва-Сити», где госкомпании и крупный бизнес предпочитают размещать свои штаб-квартиры. Далее следуют офисные субрынки «Белорусская», «Савеловская», «Дмитровская», «Ходынка», «Ленинградский проспект» и «Курская». «Ъ-Коммерческая недвижимость» составил краткий путеводитель по этим местам, востребованным как у потенциальных арендаторов площадей в бизнес-центрах, так и у инвесторов в такую недвижимость.
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
«Москва-Сити»
Деловой кластер «Москва-Сити» — самый востребованный среди компаний район в столице. Общий объем предложения в этой локации на конец сентября 2024 года составил 1,5 млн кв. м, подсчитали в IBC Real Estate по запросу “Ъ”. В текущем году в этом деловом кластере введен в эксплуатацию один из самых крупных офисных объектов в российской столице — комплекс Moscow Towers на 263 тыс. кв. м.
Несмотря на такой большой объем площадей, вакантность в этой локации самая низкая среди всех деловых районов. За январь—сентябрь 2024 года она снизилась год к году на 2 процентных пункта (п. п.), до 1,9%, говорят в IBC Real Estate. Это связано с тем, что в этом районе все ликвидные предложения моментально вымываются с рынка, а новые построенные объекты вводятся в эксплуатацию с уже подписанными договорами аренды, поясняет руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. Однако на горизонте ближайших двух лет вакансия в «Москва-Сити» может немного вырасти на фоне жестокой денежно-кредитной политики Центробанка, отмечает эксперт.
Средняя арендная ставка в этой локации является самой высокой: показатель вырос на 12% год к году, до 47 тыс. руб. за 1 кв. м в год, сообщили в IBC Real Estate. В обозримой перспективе размер ставки будет увеличиваться в условиях крайне низкой вакансии и высокой востребованности офисных площадей в этой локации, говорит Полина Афанасьева.
Этот деловой кластер продолжит активное развитие и в будущем: открытие новой скоростной магистрали, улучшение инфраструктуры и сосредоточение ведущих компаний, в том числе государственных, делает этот район наиболее важной точкой деловой активности, отмечает директор по аренде департамента жилой недвижимости и девелопмента земли консалтинговой компании Nikoliers Виктория Гусева.
«Белорусская»
Находящийся в районе станции метро «Белорусская» одноименный деловой кластер исторически является одним из ключевых районов Москвы. Текущий объем офисного предложения здесь составляет 400 тыс. кв. м, говорят в IBC Real Estate. В 2024 году в этой локации открылось два офисных объекта — бизнес-центр «АФИ Галерея» общей площадью 10 тыс. кв. м, а также штаб-квартира государственной компании «Мосгоргеотрест» общей площадью 6 тыс. кв. м. По подсчетам CMWP, объем сделок в этой локации за три квартала 2024 года составил 161 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей в районе станции метро «Белорусская» по итогам января—сентября 2024 года снизилась на 10,4 п. п. год к году, до 13,6%, подсчитали в IBC Real Estate. При этом заметная часть площадей пустует всего в двух бизнес-центрах, в остальных объектах показатель держится на околонулевом уровне, отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Текущая вакансия в том числе представлена объектами без отделки, что останавливает потенциальных арендаторов в условиях растущих и без того высоких трат на отделочные работы, поясняет Виктория Гусева. Но даже такие объекты вскоре найдут своего арендатора в условиях обостряющегося дефицита предложения, добавляет руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
В 2024 году в этом деловом районе была заключена одна из крупнейших на офисном рынке Москвы сделок купли-продажи: Центробанк РФ приобрел офисную часть в комплексе SLAVA — это 102 тыс. кв. м. Объект находится на стадии строительства. Востребованность этой локации будет расти, особенно среди игроков финансового сектора, говорит Екатерина Белова.
Ставки аренды в этом районе держатся на высоком уровне, уступая только показателям «Москва-Сити». По подсчетам IBC Real Estate, за три квартала 2024 года этот показатель составил 40 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В этом деловом кластере сосредоточена высокая деловая активность, поэтому снижения арендных ставок ожидать точно не стоит, отмечает Виктория Гусева. Субрынок в районе станции метро «Белорусская» продолжит свое активное развитие: до 2028 года здесь будет построено примерно 317 тыс. кв. м офисов, это добавит 75% к существующему объему предложения в районе, подсчитала Ирина Хорошилова.
«Савеловская»
Деловой кластер «Савеловская» территориально примыкает к Ленинградскому деловому коридору и субрынку у станции метро «Белорусская». Объем офисного предложения в этом деловом кластере по итогам девяти месяцев 2024 года составил 280 тыс. кв. м, сообщили в IBC Real Estate. За текущий год в этой локации не было построено ни одного нового объекта. По итогам января—сентября 2024 года вакантность в районе «Савеловской» составила 7,5%, снизившись на 3,7 п. п. год к году, подсчитала Екатерина Белова. В офисах класса А показатель фиксируется на уровне 5,6%, а в классе B+ — 10,5%.
Средневзвешенная ставка аренды по итогам трех кварталов 2024 года составила 28,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год, говорят в IBC Real Estate. Такая ставка выгодна для потенциальных арендаторов: она ниже, чем в соседних деловых кластерах, отмечает Виктория Гусева. Кроме того, здесь более обширный выбор офисов класса B, добавляет эксперт.
В ближайшие два года в этом районе появится 160 тыс. кв. м новых офисов, при этом доступны для аренды или продажи всего 20% от общего количества, подсчитали в CMWP. Кроме того, по мнению Ирины Хорошиловой, в ближайшем будущем будет сформирован единый кластер — «Белорусско-Савеловский».
«Дмитровская»
В районе станции метро «Дмитровская», находящемся на севере Москвы, общая площадь всех офисных объектов по итогам девяти месяцев 2024 года составляет около 200 тыс. кв. м, подсчитали в IBC Real Estate. Последний бизнес-центр в этом районе был построен десять лет назад. Хотя этот район не является исторически сложившимся деловым субрынком, он имеет потенциал из-за своего расположения вблизи Ленинградского делового коридора, отмечает Екатерина Белова.
В этой локации практически нет свободного предложения: за три квартала 2024 года уровень вакансии сократился на 3,1 п. п год к году, составив 1,1%, сообщили в IBC Real Estate. Арендная ставка в этом районе по итогам девяти месяцев 2024 года находится на самом низком среди остальных деловых кластеров уровне — 22,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Это объясняется отсутствием в районе станции метро «Дмитровская» офисных помещений класса А, отмечает Полина Афанасьева.
Причина низкой вакантности — в минимальном объеме предложения на фоне высокого спроса, констатирует исполнительный директор консалтинговой компании WeWall Евгений Тамошин. Однако после ввода нового бизнес-центра «STONE Дмитровская» общей площадью 31 тыс. кв. м вырастет и ставка аренды, отмечает Ирина Хорошилова.
«Ходынка»
Ходынского поле входит в Ленинградский деловой коридор и является частью «Большого Сити». Он располагается у станции «ЦСКА» Большой кольцевой линии, недалеко от станций метро «Аэропорт» и «Динамо». Это обеспечивает район хорошей транспортной и пешеходной доступностью. В девелоперской компании STONE сообщили, что сейчас среди потенциальных арендаторов офисных площадей на Ходынке наиболее активны компании из телекома, IT, а также транспортно-логистического сектора.
Объем офисного предложения в этой локации по итогам трех кварталов 2024 года составляет 200 тыс. кв. м, подсчитали в IBC Real Estate. В текущем году в этой локации не было введено ни одного нового объекта. Тем не менее, по словам Екатерины Беловой, общий объем предложения на Ходынке в ближайшие пять лет может увеличиться вдвое благодаря заявленным к реализации офисным объектам.
Кроме того, добавляют в Tekta Group, район привлекает девелоперов жилья бизнес- и премиум-классов, формируя надежные бизнес-связи для резидентов. Ходынка активно развивается и с точки зрения офисной недвижимости, поэтому в будущем, очевидно, составит конкуренцию ближайшим деловым кластерам — Ленинградскому коридору, «Белорусской» и «Москва-Сити», отмечает Виктория Гусева. По подсчетам Ирины Хорошиловой, на Ходынку ежегодно приходится 7–10% от общего объема офисных сделок в Москве.
На Ходынском поле столичный тренд на снижение вакансии и рост запрашиваемых арендных ставок ощущается острее на фоне высокого спроса, отмечает Екатерина Белова. По итогам трех кварталов 2024 года доля свободных площадей в районе Ходынского поля составила 5,1%, снизившись на 4,1 п. п. год к году, говорят в IBC Real Estate. А арендные ставки за девять месяцев 2024-го достигли 36,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Ленинградский деловой коридор
Общий объем предложения в этом районе, который располагается вдоль Ленинградского проспекта от станции метро «Белорусская» практически до подмосковных Химок, составляет 1,4 млн кв. м. Важно отметить, что объемы «Ходынки» и «Белорусской» входят в этот кластер. С начала текущего года объем предложения увеличился на 22 тыс. кв. м. За девять месяцев 2024 года доля свободных площадей в этом деловом кластере снизилась на 6,8 п. п. год к году, до 6,1%. Такое снижение, по мнению Екатерины Беловой, обусловлено высоким спросом со стороны арендаторов и покупателей.
На эту зону приходится около 10% спроса ежегодно, подсчитала Ирина Хорошилова. Арендные ставки в этой локации преимущественно выше средних значений по Москве. По итогам января—сентября 2024 года показатель увеличился на 7% год к году, до 37,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в IBC Real Estate. В этом районе в ближайшие пять лет заявлено к вводу 155 тыс. кв. м офисов класса А, среди них 30% реализуются в аренду, что может поддержать рост ставки, прогнозирует Полина Афанасьева.
«Курская»
Уже сложившаяся деловая локация у станции метро «Курская» расположена на Садовом кольце и обладает удобной транспортной доступностью. Общий объем предложения здесь по итогам девяти месяцев 2024 года составляет примерно 350 тыс. кв. м, преимущественно это офисы класса B+, отмечают в IBC Real Estate. «Курская» является очень перспективным деловым кластером для развития офисной недвижимости, отмечает Виктория Гусева. По ее словам, большое количество логистических комплексов, производств и технопарков располагается на востоке столицы, эти объекты также нуждаются в офисах в черте города.
Вакансия в этом районе по итогам трех кварталов 2024 года фиксируется на уровне 4,3%, год к году она уменьшилась на 2,3 п. п. Такое снижение ожидаемо, поскольку на рынке наблюдается серьезный дефицит предложения, говорит Ирина Хорошилова. Это происходит на фоне продолжающегося сокращения доли свободных площадей, поскольку новые бизнес-центры в этой локации почти не строятся, отмечает Полина Афанасьева. К вводу на ближайшие годы заявлен всего один объект площадью 12 тыс. кв. м. Средняя ставка аренды по итогам девяти месяцев текущего года составила 31 тыс. руб. за 1 кв. м в год, сообщили в IBC Real Estate. Развитие дорожной сети, общественного транспорта, объектов инфраструктуры делает этот район более доступным и комфортным для пользователей, и это, в свою очередь, стимулирует офисное строительство и активизирует спрос, отмечает Виктория Гусева.