Сложенные инвестиции
Интерес к складам переходит на регионы
Текущий год проходит для российского рынка коммерческой недвижимости под знаком складского бума. За счет высокой доходности и растущего спроса объем инвестиций в логопарки год к году вырос в два-три раза. Девелоперы и инвесторы с привычных локаций Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей начали переключаться на неизведанные региональные рынки. Но уже в 2025 году интерес к складам может оказаться под давлением заметной турбулентности в экономике.
Активность в сфере складской недвижимость не ограничивается только столицами, но идет в регионы России
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Активность в сфере складской недвижимость не ограничивается только столицами, но идет в регионы России
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
В январе–ноябре 2024 года инвестиции в складскую недвижимость России составили 147,4 млрд руб., увеличившись на 42% год к году, подсчитали в Nikoliers. По итогам всего текущего года показатель, по прогнозам консультантов, может достигнуть 160–170 млрд руб. Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян приводит даже более позитивные цифры. Согласно его подсчетам, в январе–ноябре инвестиции в российские склады уже достигли 192 млрд руб., показав трехкратный прирост к результату всего 2023 года. А к концу этого года значение может превысить 200 млрд руб., считает он.
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко замечает, что основные драйверы российского складского бума — прагматичная необходимость где-то хранить товары и относительно невысокая не сегодняшний день обеспеченность складами из расчета на душу населения. Одновременно на рынок, по его словам, влияют активное развитие операторов электронной торговли, являющихся сейчас крупными арендаторами таких площадей, относительно короткий цикл девелопмента и быстрый рост арендных ставок, повышающий маржинальность для бизнеса. Заместитель гендиректора Российского аукционного дома Григорий Начинкин отмечает, что на склады сейчас приходится две трети от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.
Фокус на регионы
Активность в сегменте при этом не ограничивается Москвой и Санкт-Петербургом. Григорий Начинкин считает, что на региональные рынки в этом году приходится около 20% совокупного объема вложений в складскую недвижимость. Схожую цифру приводит директор департамента складской и индустриальной недвижимости NF Group Константин Фомиченко, отмечая существенный рост показателя. В предшествующие три года он составлял всего 10%.
Микаэл Казарян говорит, что регионы сформировали 29% от общего объема складских инвестиций в этом году, или 56 млрд руб. Высокая потребность в объектах здесь, по его словам, существует прежде всего со стороны маркетплейсов. Господин Фомиченко отмечает, что на онлайн-ритейлеров в целом в этом году приходится 75% складского поглощения в России. Руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management Елена Михайлова отмечает и высокую активность логистических операторов.
На конец 2024 года на региональных рынках, без учета Москвы, Санкт-Петербурга и соседних областей, совокупный объем качественного складского предложения достигнет 16 млн кв. м, подсчитали в Nikoliers. Год к году показатель вырастет на 16%, составив 34% от существующего в стране объема. Микаэл Казарян считает, что совокупный объем арендованных и купленных в субъектах площадей в этом году составил 3,8 млн кв. м, прибавив 2% год к году. Объем введенных в эксплуатацию вырастет сильнее — на 25% год к году, до 2,5 млн кв. м. Но от дефицита площадей, который начал ощущаться еще с конца прошлого года, это не спасает, добавляет эксперт. В Nikoliers говорят, что пустует в общей сложности 1,2% складских площадей.
Плечо логистики
Григорий Начинкин замечает, что привлекательными для реализации проектов в сфере складской недвижимости остаются регионы, прилегающие к Московской и Ленинградской областям. Господин Казарян говорит, что в целом достаточно активно складская недвижимость развивается на востоке страны, что связано с развитием торговли со странами Азиатского-Тихоокеанского региона, особенно с Китаем. Но ключевыми факторами для потенциальных инвесторов, по его словам, остаются наличие транспортной инфраструктуры, планы по строительству новых магистралей, развитие промышленности. Господин Фомиченко подтверждает высокий интерес инвесторов и девелоперов складов к регионам Дальнего Востока, а именно к Приморскому и Хабаровскому краям. Аналитики CMWP важным фактором развития этого направления считают решение о продлении трассы М-12 до Владивостока к 2030 году. Вдоль этой автострады на горизонте десяти лет могут быть построены 1,48 млн кв. м складских площадей.
Виктор Афанасенко замечает, что федеральных девелоперов на складском рынке не так много и традиционно для них комфортнее работать в Московском регионе, где процессы уже налажены. Выходя в новые субъекты страны, компании стремятся начать проекты, реализуемые под конкретного заказчика. Поэтому основной объем регионального ввода сейчас формируют складские площади build to suit (BTS).
Господин Казарян считает, что подобные проекты формируют около 50% ввода складской недвижимости в регионах и строятся главным образом для ритейлеров. Но доля спекулятивных площадей в этом сегменте, по его мнению, также остается значительной — примерно 35%. Годом ранее этот показатель составлял 27%. Константин Фомиченко добавляет, что BTS-договоры обычно нередко заключаются на срок, превышающий десять лет.
Туманное будущее
Другой вопрос — сколько продлится удачная конъюнктура для складского рынка в целом. Господин Фомиченко не сомневается, что в текущих условиях дефицит качественных складов в регионах сохранится. Но на процессы влияют и общеэкономические факторы. Григорий Начинкин замечает, что в целом на активности инвестиций в складскую недвижимость может сказаться ужесточающаяся денежно-кредитная политика, предполагающая рост стоимости заемного финансирования. Второй фактор — попытка властей стабилизировать инфляцию, сдерживая темпы потребления: это сказывается на активности арендаторов, рассматривающих возможность расширения площадей.
Константин Фомиченко при этом предполагает, что сформировавшееся сейчас смещение интереса инвесторов и девелоперов в складском сегменте в сторону региональных рынков сохранится и в следующем году. Микаэл Казарян ждет, что в 2025 году интерес девелоперов к региональным складским рынкам будет сохраняться. На первый план в части их строительства будут выходить региональные игроки, вкладывающие в проекты собственные средства, прогнозирует эксперт.