Период охлаждения
Строительство
За одиннадцать месяцев 2024 года в Петербурге введено в эксплуатацию 2,367 млн кв. м жилья. Это на 21% меньше, чем годом ранее. По итогам года в Петербурге, скорее всего, будет сдано 2,7–2,9 млн кв. м жилья. В наступающем году тенденция по снижению ввода жилья продолжится, уверены эксперты.
На конец 2024 года в городе строится 5,8 млн кв. м жилья, что на 19% меньше показателя предыдущего года
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
На конец 2024 года в городе строится 5,8 млн кв. м жилья, что на 19% меньше показателя предыдущего года
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Эксперты Nikoliers оценивают снижение количества первичных сделок Санкт-Петербурга и области за 2024 год по сравнению с аналогичным периодом 2023 года на уровне около 15% (63 тыс. ДДУ). Доля ипотеки в объеме спроса последнего квартала 2024 года может составить всего 55%, что на 31 п. п. ниже результатов сопоставимого периода прошлого года.
Что касается средневзвешенной цены первичного предложения по данным на декабрь 2024 года, то в этих регионах она составляет 233 тыс. рублей за квадратный метр (без учета элит-класса). С начала года показатель вырос на 7,3% по Санкт-Петербургу и на 6,9% по Ленинградской области, существенная коррекция в декабре не ожидается.
Кроме того, на петербургском рынке новостроек в 2024 году продолжилось ежегодное сокращение объемов строительства: на конец 2024 года в городе строится 5,8 млн кв. м жилья, что на 19% меньше показателя предыдущего года. При этом в Ленинградской области, напротив, объем строительства за год вырос на 8% и составил 4,1 млн кв. м. Также стоит отметить, что доля области в общем объеме жилого строительства за четыре года увеличилась практически вдвое: с 23 до 41%.
«Текущие тенденции говорят о том, что в 2025 году рынок недвижимости ждет продолжение сложного периода. Все меньше запускается новых объектов, рыночные ставки на ипотеку имеют заградительный характер, растет себестоимость строительства, вводятся дополнительные ограничения. Для продолжения жизнедеятельности многим строительным компаниям придется пересмотреть концепции проектов и квартирографию, оптимизировать расходы»,— рассуждает Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис».
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», отмечает, что если анализировать динамику ноября 2024 года к ноябрю 2023-го, то спрос в целом по рынку недвижимости Санкт-Петербургской агломерации снизился на 34%. По подсчетам господина Ефремова, предложение снизилось к концу года на 11%. Кроме того, возросла популярность различных программ рассрочек, фиксировался повышенный покупательский интерес к планировкам евроформата. Наконец, изменилось отношение клиентов к самому продукту: требований, которые люди предъявляют к квартире в новостройке, стало на порядок больше, говорит он.
При этом, по его словам, доля сделок с использованием ипотеки в проектах компании «Главстрой Санкт-Петербург» по-прежнему превалирует в структуре продаж над другими формами оплаты. Так, по итогам ноября 79% квартир было продано с ее помощью. «Однако этот показатель на 11 п. п. ниже результатов января этого года и на 18 п. п. ниже итогов декабря 2023-го»,— признает эксперт.
Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», говорит: «В плане спроса наблюдается значительное оживление интереса к проектам высокого ценового сегмента, что вполне закономерно, так как, с одной стороны, в условиях высокой инфляции петербуржцы стремились инвестировать свои накопления, а с другой, покупатели квартир немассового спроса изначально менее зависимы от доступности ипотеки, часто предпочитая программы рассрочки. Доля последней в компании на данный момент достигла 60% против 40% продаж в ипотеку».
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», рассуждает: «Востребованность рассрочек напрямую связана с доступностью и условиями ипотеки. По мере отмены льготных программ, роста процентных ставок, ужесточения требований к заемщику, доля сделок в РСТИ в сегменте масс-маркета с рассрочкой платежа возросла с 5% в 2023 году до 30% в текущем периоде. И мы наблюдаем тенденцию к увеличению количества подобных сделок. К сожалению, другой альтернативы ипотеке пока нет». Одновременно с ростом востребованности, увеличивается и разнообразие предлагаемых программ. Они отличаются размером первого взноса, условиями промежуточных платежей и сроками окончательных расчетов. Большинство программ рассрочки предполагает полную оплату стоимости квартиры до ввода объекта в эксплуатацию, но застройщики уже начали предлагать и более длительные сроки. Госпожа Немченко отмечает заметное сокращение стартов новых проектов. Эта тенденция сохранится, а в перспективе приведет к дефициту предложения, уверена она.
По словам Петра Войчинского, гендиректора компании «МК Элит», сегодня в объеме предложения на долю элитного жилья приходится 5%, бизнес-класса — 10–15% от общей площади новостроек, остальное — комфорт-класс и эконом. По мнению эксперта, сокращение объема предложения происходит не из-за отмены льготной ипотеки, оно началось гораздо раньше. «В Петербурге из-за жесткой позиции Смольного (долгие сроки согласования, высокая социальная нагрузка на жилые проекты, трудности с переводом земли в иные категории и с редевелопментом) с каждым годом строится все меньше жилья. С 2020 года объем новостроек уменьшается каждый год на 1–1,2 млн кв. м. В конце 2019 года, по данным "Дом.РФ", в Петербурге строилось около 17 млн кв. м жилья (общей площади), в конце 2024-го — 10,3 млн кв. м. Это еще не дефицит, но близко к тому. Соответственно, в обжитых районах, особенно у метро, чуть ли не любой ЖК позиционируется как бизнес-класс или "комфорт ++". А масс-маркет вытесняется в пригороды и Ленобласть». При этом, по его словам, доля дорогого жилья в структуре первичного рынка в Петербурге растет.