В ожидании стандарта
Ввод квартир в новостройках Петербурга за год снизился почти на полмиллиона квадратных метров
В ноябре девелоперы Петербурга ввели в эксплуатацию 162,8 тыс. кв. м жилья, на 70 тыс. меньше, чем годом ранее. За 11 месяцев года в городе введено 2,3 млн кв. м квартир в новостройках, что почти на 700 тыс. кв. м меньше показателя аналогичного периода 2023 года. Застройщики называют это естественным ответом рынка на снижение спроса и доступности кредитных средств и прогнозируют, что в этом году не будет традиционного предновогоднего всплеска продаж. Очередным заградительным фактором наступающего года участники рынка называют ипотечный стандарт, вступающий в силу с 1 января.
Девелоперы отмечают, что прогноз об обвале продаж после 1 июля (когда была отменена льготная ипотека с государственной поддержкой) не сбылся
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Девелоперы отмечают, что прогноз об обвале продаж после 1 июля (когда была отменена льготная ипотека с государственной поддержкой) не сбылся
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в прошлом месяце новое жилье построили в четырех районах города. Лидером по количеству сданного жилья стал Василеостровский район, где застройщики ввели в эксплуатацию один дом на 1015 квартир общей площадью 59,7 тыс. кв. м. В Калининском районе сдали 40,5 тыс. кв. м в одном доме на 592 квартиры. В Петроградском районе построили один жилой дом на 31,4 тыс. кв. м в 613 квартирах. Два дома на 613 квартир общей площадью 23,1 тыс. кв. м строители сдали в Пушкинском районе. 8 тыс. кв. м. введено в сегменте ИЖС. В октябре 2023 года девелоперы ввели в строй 232,1 тыс. кв. м жилых помещений. К 1 декабря в городе сдано более 2,367 млн кв. м жилья. Год назад показатель был равен 3,016 млн кв. м.
По предварительным данным КЦ «Петербургская недвижимость», на конец 2024 года объем предложения в Санкт-Петербургской агломерации снизился по сравнению с декабрем 2023 года на 16% и опустился до 3,4 млн кв. м. В Петербурге за год объем поступившего на рынок нового предложения оценивается в 1,6 млн кв. м, что на 35% меньше, чем в предыдущем году, и на 27% ниже спроса на новостройки в городе. По итогам года объем реализации в Петербурге оценивается в 2,2 млн кв. м, подсчитали аналитики КЦ. В общей сложности объем продаж жилья на первичном рынке города и области достиг 3,2 млн кв. м, что на 11% ниже показателей прошлого года.
При этом девелоперы отмечают, что прогноз относительно обвала продаж девелоперов после 1 июля (когда была отменена льготная ипотека с государственной поддержкой) не сбылся. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», делится, что совокупные результаты продаж по портфелю компании в ноябре оказались на втором месте после рекордного июня. «Это хорошо с точки зрения того, что продажи есть,— рассуждает участник рынка.— Обратная сторона: мы не получаем все средства, чтобы наполнить счета эскроу и снизить тем самым ставку по проектному финансированию. Иными словами, интенсивные продажи в рассрочку оставляют издержки девелоперов на обслуживание кредитов довольно большими». Руководитель отдела маркетинга ГК «Полис» Константин Гриценко рассказал, что доля рассрочек в компании, действующих на квартиры в готовых домах, составляет 60%.
Президент GloraX Дмитрий Кашинский также отмечает, что показатели продаж в ноябре в петербургских и областных проектах компании сопоставимы с показателями прошлого месяца. «Мы не ожидаем существенных изменений спроса и какой-то заметной динамики в конце года. Но и об ухудшении результатов говорить не приходится, так как наиболее драматичное проседание рынок уже пережил. Вероятно, показатель объема заключенных застройщиками ДДУ в месяц зафиксируется примерно на текущем уровне до конца года»,— дает оценку девелопер.
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова считает, что дополнительным стимулирующим фактором в ноябре стало очередное окончание и перераспределение лимитов по семейной ипотеке. «Покупателей пугают действующие рыночные ставки, однако решение квартирного вопроса остается актуальным. Кроме того, для многих приобретение недвижимости остается самым надежным способом защитить свои сбережения от инфляционных рисков»,— сказала госпожа Орлова.
Алексей Бушуев, коммерческий директор группы «Аквилон» в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, констатирует, что разные сегменты недвижимости чувствуют себя по-разному. «Больше всего пострадали сделки со сравнительно небольшим чеком, где зависимость от ипотеки с господдержкой была максимальной. Комфорт-класс и бизнес-класс чувствуют себя уверенно и без ипотеки с господдержкой»,— говорит господин Бушуев.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», подтверждает, что в последние месяцы происходит поступательное снижение уровня продаж в сегменте масс-маркет. «По нашим данным, в ноябре 2024 года продажи в петербургской агломерации снизились на 36% относительно результатов аналогичного месяца 2023 года»,— приводит цифры эксперт.
В текущих условиях на рынке первичной недвижимости цены на квартиры в новостройках не демонстрируют тенденцию к снижению. «Люди начали снимать депозиты и вкладывать накопления в жилую и коммерческую недвижимость. Думаю, этот тренд продолжится и в декабре. Реальные цены продаж сейчас находятся в состоянии стагнации, и снижения цен точно не будет. Застройщики вынуждены локально повышать стоимость из-за высоких комиссий банков, так как выручка не позволяет покрывать данный расход. Более того, нужно учитывать, что себестоимость жилья стремительно растет из-за инфляции»,— обозначает ситуацию на рынке Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС».
Управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов говорит, что в бизнес-классе по итогам года рост цен по сравнению с январем составит около 30%. «Это объясняется сокращающимся предложением дорогих проектов и меньшей зависимости сегмента от льготных ипотечных программ»,— поясняет топ-менеджер.
«В декабре, как правило, мы наблюдаем традиционный для последнего месяца года рост продаж, тем более на этот период намечены старты новых проектов»,— демонстрирует позитивный настрой Ольга Трошева, директор КЦ «Петербургская Недвижимость». Господин Кашинский утверждает, что ожидать повышенного спроса в конце этого года не стоит. «В прошлом году высокие показатели продаж в четвертом квартале были обусловлены негативными ожиданиями ужесточения условий выдачи ипотеки и повышения ключевой ставки ЦБ. Иными словами, покупатели всеми силами старались успеть заключить сделку на действующих на тот момент условиях. В текущих реалиях драйверы спроса на первичном рынке недвижимости отсутствуют»,— заключает президент GloraX.
Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту «Группы RBI», также полагает, что традиционного роста спроса к концу года, который наблюдался в предыдущие годы, сейчас не видно. «Но вспомним, что последние три-четыре года в принципе прошли под знаком постоянного ралли — как с точки зрения цен, так и с точки зрения объемов спроса. По факту, сейчас мы просто возвращаемся в период до ввода льготных ипотек. Важно и то, что в целом интерес к недвижимости у потребителя остается на достаточно высоком уровне. Это отличие от кризиса 2008 года и других кризисных периодов, когда мы видели снижение интереса именно к самим сделкам. Сейчас люди по-прежнему хотят покупать, но частично ограничены в финансовых инструментах для покупки»,— заключает господин Гущин.
Несмотря на сниженный уровень продаж во втором полугодии 2024 года, объем спроса за январь — июнь текущего года был примерно на 40% выше результатов первого полугодия 2023 года, напоминает господин Ефремов. «Таким образом, результаты последних месяцев будут скорректированы более активным началом года. По нашим оценкам, итоги этого года будут ниже показателей прошлого примерно на 7%»,— предполагает представитель «Главстрой Санкт-Петербург».
Господин Софронов согласен, что сезонность в последние годы уступает место рыночным факторам. По его словам, результаты декабря для рынка в целом можно спрогнозировать на уровне средних показателей сентября — ноября. У разных компаний ситуация будет отличаться. «У нас совокупные продажи за неполный 2024 год уже значительно превысили таковые за весь прошлый. Но сложно в полной мере радоваться своим успехам, когда рынок сокращается: и в части объемов текущего строительства, и в части выданных разрешений на строительство. Отсюда в ближайшей перспективе последует и сокращение объемов ввода в эксплуатацию»,— дает оценку коммерческий директор ГК «ПСК».
Госпожа Орлова выражает надежду, что даже в нынешних условиях декабрь не станет исключением по всплеску покупательской активности и спросу. Однако в этом декабре важную роль играют ожидания от вступления в силу с 1 января 2025 года нового стандарта, который сделает невозможным субсидирование девелоперами ипотечных программ (ЦБ РФ вводит ипотечный стандарт для защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Документ будет регулировать правила выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.— «Ъ-СПб»). «Ничего хорошего это точно не сулит. На фоне отсутствия возможности снижать ставку за счет застройщика мы можем увидеть возможное удорожание жилья. Так что многие потенциальные покупатели справедливо полагают, что сейчас, может быть, последняя возможность получить ипотечный кредит на выгодных условиях»,— резюмирует госпожа Орлова.