Сложенные инвестиции
Интерес к складам переходит на регионы
Текущий год проходит для российского рынка коммерческой недвижимости под знаком складского бума. За счет высокой доходности и растущего спроса объем инвестиций в логопарки год к году вырос в два-три раза. Девелоперы и инвесторы с привычных локаций Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей начали переключаться за неизведанные региональные рынки. Но уже в 2025 году интерес к складам может оказаться под давлением заметной турбулентности в экономике.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
В январе—ноябре 2024 года инвестиции в складскую недвижимость России составили 147,4 млрд руб., увеличившись на 42% год к году, подсчитали в Nikoliers. По итогам всего текущего года показатель, по прогнозам консультантов, может достигнуть 160–170 млрд руб. Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян приводит даже более позитивные цифры. Согласно его подсчетам, в январе—ноябре инвестиции в российские склады уже достигли 192 млрд руб., показав трехкратный прирост к результату всего 2023 года. А к концу этого года значение может превысить 200 млрд руб., считает он.
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко замечает, что основные драйверы российского складского бума — прагматичная необходимость где-то хранить товары и относительно невысокая не сегодняшний день обеспеченность складами из расчета на душу населения. Одновременно на рынок, по его словам, влияют активное развитие операторов электронной торговли, являющихся сейчас крупными арендаторами таких площадей, относительно короткий цикл девелопмента и быстрый рост арендных ставок, повышающий маржинальность для бизнеса.
Заместитель гендиректора Российского аукционного дома Григорий Начинкин отмечает, что на склады сейчас приходится две трети от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Микаэл Казарян считает крайне удачной сложившуюся для инвесторов конъюнктуру: они могут приобретать объекты с потенциалом роста доходности за счет переподписания с арендаторами договоров с уже более высокими ставками аренды. Рост себестоимости строительства при этом, по мнению эксперта, остается достаточно умеренным. Он замечает, что в состав разного рода закрытых паевых инвестиционных фондов в январе—ноябре текущего года куплено 905 тыс. кв. м складов, или 36% общего объема приобретенных площадей в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости. Свои портфели пополнили «Современные фонды недвижимости», Central Properties, «Альфа-Капитал» и проч., перечисляет господин Казарян.
Фокус на регионы
Активность в сегменте при этом не ограничивается Москвой и Санкт-Петербургом. Григорий Начинкин считает, что на региональные рынки в этом году приходится около 20% совокупного объема вложений в складскую недвижимость. Схожую цифру приводит директор департамента складской и индустриальной недвижимости NF Group Константин Фомиченко, отмечая существенный рост показателя. В предшествующие три года он составлял всего 10%. «Динамика в первую очередь объясняется расширением логистических сетей крупнейшими онлайн-ритейлерами, для которых строятся крупные складские объекты в ранее не освоенных для них регионах, которые, в свою очередь, выступают привлекательными для инвесторов»,—рассуждает он.
Микаэл Казарян говорит, что регионы сформировали 29% от общего объема складских инвестиций в этом году, или 56 млрд руб. Во многих регионах сделки заключались впервые за последние пять лет. Высокая потребность в объектах здесь, по его словам, существует прежде всего со стороны маркетплейсов. Господин Фомиченко отмечает, что на онлайн-ритейлеров в целом в этом году приходится 75% складского поглощения в России. Руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management Елена Михайлова отмечает и высокую активность логистических операторов.
В CMWP говорят, что за прошедшие 11 месяцев года объем нового складского строительства в регионах также впервые за пять лет превзошел Москву и Подмосковье практически втрое. Их доля в объеме возводимых площадей достигла 72%, в то время как в 2020–2023 годах была не больше 53%. Управляющий партнер Parametr Александр Манунин не исключает, что в крупных городах России, где исторически сформированы сегменты малых и средних производств, в перспективе может начать развиваться light industrial, который на текущий момент в большей степени представлен в Московском регионе.
На конец 2024 года на региональных рынках, без учета Москвы, Санкт-Петербурга и соседних областей, совокупный объем качественного складского предложения достигнет 16 млн кв. м, подсчитали в Nikoliers. Год к году показатель вырастет на 16%, составив 34% от существующего в стране объема.
Спрос на региональных рынках пока, впрочем, заметно превышает предложение. Микаэл Казарян считает, что совокупный объем арендованных и купленных в субъектах площадей в этом году составил 3,8 млн кв. м, прибавив 2% год к году. Объем введенных в эксплуатацию вырастет сильнее — на 25% год к году, до 2,5 млн кв. м. Но от дефицита площадей, который начал ощущаться еще с конца прошлого года, это не спасает, добавляет эксперт. Как следствие, вакантность в регионах, равно как и в крупнейших городах страны, остается достаточно низкой. В Nikoliers говорят, что пустует в общей сложности 1,2% складских площадей.
Плечо логистики
Григорий Начинкин замечает, что привлекательными для реализации проектов в сфере складской недвижимости остаются регионы, прилегающие к Московской и Ленинградской областям. Это объясняется коротким логистическим плечом, считает он. Одновременно в приоритете и регионы с высокой покупательной способностью жителей. В качестве примеров эксперт приводит Татарстан, Нижегородскую и Новосибирскую области. Микаэл Казарян к перспективным локациям добавляет Свердловскую, Самарскую, Воронежскую, Ростовскую области и Краснодарский край.
Господин Казарян говорит, что в целом достаточно активно складская недвижимость развивается на востоке страны, что связано с развитием торговли со странами Азиатского-Тихоокеанского региона, особенно с Китаем. Но ключевыми факторами для потенциальных инвесторов, по его словам, остаются наличие транспортной инфраструктуры, планы по строительству новых магистралей, развитие промышленности. Господин Фомиченко подтверждает высокий интерес инвесторов и девелоперов складов к регионам Дальнего Востока, а именно к Приморскому и Хабаровскому краям. Аналитики CMWP важным фактором развития этого направления считают решение о продлении трассы М-12 до Владивостока к 2030 году. Вдоль этой автострады на горизонте десяти лет могут быть построены 1,48 млн кв. м складских площадей.
Но объем спроса на складские площади в регионах все же ниже, чем вблизи Москвы, поэтому уверенности в заполняемости площадей у участников рынка нет, замечает Виктор Афанасенко. Это, по его мнению, сдерживает прирост объема предложения. Второй проблемой эксперт называет отсутствие в регионах профессиональных складских девелоперов. Хотя значение этого фактора постепенно нивелируется. Господин Афанасенко обращает внимание на то, что, с одной стороны, в регионы активно идут федеральные девелоперы, с другой — появляются местные компании, способные реализовать качественные складские проекты.
Виктор Афанасенко замечает, что федеральных девелоперов на складском рынке не так много и традиционно для них комфортнее работать в Московском регионе, где процессы уже налажены. Выходя в новые субъекты страны, компании стремятся начать проекты, реализуемые под конкретного заказчика. Поэтому основной объем регионального ввода сейчас формируют складские площади build to suit (BTS).
Господин Казарян считает, что подобные проекты формируют около 50% ввода складской недвижимости в регионах и строятся главным образом для ритейлеров. Но доля спекулятивных площадей в этом сегменте, по его мнению, также остается значительной — примерно 35%. Годом ранее этот показатель составлял 27%. Константин Фомиченко добавляет, что BTS-договоры обычно нередко заключаются на срок, превышающий десять лет. Это большой плюс для инвесторов, так как дает уверенность в будущих арендных потоках.
Туманное будущее
Другой вопрос — сколько продлится удачная конъюнктура для складского рынка в целом. Господин Фомиченко не сомневается, что в текущих условиях дефицит качественных складов в регионах сохранится. Но на процессы влияют и общеэкономические факторы. Григорий Начинкин замечает, что в целом на активности инвестиций в складскую недвижимость может сказаться ужесточающаяся денежно-кредитная политика, предполагающая рост стоимости заемного финансирования. Второй фактор — попытка властей стабилизировать инфляцию, сдерживая темпы потребления: это сказывается на активности арендаторов, рассматривающих возможность расширения площадей.
Константин Фомиченко при этом предполагает, что сформировавшееся сейчас смещение интереса инвесторов и девелоперов в складском сегменте в сторону региональных рынков сохранится и в следующем году. «Регионы привлекают внимание благодаря растущей потребности в локализации логистических цепочек, развитию производства и росту интернет-торговли, что увеличивает спрос на современные склады»,— поясняет он. Интерес к отдельным региональным рынкам, по наблюдениям эксперта, также усиливают наличие недорогих земельных участков под реализацию проектов и налоговые преференции.
Микаэл Казарян ждет, что в 2025 году интерес девелоперов к региональным складским рынкам будет сохраняться. На первый план в части их строительства будут выходить региональные игроки, вкладывающие в проекты собственные средства, прогнозирует эксперт. Возможностью для роста именно инвестиционной активности на складском рынке в 2025 году в CMWP считают развитие возможностей для коллективных инвестиций.