Навстречу заезду

Владелец строительного гипермаркета «Максидом» (ранее Castorama) может столкнуться с проблемами использования земли, через которую проходит подъезд к торговому объекту. На минувшей неделе ООО «Касторама РУС» не смогло оспорить решения теруправления Росимущества, которыми были прекращены заключенные в 2005 году договоры аренды двух участков. Общество считает, что договоры были заключены на неопределенный срок, а поскольку на этой земле расположена недвижимость «Касторама РУС», их можно расторгнуть через суд. В итоге арбитражный суд решил, что собственник госимущества может сделать это самостоятельно и без объяснения причин. Эксперты говорят, что ООО может просить заключить новый договор в приоритетном порядке, если докажет, что участки необходимы для функционирования гипермаркета.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

С заявлением в Арбитражный суд Пермского края об оспаривании решения территориального управления Росимущества по региону столичное ООО «Касторама РУС» обратилось 1 июля текущего года. Как следует из документов суда, еще в июне 2005 года общество заключило с подразделением Росимущества договор аренды двух земельных участков в Индустриальном районе Перми. Согласно документу, изначальный срок аренды наделов площадью 90,403 тыс. кв. м и 3,284 тыс. кв. м составил 49 лет, затем условия договоров были изменены. Позже эти участки, которые находятся рядом со строительным гипермаркетом «Максидом» (ранее Castorama), были разделены, сейчас площадь одного из них, судя по данным публичной кадастровой карты, составляет 2,807 тыс. кв. м, другого — 637 кв. м. Оба относятся к землям поселений и имеют назначение «для размещения крупных торговых комплексов». По информации спутниковых снимков, через них проходит один из подъездных путей к зданию гипермаркета. Собеседники «Ъ-Прикамье» не исключают, что часть участка с первоначальной площадью 90,4 тыс. кв. м была использована под строительство гипермаркета.

Напомним, гипермаркет Castorama открылся в Перми в 2010 году на 2-й Казанцевской улице, 11, в 2010 году. Ритейлер планировать построить еще один гипермаркет в микрорайоне Ива-1, но в итоге этого не произошло. В 2020 году владелец сети британская Kingfisher ушла из России, продав свой бизнес компании «Максидом». В 2023 году площадку площадью 4,9 га, где планировалось строительство второго гипермаркета, выкупил застройщик «ПЗСП-Груп».

Что касается участков в Индустриальном районе, то в материалах дела указывается, что 26 июля территориальное управление Росимущества уведомило ООО «Касторама РУС» о расторжении договоров аренды со ссылкой на ч. 2 ст. 610 ГК РФ. Эта норма указывает, что если срок аренды не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок, но арендодатель может расторгнуть его, уведомив за три месяца. Как указал истец, он не согласен с этим решением, поскольку на спорной земле расположены принадлежащие ООО объекты недвижимости (их тип и назначение в судебном акте не указывается.— «Ъ-Прикамье»). «Касторама РУС» считает, что в этом случае договоры могут быть расторгнуты только в судебном порядке. Более того, в январе этого года общество получило от Росимущества проект нового договора, в котором цена аренды была значительно увеличена, размер платы в документах суда также не раскрыт.

Представители Росимущества указали, что исковые требования «Касторамы РУС» не признают. Также они полагают, что истец пропустил срок исковой давности, который истек через год после получения уведомления о расторжении, то есть 26 июля 2023 года. В свою очередь представители ООО настаивали в суде, что договор должен считаться действующим, поскольку территориальное управление предложило арендатору новые условия в 2024 году. Также «Касторама РУС» убеждена, что срок исковой давности в этом случае составляет три года. При этом односторонний отказ от аренды является ничтожным, поскольку нарушает Земельный кодекс в части обеспечения прав по использованию недвижимости ООО на участках.

В итоге суд согласился, что договоры аренды являются бессрочными. В то же время в решении указывается, что законодательство не исключает односторонний отказ владельца муниципального или государственного имущества, если оно получено в аренду без торгов. Кроме того, Президиум ВАС еще в 2022 году разъяснил, что ч. 2 ст. 610 ГК РФ не обязывает арендодателя объяснять причину, по которой он решил расторгнуть договор. Это право не зависит и от наличия на участке имущества арендатора. При этом суд разъяснил ответчику, что тот имеет право взыскать плату за фактическое использование участков уже после получения арендатором уведомления. В итоге в удовлетворении требований ООО «Касторама РУС» было отказано, отдельно суд указал на пропуск истцом срока исковой давности.

Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов считает решение суда справедливым «во всех отношениях». При этом господин Денисов отмечает, что объекты недвижимости, которые находятся на участках и принадлежат ООО «Касторама РУС», могут давать обществу преимущества при перезаключении договора аренды земли, но лишь в определенных случаях. «Требование заключить договор в приоритетном порядке может быть поддержано, если эти объекты действительно необходимы для нормального функционирования торгового центра. Однако справедливость цены остается вопросом переговоров сторон»,— пояснил эксперт.

Управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова считает судебный акт достаточно противоречивым. Кроме того, фактические обстоятельства по делу в нем описываются «очень неоднозначно». «С одной стороны, существуют императивные нормы гражданского права, с другой — контрагенты в правоотношениях, в том числе и орган госвласти, должны вести себя добросовестно и последовательно, не злоупотребляя своим правом,— отмечает госпожа Жолобова.— Если теруправление после направления уведомления о расторжении договоров признавало арендные отношения продолженными, например не возражало против использования юрлицом земельного участка, принимало арендные платежи, то его позиция относительно действительности отказа от договоров, которые были направлены больше двух лет назад, представляется необоснованной».

По словам Анны Жолобовой, если истец решит обжаловать решение в апелляции, то ему нужно уделить большее внимание исследованию добросовестности поведения Росимущества и его признанию существования договора своими действиями. Эксперт говорит, что размер арендной платы участков, которые находятся в публичной собственности, устанавливается нормативно, поэтому не зависит от позиции сторон. Таким образом, Росимущество не может установить размер арендной платы, только исходя из своих интересов. «Если на участке есть объекты недвижимости, то их собственник, по ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, имеет исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, необходимого для их эксплуатации»,— говорит эксперт.

Дмитрий Астахов