Покупатели ищут выход
Как изменились предпочтения покупателей недвижимости в 2024 году
В 2024 году рынок недвижимости столкнулся сразу с несколькими новыми вызовами, ключевым среди которых стало снижение возможностей ипотечного кредитования. Как новые реалии сказались на покупательских привычках и спросе на жилье, разбирался «Ъ-Review».
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Главным событием 2024 года на рынке недвижимости стало завершение массовой программы льготной ипотеки. В результате выдача жилищных кредитов в России оказалась на 35–40% ниже показателя рекордного 2023 года, но примерно сопоставима с 2022 годом, оценили в ДОМ.РФ. Всего покупатели взяли 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму 4,9 трлн руб.
При этом, по данным на конец ноября, порядка 40% кредитов выдавалось на рыночных условиях, а каждая четвертая ипотечная сделка проходила с применением субсидирования, то есть с выплатой комиссии за снижение ставки. «После завершения программы массовой господдержки продажи первичного жилья стабилизировались примерно на уровне 2 млн кв. м в месяц, что на 20–25% ниже уровня первого полугодия»,— рассказывает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
В 2025 году при сохранении текущего уровня ставки ситуация может стать еще сложнее из-за внедрения ипотечного стандарта, закрывающего возможности снижать ставку за счет комиссии. Однако глобально на рынок нововведение не повлияет, уверен коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев: по его оценке, суммарная доля субсидированной, аккредитивной и траншевой ипотеки составляет менее 15% в структурах продаж.
Среди льготных программ лидером остается «Семейная ипотека», по которой заключили 345 тыс. сделок (минус 10% к 2023 году). Однако все больше покупателей предпочитают приобретать жилье за полную сумму сразу или в рассрочку. Суммарно за 11 месяцев 2024 года ипотечный спрос снизился на 33% по сравнению с 2023 годом, а неипотечный вырос на 17%, рассказывает директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. По данным ГК «Садовое кольцо», если в ноябре 2023 года рассрочку выбирали всего 5% покупателей, то в ноябре 2024 года ее доля в некоторых проектах доходила уже до 40%. Впрочем, по словам коммерческого директора «Яндекс Недвижимости» Евгения Белокурова, покупатели с наличными деньгами чаще получают скидки, так как могут гарантировать быструю сделку с полной оплатой.
Чем дороже, тем выше спрос
Как отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов, спрос на рынке сместился в сторону более дорогих сегментов и локаций: там наблюдается меньшая зависимость от льготного ипотечного кредитования.
В «старой» Москве, согласно аналитике «Метриума», средняя стоимость купленной квартиры увеличилась с июня с 15,5 млн до 16,2 млн руб. Средняя площадь за этот же период выросла в массовом сегменте с 42 до 43 кв. м, а в более дорогом бизнес-классе — с 51 до 55 кв. м.
Новостройки бизнес-класса стали и наиболее популярными в структуре сделок. При этом срок принятия решения о покупке квартиры в сегменте сократился с 203 дней в первом квартале 2023 года до 152 дней в третьем квартале 2024 года, отмечается в отчете компаний E-Promo Group и MGCom.
Без ковра на стене
Несмотря на разницу в стоимости, вторичный рынок ощутил даже больший по сравнению с первичным спад в продажах. Так, если количество сделок с новостройками в России сократилось, по оценке Nikoliers, на 23%, то на вторичном рынке, по данным «ЦИАН.Аналитики», объемы упали более чем на 40%.
Как отмечает господин Попов, на вторичном рынке растет интерес к современному жилью, в то время как спрос на советский фонд, наоборот, снижается. По данным исследования «Яндекс Недвижимости», среди тех покупателей, кто приобрел вторичную недвижимость в последние два года, 51,8% выбрали квартиру в панельном доме, 15,8% — в доме брежневского периода, 14% — в хрущевке, 9,6% — в доме, входящем в программу реновации (чтобы в будущем получить взамен лот в новостройке), 8,8% — в «сталинке».
Сокращение льготных программ для новостроек может подтолкнуть часть покупателей к выбору вторичного жилья, считает генеральный директор Key Capital Ольга Гусева. Кроме того, влияет наличие готового ремонта: доля такого жилья на первичном рынке сокращается при растущем спросе. Как отмечается в исследовании E-Promo Group и MGCom, в бизнес-классе доля продаж квартир с выполненной отделкой выросла с 11% в 2023 до 19% в 2024 году. Впрочем, коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова предполагает, что заметное смещение спроса на вторичный рынок в текущей ситуации возможно только в случае «серьезного демпинга со стороны продавцов такой недвижимости».
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.