«Самое страшное для рынка новостроек уже произошло»
Михаил Хорьков о падении продаж на рынке новостроек Екатеринбурга
В последние месяцы на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга фиксируется около 2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что немногим отличается от среднемесячного показателя в последние годы. При этом число нереализованных квартир значительно выросло и по данным на декабрь составляет около 57 тысяч. Партнер аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков рассказал «Ъ-Урал» с какими показателями рынок новостроек заходит в 2025 год и каких последствий от этого ожидать.
Фото: Денис Насаев; предоставлено Михаилом Хорьковым
Фото: Денис Насаев; предоставлено Михаилом Хорьковым
Можно сказать, что затянувшийся цикл подъема рынка завершился. Впереди этап переоценки. Спад продаж – это неизбежный итог любого слишком бурного роста рынка. Но особенность последних лет в том, что естественные рыночные процессы были скорректированы политическими решениями. Правительство длительный период стимулировало спрос, но далеко не во всех регионах контролировало предложение. Отсюда - большая разница в темпах роста цен по городам. И сейчас эти диспропорции, как в рамках отдельного города, так и в рамках страны должны были начать выравниваться. Но вот только полного возврата сектора новостроек к рыночным условиям функционирования пока не произошло.
В условиях, когда рыночная ипотека не работает, а масштабов оставшихся льготных программ недостаточно, сложно ожидать того, что «легкие времена» продолжатся.
Но мы считаем, что самое страшное для рынка новостроек уже произошло, вектор движения определился. Бизнес в следующем году может столкнуться с более чувствительными последствиями этих перемен. Но это лишь бремя тех решений, которые принимались в 2023 году и ранее.
Конкуренция на рынке
Сложно говорить про монополизацию рынка Екатеринбурга. Здесь лидеры рынка в последние годы теряли свою долю. За 2-3 года на рынок Екатеринбурга вышло несколько десятков новых девелоперов. Уже сегодня эти новички, как местные, так и иногородние забирают 25-30% продаж по городу.
Екатеринбург – самый конкурентный рынок в России. Здесь доля пяти крупнейших девелоперов по объему продаж (кв. м) лишь около 35%.
Для примера, в Нижнем Новгороде этот показатель около 50%, в Казани – выше 60%, в Ростове-на-Дону – около 70%.
Высокая конкуренция в последние годы сдерживала темпы роста цен. Да, во многих других городах они были еще выше. И это большая ценность местного рынка, он не так сильно оторвался от реальных возможностей покупателей. Это сохранило доступность рынка жилья, для местных и внешних покупателей на приемлемом уровне. Подчеркну, по соотношению «цена-качество» рынок новостроек города один из лучших в стране
Рынок Екатеринбурга очень емкий. Здесь можно продавать много квартир. Но обратная сторона высокой конкуренции – невысокая маржинальность. У большинства девелоперов нет возможности для ценового маневра в условиях падения продаж.
Падение продаж
Предварительно мы ждем, что объем продаж на рынке новостроек Екатеринбурга в 2024 году упадет на 30-35%. В следующем году перейдем к адаптации, и снижение активности будет уже не столь значительным. Хотя на рынке есть разные мнения и ожидания по ситуации в 2025 году. Но поиск нового разумного рыночного баланса процесс сложный в первую очередь из-за того, что в 2025 год мы зайдем с рекордным объемом предложения.
В последние месяцы на рынке фиксируется около 2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) это не сильно отличается от среднемесячного показателя последних лет (около 2,2 тыс.). Но две тысячи сделок при ассортименте в 30-35 тыс. квартир и при выборе в 50-60 тыс. – это разные показатели. Плановые задачи для конкретного проекта усложнились. И это заставляет продавцов искать выход: рассрочки, субсидирование ставок, скидки.
Сам факт снижения цен не страшен для рынка если это поиск компромисса между желаниями продавца и возможностями покупателя.
Большей проблемой для рынка являются устойчивые ожидания снижения цен. Это приводит к тому, что сделки откладываются на неопределенный срок.
Этот риск пока не реализовался, напротив, у ряда покупателей есть опасения серьезной корректировки условий по семейной ипотеке. Это поддерживает рынок, как и общий инфляционный фон. Но вот ценовая стагнация, с контрастной динамикой цен по отдельным проектам – это наиболее вероятный сценарий на следующий год.
К началу декабря число нереализованных квартир на рынке Екатеринбурга достигло почти 57 тыс. штук. Из них только 3 тыс. сданы в эксплуатацию, остальные - находятся на разных стадиях строительства. Именно запуск большого числа новых проектов в 2024 году привел к росту этого показателя за последний год на 15%. Но в следующем уже не стоит ждать расширения ассортимента. Вывод новых предложений замедляется и в следующем году можно ждать более осторожного подхода со стороны застройщиков и банков, которые финансируют новые стройки. Для среднесрочного периода это не страшно, квартир на рынке более чем достаточно.