Долги на стадии котлована
Застройщикам все труднее обслуживать свои облигации
На фоне ужесточения денежно-кредитной политики доходность облигаций эмитентов из стройиндустрии возросла более чем вдвое с начала 2024 года. В таких условиях рассчитаться с существенной частью задолженности девелоперам крайне трудно, несмотря на снижение в 2025 году на 54% объема погашения выпущенных ими ранее облигаций. Теперь компании отрасли вынуждены сокращать свое присутствие на долговом рынке, хотя ранее они были очень активными его участниками.
Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ
Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ
Средняя доходность облигаций строительных компаний 12 декабря 2024 года закрепилась выше уровня 40% годовых. Это на 16,2 процентного пункта (п. п) выше, чем было в начале четвертого квартала, и более чем вдвое больше показателей начала текущего года, сообщил “Ъ” главный аналитик долговых рынков БК «Регион» Александр Ермак. Для сравнения: с начала года доходности среднесрочных ОФЗ выросли в среднем лишь на 7,6 п. п., до 19,4%.
Рост доходности объясняется общим ростом ставок в России как по краткосрочным, так и по долгосрочным заимствованиям, отмечает директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Роман Андреев. Он добавляет, что на российском долговом рынке выросла доходность всех рублевых облигаций, но темпы роста в стройиндустрии особо заметны, так как она исторически чувствительна к изменениям в экономике и денежно-кредитной политике. Так, в первой половине 2024 года размещения облигаций девелоперов проходили со средней доходностью 18,2% годовых, а уже во второй половине года показатель достиг 28,3% годовых, поясняет Александр Ермак.
Однако объем погашения облигаций эмитентов из строительной отрасли в 2025 году сократится на 54% год к году, до 50 млрд руб., подсчитал Роман Андреев.
По словам эксперта, две трети от общего показателя придется на долговые бумаги ГК «Самолет» и Setl Group. Тем не менее даже в условиях снижения количества облигаций застройщикам в будущем году будет сложно рефинансировать свой долг, предупреждает Александр Ермак.
Сроки привлечения финансирования увеличиваются, поэтому девелоперы вынуждены замедлять или останавливать новые проекты, поясняет финансовый директор «Самолета» Нина Голубничая. В будущем это станет одной из причин падения объемов строительства, прогнозирует финансовый директор ГК «РКС Девелопмент» Василий Булгаков. Помимо повышения доходности облигаций строительные компании сталкиваются с жесткой денежно-кредитной политикой, что также мешает погасить задолженности, добавляет эксперт.
Крупные застройщики погашают задолженности под залог активов, при этом стоимость рефинансируемого долга в условиях высокой ключевой ставки ЦБ выше предыдущего, отмечает Нина Голубничая.
Еще одним источником рефинансирования может послужить продажа девелоперами участков с разрешительной документацией по текущим рыночным ценам, отмечает Василий Булгаков. В то же время небольшие компании стройиндустрии не имеют достаточного количества активов для погашения своих задолженностей, что станет толчком для будущей консолидации рынка, не исключает госпожа Голубничая.
В сложившихся условиях девелоперы будут вынуждены сократить активность на долговом рынке, хотя ранее охотно использовали его для привлечения финансирования, поясняет Роман Андреев. Как отмечает эксперт, размещение облигаций использовалось для замещения банковского финансирования и привлечения дополнительных инвестиций в строительство новых объектов и пополнения земельного банка.
К примеру, в январе—апреле 2021 года девелоперы очень активно привлекали средства через бонды, это было обусловлено введением системы эскроу-счетов при продаже жилья на этапе строительства. Ранее Moody’s на основе данных Cbonds подсчитывал, что объем облигаций, выпущенных компаниями стройиндустрии, достиг $2,23 млрд. Но с начала 2024 года, по подсчетам Александра Ермака, ими было размещено облигаций на общую сумму 108,4 млрд руб., или $1,04 млрд по текущему курсу.