Гостиницы на доверии

На фоне массового прихода частных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости управляющие компании (УК) расширяют инвестиционные решения в рамках доверительного управления (ДУ). УК «Альфа-Капитал» запустила стратегию ДУ, которая будет инвестировать в фонд, ориентированный на строительство гостиниц и других объектов, связанных с туризмом. По оценке экспертов, доходность таких вложений может составлять 25–30% годовых. Для создания такого фонда требуются тщательная экспертиза и большие первоначальные инвестиции.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В конце минувшей недели УК «Альфа-Капитал» запустила стратегию доверительного управления «Альфа Туризм», ориентированную на строительство и последующую продажу объектов туристического бизнеса. Фокус стратегии будет на строительстве небольших загородных отелей или участие в одной из фаз строительства таких отелей, уточнили в компании.

«Уже есть несколько проектов в пригородах Санкт-Петербурга, Москвы в высокой степени проработки, и необходимы средства для начала работ»,— уточнил руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями управляющей компании Владимир Стольников.

Стратегия доступна только квалифицированным инвесторам. На старте планируется собрать 2 млрд руб., которые впоследствии будут инвестированы в ЗПИФ, правила которого будут поданы на регистрацию в ЦБ в ближайшие две недели. Старт инвестиционного цикла, когда начнется строительство объектов, ожидается во втором квартале 2025 года. До этого свободные средства будут инвестированы в фонд «Альфа-Капитал Денежный рынок». Срочность стратегии — три года, а срок реализации одного проекта прогнозируется на уровне 1,5–2 года. Целевая доходность стратегии оценивается в 30% годовых.

В последние годы УК довольно активно развивают фонды коммерческой недвижимости. По оценке “Ъ”, основанной на данных УК «Парус Управление активами», за минувшие три квартала активы таких фондов выросли почти на 13%, до 428,4 млрд руб. Однако рост происходит в основном за счет складской недвижимости (см. “Ъ” от 11 апреля). Гостиничный бизнес не был востребован компаниями, поскольку он находился под давлением сначала коронавируса, а затем массового ухода из России международных гостиничных корпораций и снижения турпотока в страну. Уход иностранцев, по мнению партнера «Капелла Управление инвестициями» Андрея Богданова, открыл нишу для внутренних инвесторов.

В условиях переориентации внутренних туристических потоков с заграничного рынка на внутренний индустрия отдыха и гостеприимства — перспективное направление для инвестиций, считают управляющие.

По данным опроса Агентства стратегических инициатив, проведенного с группой Б1, в июле 2024 года 87% граждан положительно относятся к внутреннему туризму и около 83% планируют такие поездки. «В итоге растет потребность в инфраструктуре, в объектах недвижимости в сфере отдыха и туризма. Поэтому ЗПИФ, имеющий стратегию приобретения или строительства объектов недвижимости сферы отдыха и туризма, кажется перспективным»,— отмечает гендиректор УК «Велес Траст» Дмитрий Осипов.

Вместе с тем данное направление бизнеса довольно капиталоемкое, отмечают управляющие. По оценке Дмитрия Осипова, необходимый объем средств для строительства гостиницы три звезды на 100 номеров оценивается в сумму от 1 млрд руб. В случае более крупных и качественных объектов потребуются более значительные инвестиции. «Надо еще учитывать рост затрат на строительство по мере роста инфляции. Ставки по кредитам бьют рекорды и составляют от 25% годовых. Строить с привлечением кредитов сейчас невозможно»,— отмечает господин Осипов. По его оценке, только за счет собственных средств проект принесет не более 25–30% годовых.

Другие участники рынка пока не рассматривают данный сегмент для запуска фондов. Ограничивает потенциал для развития данного направления ЗПИФов отсутствие спроса на инвестиции со стороны качественных и стабилизированных гостиничных объектов. Такие объекты, по словам Андрея Богданова, имеют хорошую финансовую отдачу, но не экспонируются на рынке по причине отсутствия потребности их собственников в реализации таких активов и выходе из инвестиций. Строительство новых объектив более рискованно, требует привлечения качественных консультантов, к тому же сегмент сильно зависит от геополитики и господдержки, а также локации. Еще одним минусом, как считает директор департамента управления ЗПИФа УК «РСХБ Управление активами» Сергей Новиков, может выступать слабо развитая логистика в ряде туристических мест РФ. «Какие-то локации, обладающие туристическим потенциалом, могут не обладать логистическими мощностями, которые бы обеспечили реализацию туристической инвестидеи в этих местах»,— поясняет господин Новиков.

Виталий Гайдаев