Фонды отправляют инвестиции на хранение
Бывшая структура Сбербанка покупает крупный склад в Ленобласти
Складские объекты, которые находятся в аренде у онлайн-ритейлеров, привлекают управляющие компании розничных паевых фондов. УК «Современные фонды недвижимости», которая ранее принадлежала структурам Сбербанка, договаривается о покупке объекта площадью 135 тыс. кв. м в Ленобласти, который занимает Ozon. Сумма сделки оценивается в пределах 12 млрд рублей. Это качественный объект со стабильным арендатором, считают эксперты.
Объект площадью 135 тыс. кв. м находится в аренде у онлайн-ритейлера Ozon
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Объект площадью 135 тыс. кв. м находится в аренде у онлайн-ритейлера Ozon
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
УК «Современные фонды недвижимости» (СФН) покупает складской комплекс в поселке Бугры в Ленобласти, рассказали источники на рынке недвижимости. Объект площадью 135 тыс. кв. м находится в аренде у онлайн-ритейлера Ozon. В СФН отказались от комментариев. В PST-Development, которая выступала застройщиком объекта, не ответили на вопросы «Ъ-СПб».
СФН специализируется на управлении закрытыми паевыми инвестиционными фондами (ЗПИФ), которые инвестируют в коммерческую недвижимость. Портфель включает 2,1 млн кв. м складской, офисной и торговой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и регионах. На конец прошлого года компания занимала третье место в списке крупнейших владельцев логопарков в России, подсчитали в IBC Real Estate. Прежде СФН принадлежала структурам Сбербанка и называлась «Сбер фонды недвижимости», сейчас ею владеет фонд «Модерн», владельцы которого не раскрываются.
Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин оценивает стоимость объекта в 8,5–9 млрд рублей. Сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин дает более высокую оценку: 11–12 млрд рублей без НДС. Это инвестиционно привлекательный современный объект с качественным арендатором, полагает старший директор, руководитель офиса CMWP в Санкт-Петербурге Андрей Амосов.
Маркетплейсы бурно развиваются, что делает их надежными и платежеспособными арендаторами, замечает директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Илья Князев. К тому же они часто продлевают контракты на новый срок, добавляет эксперт. Однако, поскольку объект строился под специфичные требования Ozon, то найти ему замену в случае ухода будет сложно, предупреждает господин Амосов.
За январь — сентябрь 2024 года активы ЗПИФ недвижимости выросли на 38% и достигли 446 млрд рублей, подсчитали в Parus Asset Management. Складская недвижимость в их структуре занимает 57% (255,4 млрд рублей). Розничные инвесторы сохраняют существенный интерес к ЗПИФ недвижимости даже в условиях, когда доходность складов отстает от текущих ставок по депозитам, говорит гендиректор УК «Фортис-Инвест» Алексей Лестовкин.
Инвесторы в ЗПИФ недвижимости имеют длительный горизонт инвестирования, уточняет руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики Parus Asset Management Елена Михайлова. Растущая инфляция приведет к росту ставок аренды и стоимости коммерческой недвижимости, что, в свою очередь, повысит ее доходность, объясняет она. Тем не менее в последнее время из-за разницы в доходности с депозитами розничные инвесторы в ЗПИФы несколько снизили свою активность, указывает господин Заглумин.
Рост процентных ставок по кредитам также повлиял на положение отдельных управляющих компаний ЗПИФ, которые в расчете на большую доходность повысили риск-профиль за счет увеличения доли заемных средств, пояснил господин Лестовкин. В условиях роста ключевой ставки поток денежных средств от операционной деятельности у них опустился до нуля или стал отрицательным, резюмирует он.