Склады не сдаются
Ключевая ставка склонила рынок коммерческой недвижимости Татарстана к наличке
За год коммерческая недвижимость в Татарстане подорожала на 55%. Цены в Казани превышают цены в других миллионниках и приближаются к уровню Санкт-Петербурга. При этом в последние месяцы на фоне ужесточения требований банков наблюдается тенденция оплачивать покупку коммерческой недвижимости наличными средствами или переводами, а лизинг становится новой альтернативой для приобретения объектов. В то же время в республике фиксируется снижение предложения в сегменте аренды: экспозиция по всем типам коммерческих лотов снизилась на 11,2% за месяц и на 6,6% в годовом исчислении. Предложение на рынке коммерческой недвижимости, напротив, выросло на 83,8% за год.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
20 декабря Банк России на заседании совета директоров сохранил ключевую ставку на прежнем уровне — 21%. Большинство экспертов ждали ее очередного повышения, отмечая, что рост ключевой ставки стал одной из главных причин изменений на рынке коммерческой недвижимости.
В декабре 2024 года на рынке коммерческой недвижимости Республики Татарстан отмечается снижение предложения в сегменте аренды, сообщил «Ъ Волга-Урал» сервис «Яндекс Недвижимость». Экспозиция по всем типам коммерческих лотов снизилась на 11,2% за год и на 6,6% за месяц. Медианная стоимость «квадрата» продемонстрировала рост за последние 12 месяцев — на 35,8%, а относительно ноября немного снизилась — на 1%, до 963 руб.
В сегменте продажи предложение коммерческой недвижимости выросло более значительно — на 83,8% за год. При этом за месяц экспозиция увеличилась на 1,6%. Увеличение количества лотов в сегменте обусловлено в том числе снижением спроса на коммерческие объекты. Медианная стоимость квадратного метра коммерческих помещений в Татарстане в декабре 2024 года составила 106 тыс. руб., что на 55% больше показателя прошлого года и на 5,3% превышает цену в ноябре 2024 года.
Значительный рост стоимости и предложения продаваемой коммерческой недвижимости в Татарстане эксперты «Яндекс Недвижимости» связывают в том числе с выходом на рынок республики новых игроков. Так, китайская Haier планирует открыть в Татарстане шестой завод, а китайская компания «Давн», производящая первичные полимеры и композиты, планирует инвестировать 300 млн руб. в свое развитие на территории Республики Татарстан, включая производство в Елабуге.
23 декабря раис Татарстана Рустам Минниханов на встрече с журналистами сообщил, что ожидаемый объем промышленной продукции в регионе составит 5,5 трлн руб. Из этой суммы не менее 1,3 трлн руб. запланированы на инвестиции в основной капитал, а более 850–900 млрд руб. — на инвестиции в строительный комплекс. Он отметил, что ввиду высокой ставки Центробанка количество ипотечных кредитов в Татарстане сократилось на 30%.
«Сегодня ставка банковская высокая, но это временно, экономика стабилизируется, но пока будет спад, к этому нужно быть готовым»,— отметил Рустам Минниханов.
Эксперты отмечают, что растущий интерес к приобретению коммерческой недвижимости приводит к увеличению срока окупаемости таких объектов.
В условиях экономической неопределенности собственники не спешат продавать свои объекты, что создает дефицит на рынке и способствует росту цен. Это приводит к более высокой наценке на коммерческую недвижимость, пояснил «Ъ Волга-Урал» генеральный директор ООО «Лизинг-Трейд» Алексей Долгих.
С другой стороны, некоторые бизнесы, которые сейчас получают сверхприбыль, также ищут способы инвестирования, но сталкиваются с ограниченными возможностями. Инвестиции за границей становятся рискованными, фондовый рынок нестабилен, а депозиты не приносят значительной прибыли. В результате недвижимость становится одним из немногих доступных и относительно надежных инструментов для вложения средств.
«Если несколько лет назад нормой считался срок окупаемости недвижимости пять–шесть лет, то сейчас этот показатель увеличился до 10–11 лет»,— добавил Алексей Долгих.
Стоимость коммерческой недвижимости в Казани значительно возросла именно за последние полтора года, и в новых объектах она уже продается по цене до 800 тыс. руб. за квадратный метр. Цены в Казани превышают аналогичные в других городах-миллионниках: Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Самаре и Уфе — и приближаются к ценам в Санкт-Петербурге.
Изменились и виды сделок. Проблема, связанная с ключевой ставкой, заключается не только в росте процентных ставок, но и в ужесточении требований банков к объектам недвижимости. Если ранее первоначальный взнос составлял 20–30%, то теперь он вырос до 40–50%, а в некоторых случаях даже до 60%.
«Снижаться ключевая ставка будет нескоро. И самое главное, что требования Центробанка к банкам тоже снижаться будут нескоро. Поэтому у людей, по сути, будет две альтернативы: купить недвижимость за наличные либо взять ее в лизинг»,— заключил Алексей Долгих.
Согласно данным рейтингового агентства Expert за девять месяцев 2024 года, объем нового малого и среднего бизнеса, который заключил договоры на услугу лизинга недвижимости, составил 2978 млн руб. Доля недвижимости в объеме нового лизингового бизнеса по итогам девяти месяцев 2024 года составила 4,88%, что значительно выше, чем годом ранее, когда этот показатель был менее 0,5%.
Эксперты отмечают, что в Татарстане наблюдается неоднородная динамика спроса на коммерческую недвижимость: в одних сегментах спрос активно растет, в то время как в других отмечается снижение.
Наиболее активно растет интерес к востребованным на рынке готовым арендным бизнесам. Долгосрочным трендом остаются объекты, расположенные на первой линии, — первые этажи с торговыми площадями, имеющими отдельный вход и панорамные окна. Также сохраняется стабильный интерес к небольшим офисам площадью 40–60 метров с парковкой. На фоне этого наблюдается снижение спроса на торговые и офисные площади, находящиеся не на первых линиях и не в проходных местах, такие как подвалы, сообщил «Ъ Волга-Урал» президент некоммерческого партнерства «Гильдия риэлторов Республики Татарстан» Андрей Савельев.
«Что касается крупных складских помещений, то такие объекты также имеют высокий спрос, однако наблюдается тенденция к выносу складов и производственных площадей за пределы города»,— отметил Андрей Савельев. Вынос производств в агломерации обусловлен рисками внутри города, где промышленные зоны могут быть подвержены сносу или изменению назначения.
Спрос на современные складские помещения значительно превышает предложение, в то время как старые советские объекты остаются в избытке и часто простаивают, добавил Андрей Савельев.
Партнер и руководитель департамента оценки компании «Аудэкс» Марат Сулейманов добавил, что арендодатели уже начали повышать плату за коммерческие объекты на следующий год в среднем на 10%.
«Заметен тренд на популярность совмещенных объектов, которые включают как офисные, так и производственные площади. В отличие от прошлых лет, когда преобладали большие производственные помещения на промышленных площадках, сейчас наблюдается переход к индустриальным паркам, где такие объекты могут быть более эффективно использованы»,— отметил Марат Сулейманов.