ИЖС выходит со двора
Эксперты обсудили перспективы пермского рынка загородной недвижимости
В Прикамье, вслед за всей страной, на фоне высоких цен на многоквартирное жилье и отмены льготной ипотеки растет спрос на индивидуальное жилищное строительство. Как сообщили эксперты на круглом столе «Ъ-Прикамье» по развитию рынка ИЖС, за год стоимость загородной недвижимости в регионе выросла на 30–100%. Несмотря на увеличение интереса к таким объектам, рынок ИЖС сейчас недостаточно структурирован и представляет собой в основном хаотичную застройку, а многие подрядчики работают в «серых схемах». В новом 2025 году его участники будут конкурировать за покупателя, а власти начнут упорядочивать этот сегмент.
За год стоимость загородной недвижимости в организованных поселках Пермского края выросла в диапазоне от 30 до 100%. Об этом рассказала гендиректор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина на круглом столе «Ъ-Прикамье», посвященном развитию рынка индивидуального жилищного строительства. По словам эксперта, сейчас средние цены на жилье в этом сегменте составляют 80–100 тыс. руб. за 1 кв. м – разница со стоимостью жилья в многоквартирных домах в Перми достигает 80–100% (средние цены на новостройки в городе – 152 тыс. руб. за 1 кв. м).
Для рынка ИЖС уходящий 2024-й стал годом «роста и расширения», считает Регина Давлетшина. Одним из факторов этого стало распространение ипотечного кредитования на загородную недвижимость. За 2024 год в Перми выдали около 8 тыс. ипотечных кредитов на строительство и создание объектов ИЖС – доля сегмента в общем объеме выданной ипотеки составила 22%. Интерес к загородной недвижимости рос на фоне повышения цен на новостройки в Перми, неофициальной галопирующей инфляции, бюджетных вливаний и госпрограмм в инфраструктуру (догазификация, возведение дорог в Перми и Пермском крае).
«2025 год мы начинаем в условиях «определенной неопределенности», когда сельская ипотека закрыта, семейная и IT-ипотека носят единичный характер. Рыночная ставка для потребителя неподъемная, поэтому единственный источник – это собственные средства населения, за которые и будут конкурировать застройщики», – считает гендиректор агентства Research&Decisions. Застройщики коттеджных поселков будут предлагать потребителям минимальный вход в сделку с отложенным платежом в конце периода, либо дробить платеж за объект недвижимости.
Директор центра домостроения АН «Этажи» Екатерина Аликина поделилась, что основные изменения на рынке ИЖС в компании заметили после июня 2024 года (когда завершилась программа льготной ипотеки. – «Ъ-Прикамье»). Например, база готовых домов увеличилась на 67%. «Плюс увеличение базы земельных участков, то есть очень много клиентов готовы покупать участки в качестве инвестиции либо для дальнейшего строительства», – дополнила докладчица.
Эксперт в капитальном домостроении СК «СМК-Подряд» Антон Минин выделил достоинства строительства дома через подряд в сравнении с покупкой готового частного жилья. Заказчик платит за нужные ему параметры дома, может контролировать работы и требовать исполнения гарантийных обязательств. Среди востребованных локаций для «загородки», проанализированных по запросам потребителей за последний месяц, числятся Култаево, Кондратово, Лобаново, Мысы, Гамово и другие.
Директор по развитию ООО «Мастерская Событий» Елена Пучнина рассказала, что компания является застройщиком собственного загородного квартала «Королена» (ориентир д. Залесная, п. Пальники Добрянского района). По словам Елены, наиболее запрашиваемым материалом для строительства «загородки» в России является дерево – это 30% всех частных домов, часто используют кирпич (20%), блоки (13,5%). Однако команда СК «Мастерская событий» наблюдает региональное отличие: больше всего запросов от пермяков на так называемые каменные дома из блоков и кирпича. Более половины покупателей (57%) выбирают одноэтажные дома, менее популярны двухэтажные (40%), на трехэтажные приходится только 3%.
В структуре предложения ИЖС в Прикамье 82% занимает хаотичная застройка, 15% приходится на дачи и 3% – на организованные объекты (по данным «КД-консалтинг»). По словам Елены Пучниной, «не каждый заказчик, мечтающий о доме, знает, что его возведение – только половина общей стоимости домохозяйства». «К примеру, некоторые удивляются стоимости строительства забора. Затем расходы на благоустройство, ландшафтный дизайн, хозпостройки и бани. Другие значительные расходы – это установка инженерных коммуникаций, на нее приходится 10–20% от стоимости строительства, а также водоснабжение и канализация (9%), электроснабжение (9%) и прочее», – заметила директор по развитию «Мастерской Событий».
Директор группы компаний «ЭР-Сити» Дмитрий Шерстобитов (застройщик коттеджных поселков «Мельница», «Дивногорье», «Кедры на Сылве») указал на основные сложности сферы ИЖС: это проблема финансирования строительства, крайне низкая доля спроса на жилье в организованном сегменте – коттеджных поселках (в РФ покупка жилья в коттеджных поселках от застройщика всего 1%) и дефицит земли. Девелоперам Дмитрий Шерстобитов советует работать над целеполаганием на десять лет, повышать качество проектов и сервиса, оптимизировать затраты, помогая покупателям с рассрочкой и программами трейд-ин, и прочее.
Матвей Верещагин, представитель компании «Философт», рассказал о системах «умного дома» в современном жилье. По его словам, данные опроса «Авто услуг» свидетельствуют, что 68 и 67% россиян хотели бы установить в своем жилье систему «умный дом» и готовы доплатить за аренду или покупку жилья, оборудованного такой системой. По опыту «Философт», жители многоквартирных и частных домов заинтересованы в таких цифровых системах, как взаимодействие с управляющей компанией через приложение, домофоны, аварийные системы и системы безопасности, чаты с соседями и многое другое. Установка системы «умный дом» на одно частное домовладение в среднем обойдется в 300 тыс. руб. и привлечет дополнительный интерес потребителей, уверен Матвей Верещагин.
Участники круглого стола напомнили, что с 1 марта 2025 года по закону строить частные дома по договорам подряда можно будет только с использованием эскроу-счетов. Руководитель отдела кредитования малого бизнеса Сбербанка Наталья Кожевникова отметила, что по эскроу-счетам в городе работают всего 47 подрядчиков, за последние полгода в Перми открыто 75 эскроу-счетов для строительства частных домов. Рынок ИЖС сейчас недостаточно структурирован, многие подрядчики работают в «серой зоне», есть потребительский экстремизм. Предложенные властями меры должны урегулировать отрасль, говорит Наталья Кожевникова.
Модератор круглого стола, директор «Мастерской Событий», сопредседатель Клуба финансистов Пермского края Владимир Пучнин подчеркнул, что эскроу-счета в ИЖС – это «объективность отрасли» и тренд 2025 года, который сделает рынок более цивилизованным. Господин Пучнин выразил уверенность в том, что «пройдут сложные времена, а ставки улягутся». «Очень многое зависит от искусства управления бизнесом. Надо внимательно следить за изменениями, больше общаться и делиться опытом», – призвал участников круглого стола модератор.