Незначительный (в пределах статистической погрешности) рост цен в элитном сегменте и бизнес-классе и некоторое удешевление жилья экономкласса — таков итог декабря и первой половины января на рынке недвижимости. Из новых тенденций следует отметить то, что застройщики устанавливают отсекающие цены уже на ранних этапах строительства, стремясь извлечь как можно большую прибыль, пусть даже дом придется достраивать на свои. Похоже, эпоха инвестиционных покупок подходит к концу.
Лукавая статистика
Эксперты, комментируя затишье на рынке недвижимости, ссылаются на сезонный фактор. "В целом, по нашим оценкам, в первые недели января спрос снизился в большинстве сегментов,— говорит генеральный директор 'МИАН-агентство недвижимости' Нина Кузнецова.— Лидер здесь — сегмент загородной недвижимости, где спрос, по сравнению с декабрем 2006 года, снизился в восемь раз. Аналогичные процессы характерны и для сегментов первичного и вторичного жилья. Среди очевидных причин стоит отметить ярко выраженную сезонность, которая наблюдается на рынке в течение последнего года. Кроме того, ситуация связана и с ожиданием большего количества предложений".
Однако стоит вспомнить, что в начале 2006 года даже в самые глухие послепраздничные дни спрос на жилье не падал, а уменьшение продаж было обусловлено только дефицитом предложения. "Спрос на первичном рынке более чем в два раза превышает объем предложения. Новых объектов единицы, в ближайшие месяцы цены будут только расти. По нашим оценкам, рынок недвижимости будет находиться в таком состоянии не меньше года" — так ровно год назад в интервью "Деньгам" оценивала ситуацию на рынке заместитель директора управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Оксана Каарма. Ее прогноз (который, впрочем, разделяло тогда подавляющее большинство риэлтеров и застройщиков) блестяще оправдался. Сейчас никто из экспертов не рискует делать столь однозначные заявления.
"Цены, скорее всего, будут расти, хотя сравнительно плавными и предсказуемыми темпами,— говорит исполнительный директор департамента недвижимости корпорации Mirax Group Александр Моторин.— Летом возможно затишье, связанное с периодом отпусков. В зависимости от категории недвижимости и ее местоположения цены вырастут на 12-25% за год". Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed, с одинаковой вероятностью предполагает два сценария: "Возможно плавное повышение цен в течение всего года на 2-3% в месяц, но также вероятен резкий рост цен в марте на 15-20% после пика продаж в феврале. Одно могу сказать точно — падения цен на недвижимость не будет".
А вот прогноз директора управления маркетинга агентства недвижимости "Домострой" Елены Комовой: "Серьезного повышения или, напротив, понижения цен в течение года не будет. Наиболее вероятным вариантом динамики рынка недвижимости представляется стабильный рост цен в пределах инфляции — порядка 1-1,25% в месяц. Исключение составит недвижимость экономкласса: прогнозируемый рост ее стоимости будет ниже и составит приблизительно 7-10% за год или 0,7% в среднем в месяц. До лета прирост цен в данном сегменте может быть равным нулю за счет незначительной корректировки цен до весны и аналогичного по темпам подорожания к середине лета".
Однако не все участники рынка разделяют даже скромно-оптимистичные прогнозы. "С большой степенью вероятности цены на рынке снизятся на 10-15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения,— говорит руководитель информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин.— Этот процесс начался еще в октябре прошлого года. Да, статистика свидетельствует, что по итогам декабря 2006 года цены предложений практически не изменились. Но надо учитывать, что девелоперы, застройщики и ряд иных участников рынка активно предлагают жилье с различными видами скидок. Информация о скидках не попадает в базы данных. Вполне естественно, что обработка баз данных, содержащих подобные значения цен предложений, дает не совсем корректные, смещенные результаты по процессам, идущим на рынке. Подобная ситуация характерна как для вторичного, так и для первичного рынка".
Психологический предел
Очевидно, что причина остановки роста цен и даже некоторого их снижения — достижение психологического предела. По данным аналитического консалтингового центра компании "Миэль-Недвижимость", в декабре средняя цена предложения на первичном рынке Москвы была $5326 за метр площади. Даже без учета объектов, относящихся к элитному сектору, средневзвешенная цена предложения домов-новостроек в Москве составила $4653 за квадратный метр. "Сегодня состояние первичного рынка недвижимости Москвы можно охарактеризовать термином 'устойчивая стабилизация'",— считает руководитель аналитического центра "Миэль" Владислав Луцков.
Однако не все сектора рынка стагнируют одинаково. Наиболее уверенно чувствуют себя продавцы самого дорогого жилья. Генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова так комментирует сложившуюся к настоящему моменту ситуацию с "элиткой": "К началу нового 2007 года средняя стоимость элитного жилья составила $18 тыс. за квадратный метр. Что касается максимальной цены, то на отдельные объекты она уже доходит до $50 тыс. за квадратный метр. К началу года определилась следующая тенденция. Если несколько месяцев назад основной спрос приходился на жилье стоимостью $1,5-2 млн, то сейчас повышенным спросом пользуются квартиры дороже $2,5 млн".
События последнего месяца — снижение цен на нефть и некоторое укрепление доллара — практически не повлияли на спрос в этом секторе недвижимости. "Наши основные клиенты зафиксировали прибыль по итогам 2006 года, снижение цен на нефть они ощутят лишь в конце этого квартала,— говорит управляющий партнер консультационно-риэлтерской компании Mayfair Properties Марина Маркарова.— Что касается роста доллара, здесь, как мне кажется, нужно скорее говорить о соотношении доллара и евро, ведь в последнее время цены на элитную недвижимость все чаще выставляются в евро. Сюрпризов с этой стороны мы не ждем, клиенты привыкают к евро, и у них не возникает особых вопросов".
А вот цены предложения на жилье экономкласса снижаются. Например, в предпоследнюю неделю декабря, по данным агентства RWAY, они уменьшились на 0,1%. Коррекцию цен в сторону снижения в сегменте экономкласса отмечает также аналитический центр компании "Миэль-Недвижимость".
Подобная ситуация в экономклассе наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынке. По данным аналитического центра агентства недвижимости "Домострой", средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке по сравнению с декабрем уменьшилась на 0,5% до $4650. "Снижение стоимости жилья на вторичном рынке происходит за счет коррекции цен на наименее ликвидные квартиры экономкласса — в домах типа 'плохая панель' и 'плохой кирпич',— говорит Елена Комова из агентства 'Домострой'.— Наиболее вероятным будет планомерное снижение цен на подобные объекты в течение всего 2007 года. Владельцы переоцененных квартир очень неохотно расстаются с желанием продать жилплощадь в хрущевке по заоблачным ценам, поэтому цены идут вниз очень медленно. Однако говорить об обвале цен даже в этом узком сегменте нет оснований. Рост среднего показателя цен достигается за счет роста стоимости элитных объектов и бизнес-класса — такая ситуация характерна для периода стабилизации".
Новостройки экономкласса практически исчезают с московского рынка, перемещаясь за город. "Подавляющее большинство новых объектов в этом сегменте будут выведены на рынок в рамках социальных программ правительства Москвы, основная часть нового жилого фонда экономкласса будет вытеснена из спальных районов Москвы в зоны ближайшего и ближнего Подмосковья",— отмечает Елена Комова.
Новые тенденции
Тенденцией конца прошедшего года можно считать значительное снижение инвестиционных покупок на ранних стадиях строительства. "Клиенты все чаще отказываются от приобретения жилья на ранних стадиях строительства. Это обусловлено тем, что цена квадратного метра строящегося жилья практически сравнялась с ценой готового,— говорит управляющий партнер компании Soho Realty Максим Сухарьков.— Сегодня застройщик, собрав необходимый пакет документов и получив доступ к кредитным ресурсам, уже не заинтересован так остро в привлечении средств физических лиц. Ему становится невыгодно продавать жилье на ранних стадиях строительства. Скорее он предпочтет продать почти или полностью готовый объект, получив максимальную прибыль".
"Ряд объектов, продажи которых должны начаться в текущем году, будут изначально продаваться по ценам, сильно превышающим цены 2006 года. В некоторых случаях — в два раза,— утверждает Анжела Кузьмина, руководитель департамента продаж компании IntermarkSavills.— Если в 2006 году средневысокая планка в элитном сегменте держалась в районе $20 тыс. за квадратный метр, то в жилых домах на месте фабрики 'Красный Октябрь' (продажи должны начаться в сентябре 2007 года) аналитики прогнозируют цены вдвое выше — $40 тыс.".
Таким образом, инвестиционные покупки на ранних стадиях становятся невыгодными. Учитывая, что рост стоимости аренды в разы отстает от роста цен продажи, покупка квартир для последующей сдачи также перестает быть инвестиционно привлекательной. Это признаки "выравнивания" рынка и прекращения ажиотажного спроса.
Очевидно, что даже незначительное превышение предложения над спросом имеет следствием пристальное внимание покупателя к качеству предлагаемого жилья. "В настоящее время на московском рынке жилья наблюдается явное несоответствие цен предложений и качества предлагаемого жилья,— говорит руководитель агентства RWAY Александр Крапин.— Голландский архитектор Эрик Ван Эгераат, посетивший столицу в рамках 'Российской архитектурной недели' в октябре 2006 года, утверждал, что так называемые дома бизнес-класса построены не лучше, чем панельные дома 60-х годов прошлого века. Конечно, это достаточно гротескное сравнение, но проблемы качества строительства отмечают многие новоселы".
Впрочем, формирование "рынка покупателя" — это еще не реальность, а лишь предполагаемый сценарий развития событий. Да и прекращение роста цен пока нельзя считать устойчивой тенденцией. "Сюрприз ли то, что цены в ноябре-декабре остановились? — рассуждает аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.— Для нас — нет, так как это мы прогнозировали еще в июле. Вопрос в том, реализуется ли среднесрочный прогноз — будут ли цены стоять год или через три-четыре месяца пойдут вскачь? Пока (в январе) прирост минимальный. Подождем, когда рынок раскачается после каникул".