Девелоперы уходят в бумагу
Проект
По оценкам девелоперов, на фоне высокой ключевой ставки ЦБ РФ и прогнозов по ее дальнейшему росту стоимость публичного финансирования сегодня зачастую оказывается привлекательнее банковского кредитования. Поэтому строительные компании все активнее обращаются к инструменту размещения ценных бумаг. Финансовые эксперты подтверждают тренд и прогнозируют, что в следующем году бумаги девелоперов продолжат наполнять долговой рынок.
В течение первых девяти месяцев текущего года объем продаж ГК «А101» составил 428 тыс. кв. м, что на 26% больше показателя за аналогичный период прошлого года
Фото: ГК «А101»
По данным Росстата, в России пока сохраняются положительные темпы жилищного строительства. За январь — ноябрь 2024 года объем жилищного строительства в стране достиг 93,8 млн кв. м, что на 0,7% больше аналогичного периода прошлого года. Тем не менее уже с августа 2024 года темпы жилищного строительства замедлились: объем жилищного строительства составил 9,2 млн кв. м, опустившись на 9,5% относительно августа предыдущего года.
Снижение связано в первую очередь с отменой государственных программ льготной ипотеки и давлением высоких процентных расходов, к которым строительная отрасль очень чувствительна. Банковские кредиты нужны как минимум для пополнения оборотных средств и первоначальных этапов строительства, отмечает начальник отдела доверительного управления КСП «Капитал управление активами» Дмитрий Хомяков. «Помимо банковских кредитов, девелоперы традиционно являются наиболее активными заемщиками на рынке облигаций. Но если еще в первой половине 2024 года застройщикам удавалось размещать облигации с доходностью чуть выше 18% годовых, то сейчас они размещаются почти под 30%»,— обозначает ситуацию на рынке эксперт.
Размещение облигаций — это рабочий инструмент для займов как для девелоперов, так и для массы других компаний, согласен Алексей Кричевский, финансовый эксперт, автор Telegram-канала «Экономизм». Зачастую этот механизм обходится дешевле банковского кредитования и поэтому активно используется.
Признанный дебют
В уходящем году победа в Cbonds Awards в номинации «Дебют года» была присуждена дебютному выпуску корпоративных облигаций ГК «А101». Компания осуществила свой дебютный выпуск в рамках новой программы размещений объемом 50 млрд рублей.
«Дебют состоялся в сложное для рынка время, и пока прогнозы не могут нас порадовать,— признает директор по работе с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков,— но мы готовы к непростому периоду. Компания действует в парадигме консервативной финансовой политики. Соотношение наполнения эскроу-счетов к проектному долгу у группы компаний — комфортное. Поэтому мы рассматриваем 2025 год не только как год вызовов, но и как год хороших возможностей для дальнейшего развития».
Рейтинг стабильности
Стабильное положение ГК подтверждают финансовые рейтинги. Агентство «Эксперт РА» в начале декабря подтвердило рейтинг кредитоспособности группы компаний на уровне ruA, прогноз по рейтингу «стабильный». При подтверждении рейтинга агентство руководствовалось сильными рыночными и конкурентными позициями, низкой долговой нагрузкой, рентабельностью и умеренно высоким уровнем корпоративного управления компании.
Объем текущего жилищного строительства ГК «А101» (без учета нежилых и инфраструктурных объектов, согласно методологии агентства) составил 1,4 млн кв. м, что превышает бенчмарки агентства и соответствует максимальной оценке фактора позиций на рынках сбыта. Группа также занимается возведением коммерческой и социальной инфраструктуры, с учетом которой общий объем строительства составил 2,2 млн кв. м.
Агентство отметило, что проектное финансирование действительно учитывается в составе корпоративного долга компании в незначительной степени, поскольку на отчетную дату объем заимствований по линиям проектного финансирования преимущественно покрывался накопленными средствами на соответствующих эскроу-счетах. «Эксперт РА» также отмечает объем земельного банка ГК «А101» в 2,4 тыс. га, что создает обеспеченность ресурсной базой на срок, существенно превышающий три года,— это максимальный уровень по критерию ресурсной базы.
«ГК "А101" ведет свою деятельность на территории Новой Москвы, где среднедушевые доходы населения существенно выше среднего по стране, что соответствует максимальной оценке критерия рынка сбыта. Фактор концентрации бизнеса оказывает положительное влияние на уровень рейтинга. Для компании нехарактерна концентрации бизнеса на заказчиках и поставщиках. Портфель проектов на стадии реализации хорошо диверсифицирован: на долю крупнейшего приходится не более 27% от непроданного объема площадей в стоимостном выражении»,— говорится в отчете агентства.
Корпоративное управление характеризуется прозрачной структурой собственности и структурой группы, а также эффективным операционным управлением. Группа размещает в публичном доступе обязательную для раскрытия информацию, а также дополнительно презентует информацию об операционных показателях деятельности. Кроме того, в годовой нефинансовой отчетности за 2023 год ГК «А101» впервые представила собственную стратегию устойчивого развития. Она основана на реализации во всех проектах ГК концепции 15-минутного дружелюбного города, предполагающей инвестиции в социальную инфраструктуру и добрососедство, поддержку развития предпринимательства, а также «зеленое» строительство.
Стабильный прогноз по рейтингу означает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне в течение ближайшего года, сделало заключение «Эксперт РА».
Ранее кредитный рейтинг А(RU) со стабильным прогнозом ГК «А101» подтвердило Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА). При присвоении рейтинга данное агентство учитывало, в частности, успешный опыт ГК «А101» в реализации проектов комплексного освоения территории: сегодня группа остается одним из немногих российских застройщиков, полноценно реализующих подход комфортной городской среды. АКРА тоже приняло во внимание значительный размер земельного банка группы в собственности.
Агентство оценило последовательную стратегию группы компаний и ее планы по сохранению объема продаж в 2024 году в физическом и денежном выражении на уровне прошлого года. В течение первых девяти месяцев текущего года объем продаж группы составил 428 тыс. кв. м, что на 26% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Продажи в денежном выражении увеличились за январь — сентябрь на 29%, до 111 млрд рублей. В общем объеме спроса в Новой Москве ГК заняла на конец сентября 39%, что на 8% больше показателей за аналогичный период прошлого года. Доля группы на столичном рынке в целом составила 11%.
Планы и прогнозы
В следующем году эксперты прогнозируют сохранение активности девелоперов на рынке ценных бумаг. Строителям необходимо не только вести проекты, но и рефинансировать долги, поэтому они закладывают активы, продают земельные участки, продолжают размещать облигации. «По некоторым оценкам, объем погашения облигаций девелоперами в 2025 году составит 50 млрд рублей, что на 54% ниже, чем в 2024 году, поэтому у них появляется дополнительные возможности нового размещения бумаг»,— полагает господин Хомяков.
Выпуск облигаций — это возможность, во-первых, занять деньги дешевле, чем в банках. Во-вторых, выпусков может быть несколько, один может покрывать другой, поэтому девелоперы однозначно будут и дальше пользоваться данным инструментом, подтверждает господин Кричевский. Финансовый эксперт обращает также внимание, что выпуск облигаций зачастую считается одним из шагов для подготовки к IPO, поскольку рынок уже знает компанию и готов с ней работать дальше. «Так что долговой рынок в следующем году будет и дальше наполняться облигациями как застройщиков, так и других компаний»,— убежден автор канала «Экономизм».
Говоря о планах ГК «А101» в следующем году, директор по взаимодействию с инвесторами компании подчеркивает, что в какие бы регионы или локации ни вышел девелопер, в любых новых проектах он сохранит суть своего продукта — создание комфортной городской среды. «Если мы примем решение о выходе в новые регионы, мы будем выбирать только такие площадки, на которых мы сможем реализовать наш подход. Изменять себе мы точно не будем»,— говорит Анатолий Клинков.
Что касается планов «А101» как эмитента, то по этому направлению давать прогнозы сегодня довольно сложно, добавляет он. Возможно, если группа компаний продолжит выпуск облигаций для привлечения финансирования, оно будет направлено на расширение земельного банка. «Как только мы увидим возможности для развития, мы обязательно воспользуемся нашей программой облигационного займа и предложим отличный инвестиционный проект любителям вкладывать средства в бумаги девелоперов»,— заключает господин Клинков.