«Застройщики стали пересматривать свои планы развития»

В 2024 году рынок недвижимости Екатеринбурга показал серьезную динамику — и по вводу жилья, и по ценам на квартиры, и по ставкам на ипотеку. Участники рынка отмечают интерес девелоперов к программе КРТ, но в то же время говорят, что в будущем конкуренция за такие участки на аукционах может снизиться. По данным аналитиков, застройщики уже начали снижать темпы вывода на рынок новых проектов, и тенденция «более осторожного подхода» продолжится. По прогнозам аналитиков, в 2025 году спрос на квартиры упадет, но снижения цен на рынке новостроек ждать не стоит, напротив, они могут вырасти еще на 7%.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Застройщиков привлекало КРТ

По итогу 2024 года в Свердловской области планируют ввести более 3,3 млн кв. м жилья. В прошлом году построили более 3,2 млн кв. м, и тогда это являлось абсолютным рекордом. «Высокие показатели — это заслуга всего строительного комплекса: подрядчиков, строителей, девелоперов, сетевых организаций, это грамотная работа муниципалитета. Но важны не только цифры ввода — важна грамотная проработка социальных и транспортных вопросов»,— подчеркнул министр строительства и развития инфраструктуры региона Григорий Сурганов.

По словам замглавы Екатеринбурга Рустама Галямова, строительная отрасль города в этом году продолжила свой рост, начатый еще в 2021 году. «Сегодня мы выполняем план не только благодаря развитию новых районов Екатеринбурга, но и реновации старых кварталов в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ), которая зарекомендовала себя как хороший инструмент, позволяющий всесторонне подходить к развитию городской инфраструктуры и улучшению условий жизни горожан»,— пояснил Guide Рустам Галямов. Как заявляли в мэрии ранее, с 2022 года в рамках КРТ под переосвоение было отдано около 30 га земли, и подбор новых площадок продолжается. Так, на одних из последних торгов для девелоперов в рамках КРТ поставили рекорд: аукцион за право строить в квартале ул. Московская — Гурзуфская в Екатеринбурге продолжался 12 дней. За это время начальная стоимость участка поднялась с 101 тыс. руб. до 55 млн руб. за лот. Претенденты сделали почти 11 тыс. шагов аукциона. В этом году итоговые решения планируется принять в общей сложности по шести площадкам для КРТ.

Участники рынка предполагают, что интерес к данной программе не погаснет, но со временем конкуренция может снизиться. «Многие проекты КРТ по умолчанию предполагают более длительный горизонт планирования. Поэтому системные игроки продолжат работать в этом направлении, формируя базу для устойчивого развития в следующие пять лет. Другое дело, что динамика таких проектов может снизиться, как и конкуренция за такие участки на аукционах»,— считает партнер аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

Объемы давили на спрос

Несмотря на высокие показатели ввода, в Екатеринбурге год к году снизилось количество сделок на рынке новостроек. Как рассказал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов, по итогам 10 месяцев 2024 года в Екатеринбурге было заключено 21,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) с квартирами в новостройках. Это на 21% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По числу сделок Екатеринбург вновь вышел на третье место в России (незначительно опередив Краснодар). Спад спроса после 1 июля, когда была отменена льготная ипотечная программа, в городе был выражен сильнее, чем в других городах миллионниках,— темпы продаж в июле — октябре оказались на 36% ниже, чем в первом полугодии. «После отмены безадресных льготных ипотечных программ все участники рынка наблюдали охлаждение спроса. Оно продолжалось вплоть до конца осени, вкупе с влиянием высокой ключевой ставки»,— рассказал управляющий партнер группы «Самолет» Александр Прыгунков.

Как объяснил Михаил Хорьков, в последние месяцы на рынке фиксируется около 2 тыс. ДДУ, и это не сильно отличается от среднемесячного показателя последних лет (около 2,2 тыс.). Но объем предложения на первичном рынке растет — к началу декабря число нереализованных квартир достигло почти 57 тыс. штук. Из них только 3 тыс. сданы в эксплуатацию, остальные находятся на разных стадиях строительства. «2 тыс. сделок при ассортименте в 30–35 тыс. квартир и в 50–60 тыс.— это разные показатели. Предложение на рынке продолжает расти. Девелоперы открывают продажи на новых проектах, обостряя и без того непростую ситуацию. Рост ассортимента не свидетельствует об излишнем оптимизме застройщиков, а лишь в очередной раз иллюстрирует традиционную инерцию строительного сектора»,— считает Михаил Хорьков.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Вместе с тем, по данным Алексея Попова, застройщики принялись снижать темпы вывода новых проектов. По его словам, за последние четыре месяца продажи были открыты в корпусах с суммарной продаваемой площадью 465 тыс. кв. м, что на 29% ниже фоновых значений последних 2,5 лет. «Застройщики стали пересматривать свои планы развития, а банки жестче оценивать поступающие заявки на проектное финансирование. Коррекция объема активного предложения пока носит умеренный характер (снижение на 5% за последние полгода), и ее трудно заметить обычному покупателю (пока снижается лишь число объявлений, но не число ЖК “в реализации”). Существенные запасы непроданных квартир, имеющиеся у девелоперов, не должны привести к дефициту на рынке»,— подчеркнул господин Попов. Такую тенденцию подтверждает и Михаил Хорьков: «Вывод новых предложений замедляется, и в следующем году можно ждать более осторожного подхода со стороны застройщиков и банков, которые финансируют новые стройки. Для среднесрочного периода это не страшно, квартир на рынке более чем достаточно».

Новые игроки влияли на цены

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости по итогу октября составила 127 тыс. руб. (в октябре 2023-го — 118,5 тыс. руб.), при этом объем предложения за год снизился на незначительные 5%. «За год количество запросов на покупку вторичной недвижимости сократилось на 30%. Причина снижения спроса — рост ипотечных ставок на вторичную недвижимость. Однако сейчас мы отмечаем постепенный рост активности за счет покупателей с большой долей наличных средств»,— рассказал основатель федеральной компании «Этажи» в Екатеринбурге Александр Бабушкин.

На рынке новостроек средняя цена за 1 кв. м, по данным Александра Бабушкина, в октябре 2024 года составила 152,5 тыс. руб. Для сравнения: в октябре 2023 года эта цифра была еще на уровне 128,4 тыс. руб. Рост цен за год на первичном рынке превысил 18%, но, по мнению господина Хорькова, высокая конкуренция в последние годы еще сдерживала темпы роста цен на недвижимость. «Да, во многих других городах они были еще выше. И это большая ценность местного рынка, он не так сильно оторвался от реальных возможностей покупателей. Это сохранило доступность рынка жилья для местных и внешних покупателей на приемлемом уровне. Подчеркну, по соотношению “цена — качество” рынок новостроек города один из лучших в стране»,— пояснил Михаил Хорьков.

Как следует из аналитических данных сервиса «Объектив.рф», только с января по октябрь 2024 года на рынке Екатеринбурга появилось семь новых игроков, которые вывели на рынок более 121 тыс. кв. м жилой недвижимости. Всего рынок новостроек Екатеринбурга за январь — октябрь пополнили 55 жилых комплексов (как новые проекты, так и новые очереди строящихся ЖК) совокупным объемом 734,8 тыс. кв. м. Некоторые участники рынка считают, что новые игроки, пришедшие на строительный рынок в период подъема с желанием заработать, могут не пережить сложные кризисные времена. Так, один из экспертов заявил, что в ближайшем будущем может быть череда банкротств. В то же время Александр Прыгунков, отвечая на вопрос Guide, заявил, что девелопмент принимает непосредственное участие в поддержании экономической активности сразу в нескольких смежных сферах, поэтому настолько негативных сценариев удастся избежать. «Возможна дальнейшая консолидация строительной отрасли, когда небольшие игроки, завершив свои проекты, будут уходить с рынка либо становиться частью более крупных застройщиков»,— добавил он.

Помимо консолидации, ряд игроков в будущем может переключиться со строительства жилья на другую деятельность, говорится в исследовании СРО «Уральское объединение строителей» и СРО «Лига проектных организаций»: «Значимое событие уходящего года — перераспределение бюджета в пользу военно-промышленного комплекса (ВПК) по причине проведения специальной военной операции. СВО привела к увеличению объема проектно-строительных работ на 30%. Поэтому, говоря о прогнозах развития рынка в 2025 году, респонденты сообщали о переходе из строительства жилья в более выгодный режим работы с промышленными объектами, в том числе с оборонными предприятиями и металлургическими компаниями».

Уральцы подсчитывали проценты

Как сообщал «Ъ», ссылаясь на данные компании Frank RG, почти 80% россиян приняли решение отложить покупку жилья из-за высоких ставок по рыночной ипотеке. По данным на середину декабря, ключевая ставка составляет 21% и по прогнозам может вырасти еще. Александр Бабушкин считает, что, скорее всего, ключевая ставка будет расти и в 2025 году достигнет 25%. Но, по мнению руководителя компании «Практика» Александра Невмержицкого, для покупателей новостроек при дальнейшем росте мало что изменится, так как уже сейчас рыночная ипотека является заградительной, и в регионах ее «практически не используют» при покупке новостроек. «По данным нашего внутреннего исследования по Свердловской области, большая часть покупок (порядка 60%) совершается с использованием льготных программ ипотек. Еще около 35% сделок приходится на разные виды программ от застройщиков обмена или отсрочек платежей до введения дома в эксплуатацию. Совсем небольшая часть покупателей (порядка 5%) приобретает недвижимость со 100%-ной оплатой»,— сообщил он.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Как подсчитали эксперты «Движение.ру» совместно с аналитиками компании DEVISION, в 29 регионах страны на погашение ипотеки нужно ежемесячно отдавать более 50% средней зарплаты, и только в 12 субъектах платеж по ипотечному кредиту не превышает трети от дохода. Так, согласно исследованию, в Свердловской области средний платеж по кредиту составляет 28,1 тыс. руб., средняя заработная плата в регионе — 76,7 тыс. руб. Исходя из этого, на погашение ипотеки свердловчанину в среднем придется отдавать 36,6% своего заработка.

Вместе с ростом процентов по ипотеке росли и проценты по депозитам. «Я не берусь прогнозировать, как быстро упадет ключевая ставка, но в том, что рыночная стоимость недвижимости падать не будет, уверен»,— рассказал глава строительного холдинга «Атомстройкомплекс», председатель комитета по строительству СОСПП Валерий Ананьев, отвечая на вопрос, конкурируют ли сейчас вложение средств в квартиры и их хранение на банковских вкладах. «Есть и второй фактор: активно работает бизнес, мы сейчас видим устойчивый спрос на офисные площади, на торговую недвижимость. Раз себестоимость строительства неизбежно растет, в том числе за счет стоимости кредитования, то, соответственно, и рыночная стоимость недвижимости будет расти. Хотя я не поборник инвестиций в недвижимость. Я уверен, что недвижимость нужно приобретать не для дальнейшей перепродажи, а для себя. Использовать недвижимость как депозит — последнее, что можно с ней делать»,— добавил господин Ананьев.

Делайте ставки

Прогнозируя ситуацию с ценами на рынке жилья в будущем, эксперты сходятся во мнении, что на первичном рынке ждать снижения не приходится, и одна из основных причин — застройщики не могут пойти против себестоимости жилья и продавать себе в убыток. Алексей Попов, в свою очередь, отмечает несколько факторов, стимулирующих снижение цен новостроек: слабый спрос, который нужно разгонять за счет применения скидок и акций, эффект высокой базы, замедление роста экономики и индексации зарплат. А к факторам, стимулирующим рост цен, относит растущую себестоимость строительства, снижение числа новых проектов и необходимость согласования решений о коррекции цен с банками. «По состоянию на ноябрь 2024-го эти факторы видятся уравновешивающими друг друга. Скорее всего, мы увидим динамику цен, близкую к официальным оценкам инфляции, то есть +5–7% по итогам года»,— подчеркнул он.

По прогнозам Александра Прыгункова, в средне- и долгосрочной перспективе спрос на новое качественное жилье вернется к устойчивому росту. «В стране наблюдается дефицит жилья, который, по данным наших аналитиков, можно будет компенсировать только на горизонте 30 лет. Это существенный драйвер для роста покупательской активности. К тому же ожидать, что стоимость квадратного метра упадет, не стоит. Свою лепту вносит постоянно увеличивающаяся себестоимость самого строительства. Предполагаю, что цена на новостройки в 2025 году даже поднимется на несколько процентных пунктов»,— резюмировал он.

Мария Игнатова