Рыночную ипотеку поразили в программах

Банк России анонсировал очередной пакет ужесточений в розничном кредитовании, они затронут все сегменты, но особенно сильно ударят по ипотеке. Она переживает не лучшие времена: госпрограммы лимитированы, и их не хватает, рыночные кредиты по ставкам более 28% могут позволить себе единицы. Ситуацию отчасти спасали совместные программы банков и застройщиков и решения, позволяющие в первое время платить меньше, но ужесточения ЦБ закрывают эти варианты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В понедельник ЦБ опубликовал проект изменений в положение 590-П («О порядке формирования резервов...»). В частности, ЦБ планирует ограничить рост ежемесячного платежа по ипотеке. Новация в несколько раз повышает резервы для банков, выдающих ипотеку, предусматривающую рост ежемесячного платежа более чем на 20% в год. Общий срок льготного периода ограничивается тремя годами. Если в течение первых трех лет с момента выдачи ссуды хотя бы один платеж по графику превышает средний за предыдущие 12 месяцев на 20%, резерв увеличивается на 50 процентных пунктов (п. п.). Последующие (после трех лет с момента выдачи) увеличения платежей также наказываются резервом до +50 п. п., говорится в проекте. «Новые схемы в ипотеке предполагают небольшие размеры платежей в первые год-пять лет кредита (льготный период) с более чем двукратным ростом в дальнейшем,— отмечается в материалах регулятора.— При этом также завышается цена квартиры. Резкий рост месячного платежа в будущем повышает риски дефолта заемщиков». Влияния на резервы и достаточность капитала не будет, норма будет применяться только к новым кредитам, но она, по сути, носит запретительный характер, подчеркнули в ЦБ.

В последнее время в связи с ростом рыночных ставок по ипотеке (более 28% по рыночным программам) получили распространение различные схемы, предполагающие изменение платежа по ипотечному кредиту в течение срока его жизни, отмечает руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

«К ним относятся в том числе траншевая ипотека или временное снижение ставки по кредиту за комиссию,— продолжает он.— Согласно опросу "Дом.РФ" и ВЦИОМа, по таким схемам выдавалось около трети всей ипотеки в третьем квартале».

Тем же проектом изменений в 590-П ЦБ обяжет банки с 1 октября 2025 года требовать официальные документы о доходах при выдаче кредитов на сумму более 1 млн руб. для минимизации резервов. Серые доходы и иные существенные факторы больше не позволят банкам экономить на резервах.

Большинство опрошенных “Ъ” банков из числа крупнейших воздержались от комментариев. Лишь в ВТБ сообщили, что «такие программы занимают около 1%», поэтому там не ожидают значимого влияния новых мер на объемы выдач. По словам управляющего по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрия Грицкевича, по оценке Минфина, на первичном рынке жилья основные объемы выдач ипотеки (более 90%) идут по льготным программам, поэтому кредитование по описанным схемам нельзя назвать массовым. Впрочем, льготные программы ограничены лимитами, которые в условиях недоступности рыночной ипотеки выбираются с опережением.

Эксперты смотрят на ситуацию иначе.

«Подобные новации могут вызвать дополнительный спад выдач рыночной ипотеки»,— говорит управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «По поводу заморозки рыночного ипотечного кредитования переживать поздно,— иронизирует управляющий директор "Эксперт РА" Юрий Беликов.— Де-факто оно заморожено (см. “Ъ” от 3 декабря) и останется в таком состоянии, пока ключевая ставка не опустится ниже 15%».

ЦБ наращивает давление на кредитование по всем направлениям — макропруденциальные лимиты, ипотечный стандарт, ключевая ставка 21% с тенденцией роста,— трудно одобрить такой принципиальный негативный подход, отмечает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. «Если банк при выдаче кредита анализ платежеспособности проводит исходя из увеличенного платежа, то нет ничего страшного дать поблажку на время,— уверен он.— Тогда в увеличении платежа нет риска. Через два года снизятся ставки по кредитам, и банк сможет сделать внутреннее рефинансирование, и заемщик не выйдет из графика».

Усугубляют ситуацию и иные меры, такие как учет только белого дохода в целях резервирования. «Особое значение приобретает новое требование ЦБ учитывать только официальные доходы при оценке заемщиков для кредитов от 1 млн руб.,— говорит президент инвестплатформы "Инвойскафе" Геннадий Фофанов.— Эта мера может значительно повлиять на доступность ипотеки».

Полной остановки кредитования не будет, но это еще один фактор, чтобы опустить рынок ипотеки на дно — 50 тыс. кредитов в месяц — и не дать ему оттолкнуться, заключает Сергей Гордейко.

Ксения Дементьева