Офисы растут в цене
Дорожает аренда даже объектов класса B
По итогам января—ноября 2024 года в Москве и Подмосковье средние ставки в бизнес-центрах класса В увеличились на 16% год к году. Это выше, чем по всему офисному сегменту, где за этот период рост составил 11%. Компании, стремившиеся ранее снять высококачественные площади, из-за их острой нехватки переориентировались на объекты классом пониже.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
На офисном рынке Москвы и Подмосковья за 11 месяцев 2024 года средняя ставка аренды составила 23,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что на 11% больше по сравнению с тем же периодом 2023 года, следует из обзора консалтинговой компании CMWP. Этот тренд подтверждают и консультанты из IBC Real Estate, по предварительным подсчетам которых в целом к концу этого года средняя арендная ставка в бизнес-центрах столицы и области составит 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
По данным исполнительного директора Remain Александра Богданова, в этом году в Москве и ближайшем Подмосковье арендовано в общей сложности 1,9 млн кв. м офисных площадей. В следующем году не удастся достичь такого показателя, так как, по словам эксперта, будут введены новые бизнес-центры общей площадью 1,6 млн кв. м. Нехватка качественных объектов ощущается уже сейчас — это и стало причиной текущего роста ставок.
Сергей Собянин, мэр Москвы, 14 марта 2022 года, mos.ru:
«Наша задача — сделать так, чтобы в период этой турбулентности, санкций и так далее не останавливалось ни жилищное, ни коммерческое строительство».
По подсчетам партнера NF Group Марии Зиминой, в Москве сейчас для аренды или покупки доступны 272 лота в премиальных бизнес-центрах и объектах класса А. При этом, по ее словам, ощущается острый дефицит крупных офисных пространств площадью более 5 тыс. кв. м: на такие лоты приходится всего 4% от общего объема предложения. Сейчас доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А не превышает 6%, говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Более того, значительная часть такой недвижимости находит арендаторов еще до ввода в эксплуатацию, добавляет Мария Зимина.
Нехватка высококачественных офисов вынуждает арендаторов переориентироваться на бизнес-центры класса В. В результате ставки в этом сегменте растут быстрее, чем в среднем на рынке,— на 16% год к году, до 19,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, по данным CMWP. Руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева обращает внимание на то, что доля сделок в таких офисах в общем объеме поглощения за 11 месяцев 2024 года составила 67%. В данном сегменте больший объем построенных площадей и более быстрая ротация арендаторов, отмечает Мария Зимина.
Около 68%, или 12,5 млн кв. м, существующих офисов в Москве — это объекты класса В, подсчитал руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко.
Помимо конечных пользователей такие офисы активно поглощают операторы коворкингов, добавляет директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева.
Арендовать высококачественные офисы будет сложно и в будущем, в том числе и из-за снижающейся вакансии. По подсчетам Виктории Гусевой, по итогам 2024 года вакансия в таких объектах снизится на 5,3 процентного пункта год к году, до 5,7%. В строящихся бизнес-центрах высокого сегмента, открытие которых запланировано на 2024–2026 годы, под продажу выделено 60% от общего объема площадей, что усугубляет ситуацию на рынке аренды, отмечает Полина Афанасьева. Часть из них может быть переведена на рынок аренды, однако такие объекты чаще предлагаются небольшими лотами, что существенно не изменит ситуацию на рынке в целом, отмечает Мария Зимина.
По итогам 2025 года аренда офисов в среднем подорожает еще на 20%, прогнозирует Кирилл Бабиченко. Этому, по его словам, будут способствовать рост себестоимости строительства и ставок заемного финансирования.