В пятницу арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти удовлетворил иск ООО "Люка Инвест" — собственника здания на Невском проспекте, 58, — о расторжении договора с арендатором, Международным банковским институтом, срок которого истекал лишь в 2040 году. Таким образом, владельцу "Люка Инвеста", президенту холдинга "Адамант" Игорю Лейтису впервые удалось избавиться от обременения, навязанного условиями аукциона, на котором он приобрел дом на Невском за $17 млн. Участники рынка называют судебный вердикт прецедентным и "обоюдоострым" как для собственников, так и для арендаторов недвижимости. Теперь в суд могут пойти и другие собственники, желающие расторгнуть невыгодный договор аренды. С подробностями — АННА ПУШКАРСКАЯ.
Пятиэтажный дом на Невском проспекте, 58, площадью 5,9 тыс. кв. м ООО "Люка Инвест" приобрело летом прошлого года за $17 млн на торгах городского Фонда имущества. Они были проведены в рамках программы реализации нежилого фонда, сданного КУГИ в долгосрочную аренду по ставкам значительно ниже рыночных и не приносившего городу дохода. Учитывая эти обременения, продажная цена таких зданий в итоге существенно ниже их реальной стоимости. По условиям аукциона "Люка Инвест", принадлежащий президенту холдинга "Адамант" Игорю Лейтису и его московским компаньонам, обязался сдавать этот дом занимающему его Международному банковскому институту (МБИ) за символическую плату 360 рублей за квадратный метр в год (при среднерыночной цене €500-600 за квадратный метр). Именно по такой цене МБИ, учредителями которого выступает ВТБ и ряд других банков, а попечителями — министр финансов Алексей Кудрин и министр экономического развития и торговли Герман Греф, получил здание в аренду на 49 лет в 1992 году.
Согласно рассмотренному в пятницу иску, "Люка Инвесту" не удалось убедить арендатора согласиться на повышение невыгодной для собственника арендной ставки, которая поставила последнего на грань банкротства (учитывая расходы на содержание здания и уплату налогов). Тогда владельцы здания потребовали расторгнуть договор, как "экономически нецелесообразный", сославшись на данные привлеченных ими экспертов и тот факт, что "Люка Инвест" не имеет "иных доходов, кроме сдачи в аренду принадлежащего ему имущества". В качестве дополнительного мотива для расторжения договора они указали на перепланировку, незаконно, по их мнению, проведенную в здании арендатором и существенно уменьшившую его площадь.
МБИ в свою очередь настаивал на том, что обременения, оказавшиеся непосильными для собственника, были ему известны еще до приобретения здания и не могут быть пересмотрены в одностороннем порядке. Арендаторы также доказывали, что никаких перепланировок в здании не проводили и данные об изменении его площади являются ошибочными. А кроме того, ссылались на условия договора, не предусматривающие перепланировку в качестве повода для его расторжения. Ректор МБИ Юрий Деревянко, который, кстати, входит в первую тройку СПС на выборах в Законодательное собрание города, сразу после принятия иска к рассмотрению оценил его в качестве "способа давления" на МБИ.
По данным Ъ, в ходе продолжавшихся до начала процесса переговоров оппоненты так и не договорились об условиях, на которых МБИ добровольно освободил бы здание на Невском, позволив господину Лейтису и его партнерам приступить к реконструкции. (Как сообщал ранее Ъ господин Лейтис, проект стоимостью около $10 млн предполагает увеличение площади здания на 2 тыс. кв. м, в том числе за счет надстройки двух дополнительных этажей в его дворовой части.)
В итоге на первом же заседании, продолжавшемся около трех часов, суд удовлетворил требования "Люка Инвеста". По словам представителя МБИ Дмитрия Леострина, проигравшие намерены оспорить вердикт в вышестоящей судебной инстанции.
Участники рынка называют вынесенное арбитражным судом решение "прецедентным": до сих пор никому из собственников недвижимости не удавалось таким образом избавиться от навязанных им в ходе городских конкурсов обременений. "Рано или поздно развязка этой искусственно созданной ситуации с символической арендной платой столь доходной и дорогой недвижимости должна была наступить, однако подобное судебное решение по столь брэндовому объекту было принято впервые, — считает директор по развитию группы компаний "Бекар" Игорь Горский. — Это обоюдоострый прецедент: он подорвет доверие к договорам аренды со стороны арендаторов, которые теперь попытаются более жестко закрепить свои права в госорганах, а с другой стороны, позволит собственникам достаточно эффективно бороться с неудобными для них арендаторами. Не исключено также, что конкуренты, проигравшие борьбу за дом на Невском, 58, теперь попытаются обжаловать результаты аукциона, учитывая, что итоговая цена здания базировалась на тридцатилетнем обременении по аренде".