С распростертыми изъятиями
Владельцы зданий нового КРТ выставили свои объекты на продажу по завышенным ценам
В преддверии сегодняшних торгов на право комплексного развития территории «Премьер» (ул. Куйбышева) активизировались владельцы коммерческой недвижимости, которая попадает в зону изъятия под застройку. На профильных ресурсах появилось сразу несколько объявлений о продажи недвижимости в районе ул. Куйбышева. Стоимость выставленных объектов почти в пять раз превышает среднюю стоимость торговых площадей на рынке Перми. Эксперты считают, что таким образом собственники помещений пытаются повысить будущую выкупную стоимость своих объектов, потому что фактически теряют свой устроенный бизнес.
ТЦ "Громовский"
Фото: 2Gis
ТЦ "Громовский"
Фото: 2Gis
«Ъ-Прикамье» обнаружил несколько объявлений в сервисе Avito о продаже коммерческой недвижимости по завышенным ценам в районе будущей застройки участков КРТ «Премьер». Так, на ул. Куйбышева, 65, на продажу выставлен торговый центр «Громовский», разместившийся в здании советской постройки 1983 года. Весь актив оценен в 350 млн руб. Исходя из указанных параметров, 1 кв. м этой недвижимости стоит 403,7 тыс. руб.
Владелец помещений по соседству, по ул. Куйбышева, 67, также в декабре выставил магазин площадью 169 кв. м за 34 млн руб., то есть 201 тыс. руб. за 1 кв. м. Здание было построено еще до Великой Отечественной войны. Согласно городской базе многоквартирных домов, дом является аварийным, износ составляет 27%.
Напротив этих объектов продается совсем небольшой офис в доме на ул. Седова, 11 — площадью 45 кв. м — за 7, 9 млн руб. (175 тыс. руб.). Дом скоро отметит свое 85-летие. Несмотря на возраст, здание считается исправным, износ составляет 47%.
Указанные цены значительно выше рыночных. По данным сайта недвижимости perm.N1.ru, средняя стоимость торговых помещений в Перми в декабре составляет 83,8 тыс. за 1 кв. м.
Все объекты выходят на улицу Куйбышева в районе ТЦ «Триада», где планируется реализация проекта КРТ «Премьер». Итоги аукциона на право его реализации подведут 17 декабря. В аукционе примут участие семь компаний. Начальная стоимость и сумма задатка для участия составляет 7,89 млн руб. Территория для реновации по ул. Куйбышева имеет площадь 12,55 га. Находящиеся там сейчас гаражи, а также аварийные жилые и административные здания планируется снести, в том числе бывшее здание киноцентра «Премьер». Срок действия договора — 12 лет. Победитель аукциона должен будет расселить 26 многоквартирных аварийных домов общей площадью 29 тыс. кв. м. За счет средств инвестора там надо построить детские сады на 300 мест, на площадке также выделен участок для возведения корпуса школы №10 на 500 мест. В обязанности инвестора войдет обновление дорог и инженерных сетей.
Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев отметил, что при формировании стоимости объекта применяется так называемый аналоговый способ. То есть оценщик смотрит на объявления в этом районе. «Это такая распространенная практика, когда представитель собственника или сам собственник размещает подобные объявления на “Авито” и других площадках для того, чтобы в будущем оценщик мог на них сослаться. Никто не может определить, рыночная это стоимость или нет, потому что идет вопрос по ссылке на конкретные объявления. Такая практика не совсем корректная. Потому что таких цен на рынке нет. Собственник помещения планирует обосновать выкупную стоимость, которая будет значительно выше рынка»,— пояснил эксперт.
Собеседник на рынке управления коммерческой недвижимости подчеркнул, что помещения в зоне КРТ должны быть выкуплены. И собственники понимают, что у них нет иного выбора, чем продать свои площади. По его словам, понятно желание бизнесменов продать свои активы не по остаточной стоимости, ведь они вкладывали туда средства. Кроме того, как правило, такие локации приносят неплохую прибыль. А в нынешних условиях приобрести или построить подобный объект очень дорого. Поэтому фактически собственники в будущем лишаются своего устроенного бизнеса. «Продавцы хотят продать подороже, а покупатели — купить подешевле. В этом нет ничего удивительного»,— считает собеседник. Поэтому сегодня владельцы зданий начинают формирование истории, чтобы в будущем повысить стоимость своих активов.