Вопреки обстоятельствам
Проект
Несмотря на то, что девелоперский рынок в этом году в очередной раз оказался в непростых условиях и столкнулся с беспрецедентными вызовами, его участники отмечают позитивную динамику. Подводя предварительные итоги года, девелоперы называют среди самых заметных трендов рост спроса в высоких сегментах недвижимости и большую стабильность апартаментов по сравнению с жильем.
Фото: Fizika Development
Фото: Fizika Development
По оценкам экспертов, в 2024 году в премиальных сегментах недвижимости наблюдалась высокая активность покупателей. Так, аналитики NF Group подсчитали, что количество квартир и апартаментов в элитном сегменте Санкт-Петербурга, реализованных за три квартала этого года, уже на 19% превысило число сделок за весь 2023 год. Объем предложения на первичном рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга составил 74 тыс. кв. м, или 575 квартир и апартаментов. Из-за увеличивающегося спроса и на фоне отсутствия новых объектов, выводимых на рынок, объем предложения за год уменьшился на 33%, а за квартал — на 15% в квадратных метрах и на 16% по количеству лотов, сообщается в исследовании NF Group.
Высокая динамика
Структура спроса, по данным NF Group, продолжила смещаться в сторону более крупных бюджетов: доля квартир и апартаментов стоимостью от 50 до 90 млн рублей выросла за год на 11 п. п. и составила 33% от общего числа сделок. Средняя стоимость реализованного в третьем квартале 2024 года лота увеличилась до 73,7 млн рублей. По итогам сентября 2024 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 743 тыс. рублей за квадратный метр, прирост за квартал вышел на уровень 11%.
В июле — сентябре выросла также и средняя площадь экспонируемого лота на 2%, составив 129 кв. м. Увеличение средней площади лота в совокупности с ростом средневзвешенной цены предложения привело к росту средней стоимости лота в экспозиции. По итогам третьего квартала показатель составил 92,9 млн рублей, увеличившись на 14% за три месяца и на 24% за год.
Всего с июля по сентябрь текущего года в Петербурге было реализовано 21 тыс. кв. м в 163 лотах (квартирах и апартаментах). Показатели выросли на 39 и 42% соответственно по сравнению с результатами прошлого квартала. Относительно показателей аналогичного периода прошлого года объем спроса увеличился на 22% по количеству сделок и на 27% в квадратных метрах.
Директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова объясняет причины повышенного интереса к новостройкам высокого сегмента как сокращением предложения на вторичном рынке, так и гибкими условиями, которые предлагают сами застройщики. «Помимо стопроцентной оплаты, востребованным способом покупки остается рассрочка, особенно в условиях высокой доходности по депозитам»,— отмечает эксперт.
Взгляд бизнеса
Участник рынка — совладелец компании Fizika Development Александр Кравцов — подтвердил BG, что девелоперы завершают год в рамках намеченных планов. «В августе мы отметили рекордные продажи во всех наших проектах, хотя сегменты бизнес и премиум, где мы работаем, практически не зависят от ипотеки: в структуре сделок ее доля составляет около 1% от общего объема продаж». Причины всплеска спроса на дорогую недвижимость господин Кравцов видит в отложенном спросе: «Есть ощущение, что люди просто держали сбережения в наличных средствах и наблюдали за рынком. Рост цен дал понять, что откладывать покупку не стоит. В проекте Talento на Заставской улице у нас даже прошла одна оптовая сделка: покупатель приобрел сразу восемь квартир, а там их всего 83».
Яркий представитель
Речь идет о клубном доме в 300 м от Московских Триумфальных ворот на Заставской улице. Несмотря на камерность объекта, его впечатляющие параметры обеспечили узнаваемость проекта как в профессиональном сообществе (дом был признан лучшим премиальным проектом в «Рейтинге строительных компаний — 2023» по версии «Делового Петербурга»), так и среди покупателей. Клубные квартиры в двухсекционном доме высотой от шести до 12 этажей выделяются за счет панорамных окон высотой 2,5 м, высоких потолков, углового остекления, мастер-спален с гардеробными, французскими балконами и террасами, санузлами с окнами и удобством интегрированной системы «Умный дом».
Архитектор Илья Юсупов учел во внешнем облике Talento исторический контекст Московского района. Фасады, облицованные красным кирпичом и камнем, выполнены в индустриальном стиле с элементами декора в стиле модерн. Парадный фасад украсят маскароны Михаила Шемякина из его знаменитой коллекции «Метафизические головы». Внутренний двор площадью 2 тыс. кв. м рассчитан на то, чтобы в нем нравилось проводить время жильцам всех возрастов.
Внутри здания появится дизайнерское лобби с круглосуточной службой сервиса, рестораном и другими объектами собственной инфраструктуры. Автором проекта всех общественных пространств дома выступает потомок Петра Клодта, подарившего Петербургу скульптурную группу на Аничковом мосту и еще десяток знаковых памятников,— Олег Клодт.
Как рассказал BG Александр Кравцов, сегодня на строительстве клубного дома Talento завершается возведение коробки здания, идут работы по утеплению фасадов, остеклению, внутренним стенам и инженерии. Строители приступают к сооружению кровли, выполняя работы с небольшим опережением графика.
Своевременный старт
Высокий уровень спроса в сегменте элитной недвижимости, зафиксированный в этом году, совпал с запуском нового проекта в Центральном районе Петербурга, в непосредственной близости от ставшего знаковым для города объекта — административного квартала «Невская ратуша». Как и ожидалось, проект «Моисеенко 10» на 167 квартир стал одной из самых громких девелоперских премьер года. Главный архитектор проекта — Евгений Герасимов, автор «Невской ратуши», а в разработке облика дома также принимает участие знаменитый художник Анатолий Белкин, участник международных выставок.
В августе девелопер проекта Fizika Development получил разрешение на строительство (РНС) объекта, а осенью здесь стартовали продажи. Как уточнил господин Кравцов, средний чек продаж на момент предварительного бронирования квартир в ЖК был равен 550–750 тыс. рублей за квадратный метр.
Квартиры — от удобных однокомнатных до пентхаусов — расположатся в одном шестиэтажном историческом здании 1908 года постройки и трех новых корпусах. Восстановление старинного дома станет одним из этапов реализации проекта. По словам совладельца Fizika Development, в старом здании строители поменяют все перекрытия, инженерию, укрепят фундамент. Исторические фасады будут полностью воссозданы. «Именно историческое здание задает тон всему проекту. Новые объекты гармонично вписываются в окружающую застройку и вместе с историческим зданием формируют единую композицию с общей внутренней инфраструктурой, двором, зонированием и ландшафтным дизайном»,— пояснил господин Кравцов.
Высота одного нового корпуса — девять этажей, в нем запланировано два пентхауса. Количество квартир на этаже — от одной до четырех. Высота второго жилого корпуса — 10 этажей. В нем предусматривается пять квартир на этаже. В другом десятиэтажном корпусе девелопер планирует сдавать квартиры с чистовой отделкой, в остальных — без отделки и с предчистовой white box. Высота потолков квартир в новых жилых корпусах будет варьироваться от 3 до 3,3 м. Высота первого этажа исторического здания — 3,6 м. Сдача камерного квартала намечена на второй квартал 2028 года.
«Мы часто слышим, что с запуском строительства "Моисеенко 10" наша компания вышла в новый для себя сегмент элитного жилья. Формат новый для бренда Fizika Development, но не для нашей команды,— напоминает Александр Кравцов, несколько лет занимавший должность управляющего директора в ГК «Еврострой».— Так что опыт работы в элитном сегменте есть, и все процессы понятны».
Апартаменты
Другим устойчивым трендом уходящего года стал рост спроса в сегменте апартаментов. Об этом свидетельствуют капитализация и показатели заполняемости действующих апарт-отелей, говорят участники рынка. По информации КЦ «Петербургская недвижимость», за январь — сентябрь 2024 года в Петербурге реализовано около 2,4 тыс. юнитов всех форматов — это на 14% больше показателей аналогичного периода прошлого года. Традиционно наибольшим спросом пользовались апартаменты в сервисных проектах (55%), 41% от объема проданных юнитов занял формат «аналог жилья», а оставшиеся 4% приходились на элитные проекты. За последние три месяца увеличилась доля реализации несервисных юнитов (на 7 п. п. по сравнению со вторым кварталом 2024 года), при этом элитные и сервисные проекты стали покупать чуть меньше (диапазон в пределах 3–4 п. п.).
Заместитель директора КЦ «Петербургская недвижимость» Светлана Московченко констатирует, что востребованность сервисных апартаментов поддерживали рост туристического потока и развитие внутреннего туризма. По официальным данным, за первые девять месяцев 2024 года Санкт-Петербург посетило около 8,5 млн туристов, что на 9% больше, чем за тот же период прошлого года.
По итогам третьего квартала 2024 года объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга составил 126,9 тыс. кв. м, или 4,2 тыс. апартаментов, следует из данных NF Group. За квартал показатель увеличился на 17% как по площади, так и по количеству лотов. Расширение экспозиции обусловлено в первую очередь большим объемом нового предложения. Девелоперскую активность на рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга в третьем квартале 2024 года можно охарактеризовать как высокую. С июля по сентябрь рынок пополнился тремя новыми объектами, а также новой очередью уже экспонируемого комплекса общей площадью лотов 75 тыс. кв. м (2,5 тыс. апартаментов). С начала года рынок пополнился 97,8 тыс. кв. м, или 3,2 тыс. апартаментов, что стало рекордно высоким значением за последние четыре года, обратили внимание аналитики NF Group.
Игроки рынка подчеркивают, что ужесточение условий выдачи ипотеки сужает возможность входа в бизнес для начинающих инвесторов, которые планировали привлечь кредитные средства, но доля таких сделок для рынка апартаментов несущественна. Показатель ипотечных сделок в продажах апарт-отелей невысокая.
«Безусловно, сегмент апартаментов чувствует себя сейчас лучше, чем жилье. Во-первых, из-за массовой ипотеки, которая сошла на нет. Теперь у жилья нет этого преимущества в продажах. При этом инструмент рассрочек, которыми пытаются поддерживать продажи застройщики масс-маркета, так же активно используется в сегменте апартаментов: у нас 62% сделок проходит по такой схеме. Вторая причина устойчивости апартаментов — удобство самого формата. Это все-таки коммерческая недвижимость с отделкой, меблировкой и управляющей компанией. Их можно выбрать дистанционно, оплатить дистанционно и получать доход дистанционно. Многим инвесторам это на руку»,— описывает ситуацию в сегменте господин Кравцов.
В центре внимания
Стабильное положение на рынке апартаментов иллюстрируют цифры. Так, например, в апарт-отеле на Синопской набережной VIDI продано более 80% лотов. Цена за лот в проекте за год выросла на 20–25%, а с момента запуска — более чем вдвое: с 5 млн рублей за юнит на старте продаж до 12 млн рублей.
Апарт-отель на 410 лотов возведен в самом центре Петербурга по проекту знаменитой архитектурной мастерской Сергея Цыцина — автора концепций десятков жилых и коммерческих зданий по всей стране. Парадный фасад здания визуально разделен на три уровня. Первые этажи выделены крупным рустом и облицованы панелями из искусственного камня. Спаренные пилястры и зеркальные окна задают ритм и пластику здания. Последний этаж венчает массивный карниз.
Во внешней отделке применен навесной вентилируемый фасад из искусственного камня и стеклофибробетона. Остекление выполнено с использованием алюминиевых двухкамерных стеклопакетов премиум-класса компании Reynaers. В апартаментах, сдаваемых с полной отделкой и меблировкой, высота потолков составляет 2,7 м, а в дизайнерском лобби — 5,6 м. За поддержание комфортного климата в юнитах отвечает централизованная система кондиционирования «чиллер-фанкойл».
Собственная инфраструктура комплекса не ограничивается лобби с круглосуточной службой ресепшен. В одной из общественных зон отеля откроется художественная галерея одного из наиболее признанных художников современности — Михаила Шемякина. В экспозиции арт-пространства будут представлены работы маэстро: скульптуры, инсталляции, картины и графические рисунки, созданные в разные периоды творчества художника. Галерея, открытая для всех ценителей прекрасного, призвана стать еще одной точкой притяжения в культурной столице.
Показателем высокого класса объекта стала и организация, которая возьмет на себя управление отелем. Valo Hospitality, работающая на рынке с 2017 года и имеющая в управлении несколько тысяч апартаментов, успешно зарекомендовала себя благодаря компетенциям выстраивания эффективной модели работы с инвесторами (обслуживает более 3 тыс. собственников), управления инфраструктурой проекта и создания безупречного гостиничного сервиса.
Фото: Fizika Development
Фото: Fizika Development
Александр Кравцов, управляющий партнер компании Fizika Development:
— Дальнейшее развитие ситуации на рынке первичной недвижимости представляется неоднозначным. В сегменте масс-маркета, скорее всего, будут проблемы из-за сокращения объемов выдачи ипотеки и ужесточения условий по ней. Перспективы бизнес-класса выглядят получше. Но, на мой взгляд, будущее все-таки за «элиткой», поскольку в любой кризис у богатых людей денег становится только больше. И они редко пользуются ипотекой, для них ее отсутствие не проблема. При этом уровень элитных проектов сегодня должен опережать время, они должны быть превосходными на десятилетия вперед, чтобы отвечать требованиям аудитории. Эта публика поездила по миру, знает, что такое качество, и готова за него платить.
Fizika Development — девелопер полного цикла, реализующий элитные и премиальные проекты в центре Санкт-Петербурга. Команда группы компаний состоит из профессионалов, ответственных за строительство элитных жилых комплексов на Крестовском острове и клубных домов на исторических набережных Невы. В настоящий момент в портфеле девелопера пять проектов хай-класса в премиальных локациях города.