В 2006 году жилье в Санкт-Петербурге подорожало на 120%. Участники рынка признаются, что еще одного такого скачка цен рынок не выдержит. Впрочем, по-видимому, его и не будет: рынок исчерпал потенциал роста цен на несколько лет вперед. На фоне общей стабилизации цен продолжит дорожать лишь элитное жилье.
По стечению обстоятельств
Оживление рынка жилья, наметившееся осенью 2005 года, в первом квартале 2006-го перешло в настоящий ажиотаж. В марте квартиры дорожали в среднем на 1% в неделю. Своего пика — около 5% в неделю — темпы роста цен достигли в августе. Игра продавцов на повышение привела к тому, что в первом полугодии объем предложения на вторичном рынке снизился в три раза. "Активный спрос апреля-мая к концу лета перешел в нервный ажиотаж. Но осенью продажи снизились почти до исторического минимума. В октябре-декабре 2006 года было заключено на 10-15 процентов сделок меньше, чем за аналогичный период 2005 года, хотя объем предложения вырос в четыре раза", — говорит начальник информационно-аналитического отдела группы компаний "Бюллетень недвижимости" Сергей Бобашев. Причин для такого поведения рынка оказалось множество. Как макроэкономических, например высокие цены на нефть, так и внутрирыночных: отложенный спрос, развитие ипотеки, дефицит предложения строящегося жилья. "Значение каждой из этих причин объективно оценить невозможно", — считает господин Бобашев.
К началу лета в продажу поступило всего 1,76 млн. кв. м нового жилья, что на 60% меньше, чем в 2005 году. Это стало следствием ужесточения порядка получения разрешений на строительство и усиления контроля за расходованием средств дольщиков, считает директор департамента оценки и аналитических исследований компании Becar Consulting Игорь Лучков. К концу 2006 года общий объем предложения жилья в Петербурге достиг 4,36 млн кв. м, но это не помогло преодолеть уже сложившийся дефицит жилья. "Ситуация должна стабилизироваться за счет освоения больших территорий на юго-западе и в северо-приморской части города. В 2006 году инвесторами было заявлено сразу несколько крупных проектов. Кроме того, в 2007 году власти города намерены выставить на продажу землю для строительства 5,5 млн кв. м", — прогнозирует генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов.
Вторичный план
"В периоды бурного роста рынка доля обменных операций падает, зато возрастает интерес покупателей к дешевому жилью в области и пригородах. Интересно, что покупатели жилья в кредит летом отсекались уже на стадии переговоров, в силу большого количества желающих приобрести квартиру за наличные", — рассказал Алексей Бегунов. Осенью объем предложения увеличился фактически по всем сегментам: цены замедлили свой рост и владельцы недвижимости стали срочно фиксировать прибыль. Одновременно выросло число предлагаемых банками кредитных программ для приобретения жилья как на вторичном, так и на первичном рынке.
"В общем объеме сделок купли-продажи заметно выросло количество сделок с использованием кредитных средств. Объясняется это и увеличившейся стоимостью недвижимости, и ростом доверия к ипотеке у риэлтеров и клиентов. Получить кредит сейчас можно под покупку практически любого объекта недвижимости: квартиры в готовом или строящемся доме, комнаты, коттеджа, земельного участка", — считает директор по маркетингу Центра развития проектов "Петербургская недвижимость" Михаил Бимон.
Показателем наступления равновесия на рынке является и увеличение количества одно- и двухкомнатных квартир в открытом предложении. В последние два месяца цены практически перестали расти. Средняя стоимость квадратного метра жилья массового спроса в Петербурге установилась на отметке $2582 за квадратный метр.
Ценные предложения
Несомненные плюсы прошлого года — развитие ипотеки, появление на петербургском рынке крупных проектов квартальной застройки, финансовое укрепление строительного комплекса. Минусы — высокий уровень цен, снижение количества сделок, значительное удорожание земельных участков. На рынке происходит очередная "переоценка ценностей". Меняются и предпочтения потребителей. "В ближайшие полгода рынок будет приходить в себя после прошлогодней встряски. Продавцы умерят свои амбиции, покупатели привыкнут к новому уровню цен. Возможно снижение средних цен на 10-20 процентов к маю 2007 года. В большей степени это касается жилья эконом-класса, переоцененного в период ажиотажа", — уверен Сергей Бобашев.
Два варианта развития событий дает Игорь Лучков: "В январе следует ожидать коррекции. Новые квартиры дорожать не будут, а стоимость жилья на вторичном рынке снизится на 5 процентов. С апреля 2007 года возможен рост цен на 1-2 процента в месяц. Таким образом, средняя стоимость жилья на первичном рынке составит $2376 за квадратный метр. Согласно другому сценарию в январе и феврале 2007 года цены будут стоять, а с февраля по июль рост цен на первичном рынке составит около 4-5 процентов в месяц. В итоге стоимость жилья по итогам года составит чуть более $3000 за квадратный метр". "Кроме того, ожидается смещение объемов предложения в сегмент эконом-класса, в основном за счет появления на рынке объектов в зонах, не предполагающих строительство жилья высоких ценовых сегментов", — уверен Михаил Бимон.
У элиты свои причуды
По мнению господина Бобашева, на фоне общей стабилизации цен продолжит дорожать лишь элитное жилье. Спрос на такие объекты пока превышает предложение за счет общего роста городской экономики, переезда в Петербург топ-менеджмента крупных российских корпораций и роста доходов руководителей местных компаний. Так, по данным компании Knight Frank, сейчас в городе строится всего 30 объектов элитного класса общей площадью 372 тыс. кв. м. При этом к высокому классу А относится 21% этой площади, остальное — жилье так называемого бизнес-класса. Наибольший объем элитного жилья в настоящее время возводится в Петроградском районе (62%), около трети предложения приходится на территорию Крестовского острова. Достаточный объем строится в Центральном районе (21%). За последний год появилось несколько проектов на Васильевском острове (11%). "Поступление новых объектов на рынок носит единичный характер. Нехватку предложения не компенсирует ни начало продаж объектов, реализация которых была приостановлена, ни продажа квартир риэлтерами, скупившими их весной, на волне ажиотажного роста цен", — уверена Ольга Клушина, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ОАО "Строительная корпорация 'Возрождение Санкт-Петербурга'". "Если в сегменте жилья массового спроса объемы сделок существенно снизились, то на рынке элитного жилья застройщики не испытывают проблем ни с продажами, ни с финансированием строительства. Элитный рынок меньше подвержен колебаниям рыночной конъюнктуры, чем сегмент дешевого жилья", — считает Николай Пашков, директор по профессиональным услугам компании Knight Frank.
По мнению экспертов, потенциал развития новых элитных зон связан с редевелопментом промышленных зон. К таким зонам можно отнести набережные вдоль Невы (Выборгская, Свердловская и т. д.). Среди наиболее знаковых и дорогих проектов — "Набережная Европы", который обещает стать флагманом нашего элитного сегмента. Кроме того, на Петроградской стороне будут реализованы проекты общей площадью более 300-400 тыс. кв. м.
ПАВЕЛ НИКИФОРОВ