Люкс полегчал
Как изменились московские улицы магазинов дорогих брендов
Основные торговые улицы в центре Москвы в последние годы вполне объяснимо не включаются в обзоры самых дорогих локаций для ритейлеров в мировых столицах. После ухода с российского рынка западных брендов, в том числе люксового сегмента, занимавших годами под свои бутики лучшие помещения в Столешников переулке, на Кузнецком Мосту и прилегающих улицах, этот сегмент торговой недвижимости зажил совершенно другой жизнью.
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Столешников переулок и Кузнецкий Мост для ценителей тяжелого люкса еще с середины 2000-х стали местом паломничества в Москве. Однако консультанты рынка недвижимости выделяют 12 ключевых торговых коридоров российской столицы — это не только Столешников переулок и Кузнецкий Мост, но и Камергерский, Климентовский переулки, Тверская, Новый Арбат, Маросейка, Покровка, Петровка, Пятницкая, Мясницкая и Никольская. Как показал проведенный IBC Real Estate мониторинг этих локаций с традиционно дорогими магазинами, в 2024-м доля зарубежных ритейлеров в общем списке арендаторов уменьшилась до 9%, в то время как, например, в 2019 году этот показатель составлял 17%.
Ушли, но не все
За пять лет торговые помещения в центральных локациях российской столицы перестали арендовать такие бренды люксового сегмента, как Vacheron Constantin, Panerai, Roger Dubuis, Cartier и другие. Закрыли свои магазины такие продавцы спортивной одежды и обуви, как Adidas, New Balance, Nike, а также ритейлеры сегмента массмаркета H&M и Zara. Некоторые торговые площади, которые ранее занимала Zara, теперь арендует новый бренд MAAG, вышедший на российский рынок в 2023 году, а бутик бывшего H&M на Тверской улице заняла российская сеть Gloria Jeans.
Массовый отток международных брендов, штаб-квартиры которых в основном находятся в США и ЕС, начался весной 2022 года из-за геополитического конфликта. Усиление по этой причине западных санкций в отношении России напрямую коснулось дорогих марок, так как в рамках рестрикций был наложен запрет на ввоз в РФ одежды, обуви и аксессуаров дороже €200. Что же касается ухода ритейлеров, работающих в сегменте массмаркета, то их решение было вызвано, вероятно, внутренними требованиями менеджмента.
Впрочем, не все западные ритейлеры поспешили покинуть российский рынок — некоторые до сих пор арендуют помещения под магазины на ключевых торговых улицах Москвы. Как показывает список оставшихся марок, это в основном итальянские ритейлеры, включая Intimissimi, Incanto, Calzedonia, Benneton, Bontoni, Canali. Совокупно все международные сети, присутствующие в России, занимают 82 помещения в центре города. Для сравнения: в 2019 году этот показатель составлял 131.
Профиль ритейлеров, арендующих площади в Столешниковом переулке
|
Источник: CORE.XP.
Оставшиеся в стране международные бренды работают на локальном рынке через местных партнеров, отмечают в CORE.XP. Консультанты подчеркивают, что некоторые ритейлеры, анонсировавшие прекращение своей работы в России, до сих пор не избавились от недвижимости. Так, помещение на Большой Дмитровке, 18 по-прежнему находится в собственности Louis Vuitton. В целом, по данным IBC Real Estate, 14 международных брендов из 82 марки, которые были представлены в РФ, приостановили продажи в стране, но пока сохраняют за собой торговые площади. Так, например, поступили Chanel, Brunello Cucinelly, Gucci, Van Cleef & Aries, Tiffanny & Co, Bvlgari, Prada, Dior, Hermes.
Сейчас больше всего помещений международные бренды сохраняют на Тверской улице: 25 магазинов против 30 пять лет назад, на Петровке — 17 (ранее было 24), приводит данные руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. По словам эксперта, отток международных ритейлеров с российского рынка во многом трансформировал рынок. «Теперь локальные бренды конкурируют между собой за лучшие площади под магазины на ключевых торговых улицах Москвы»,— отмечает госпожа Ногай. Один из ярких примеров этому — Столешников переулок, где в конце 1990-х стали открываться первые бутики Dior, Hermes.
Переулок ценителей дорогого
Как показал анализ CORE.XP текущего положения дел в Столешников переулке, в этой локации по итогам первой половине 2024 года доля магазинов иностранных брендов сократилась до минимального за последнее десятилетие значения — 37%. Это на 28 процентных пункта меньше, чем двумя годами раньше. По подсчетам IBC Real Estate, если в 2019 году в Столешниковом переулке было 26 бутиков международных марок, то в этом году — 14. По состоянию на середину лета текущего года в этой локации открытыми оставались, в частности, магазины Salvatore Ferragamo, Kiton, Damiani, Fabiana Filippi, Billionare, Agent Provocateur.
Однако свято место пусто не бывает. Площади под бутики, которые освободили западные продавцы тяжелого люкса, заняли российские бренды. Так, например, площади под бывшим магазином Fendi занял продавец бытовой техники Bork. На месте бутика Richard Mille открылся ювелирный магазин «Русские самоцветы», а бывший магазин Dior отошел местному одежному ритейлеру Belle You. Кроме того, в 2021 году в Столешниковом переулке открылся магазин Monochrome, в 2022-м — 12 Storeez.
«Для локальных марок присутствие в Столешниковом переулке стало имиджевым фактором»,— объясняет этот интерес директор подразделения многофункциональной торговой недвижимости CORE.XP Евгения Прилуцкая. Чтобы не ударить лицом в грязь, местные ритейлеры, открывая свои магазины на дорогих московских улицах, например в Столешниковом, пытаются придумать неординарные концепции. «В результате,— констатирует Екатерина Ногай,— новые пространства, занимаемые ритейлерами на ключевых улицах Москвы, отличаются особыми архитектурными решениями и креативным наполнением, например с точки зрения ассортимента».
От Милана до Вены
В 2024 году самой дорогой торговой улицей мира по версии консалтинговой компании Cushman & Wakefield стала виа Монтенаполеоне в Милане, где ставка аренды торговой недвижимости год к году увеличилась на 10%, до $2,04 тыс. за 1 кв. м. Следом идет 5 Авеню в Нью-Йорке, где ставка для ритейлеров составляет $2 тыс. за 1 кв. м — показатель с прошлого года не изменился. Лондонская Бонд-стрит традиционно входит в список самых дорогих улиц мира: по итогам 2024 года средняя стоимость аренды помещений под магазины в этой локации британской столицы достигла $1,76 тыс. за 1 кв. м — это на 13% больше по сравнению с прошлым годом.
Интерес российских ритейлеров к Столешникову переулку привел к сокращение вакантных торговых площадей в этой локации. По подсчетам CORE.XP, по итогам первой половины 2024 года этот показатель не превышает 8%. Для сравнения: в аналогичном периоде 2020-го этот показатель выше — 11,6%. При этом текущая ставка аренды в этом торговом коридоре составляет 170 тыс. руб. за 1 кв. м — это значительно выше, чем на других улицах российской столицы, популярных в том числе своими бутиками.
По словам Екатерины Ногай, уровень вакансии на 12 ключевых торговых улицах Москвы составляет 8%, что на 5 процентных пунктов (п. п). ниже показателя 2023 года и на 1 п. п. меньше результата 2019-го. В середине 2022 года доля вакантных площадей в этих локациях составляла 15%, добавляет эксперт.
В обозримой перспективе, по прогнозам CORE.XP, исходя из окончания договоров аренды помещений у тех брендов, которые ушли из России в 2022 году, «в ближайшие пару лет» в Столешниковом переулке может освободиться еще до 19% занятых сегодня помещений. При этом консультанты убеждены, что абсолютно все высвобождающиеся площади будут заполнены. Столешников переулок все равно остается одной из самых востребованных улиц в сегменте стрит-ритейла, резюмирует Евгения Прилуцкая.