Квадратура Юга

Средняя стоимость квадратного метра по округу — сомнительный ориентир для тех, кто действительно намерен приобрести квартиру. Какой суммой нужно располагать, чтобы купить недвижимость на юге Москвы, узнавала корреспондент "Денег" Евгения Дмитриева, попросив риэлтерские агентства подобрать для нее квартиру.

Спальные районы на юге столицы никогда не вызывали ажиотажа на рынке московской недвижимости. Поэтому здесь, казалось бы, обладатель $150 тыс. мог бы с большим основанием, нежели в других округах, рассчитывать на широкий выбор не только однокомнатных, но и двухкомнатных квартир.

Южный административный округ (ЮАО) Москвы занимает около 130 кв. км, или 12% площади столицы. Границами округа с запада и востока являются Битцевский лесопарк, долина реки Котловки и Москва-река. В Южном округе 16 районов: Бирюлево Восточное и Западное, Братеево, Даниловский, Донской, Зябликово, Москворечье-Сабурово, Нагатинский затон, Нагатино-Садовники, Нагорный, Орехово-Борисово Северное и Южное, Царицыно, Северное, Южное и Центральное Чертаново.

Самый простой способ потратить $150 тыс. на недвижимость в ЮАО — купить квартиру в строящемся доме. За эту сумму через два-три года вы получите квартиру в новом доме площадью от 45 кв. м (см. таблицу). На вторичном рынке сегодня за эти деньги предлагают только стандартные однокомнатные квартиры площадью 36 кв. м в старых панельных домах или кирпичных пятиэтажках. То есть ценовой уровень квартир одного из самых неблагополучных по экологии и транспортной доступности районов ненамного отличается от уровня других округов, не считая Центрального. Так, в "Миэль-недвижимости" сразу же предупредили, что за $150 тыс. никаких вариантов, тем более двухкомнатных квартир на вторичном рынке предложить не могут. "Цены начинаются от $170 тыс. за малогабаритную квартиру 39-42 кв. м с небольшой кухней",— заявили "Деньгам" в "Миэль-недвижимости".

Однако не все риэлтерские компании столь категоричны. Так, например, в бюро недвижимости "Агент 002" сообщили, что даже двухкомнатную квартиру за $150 тыс. можно подыскать. Правда, это будут варианты на станциях метро "Пражская", "Кантемировская" и "Царицыно". И речь идет о малогабаритной двухкомнатной квартире общей площадью 40-45 кв. м с кухней около 6 м в старом девятиэтажном панельном доме или пятиэтажке. А в агентстве недвижимости "Статус" предлагают двухкомнатную квартиру за $150 тыс. на ул. Бехтерева, 45, к. 2 общей площадью 45,7 кв. м с кухней 6,2 м. И это был даже не первый этаж, а третий из девяти, да еще и с балконом.

Компания "Инком-недвижимость" предложила двухкомнатную квартиру на Востряковском проезде, 25 общей площадью 44 кв. м (жилая — 26), кухня 6 кв. м, без балкона. До девятиэтажного панельного дома, в котором она расположена, нужно добираться от метро "Пражская" 15 минут на транспорте. Окна квартиры выходят на ТЭЦ, подъезд, откровенно говоря, не очень чистый, и само место, как говорится, "на отшибе", но зато всего за $147 тыс.

Кроме готового жилья риэлтеры предлагают и квартиры в новостройках. Так, за $137 тыс. "Агент 002" нашел "однушку" на Пролетарском проспекте, вл. 50 со сроком сдачи в IV квартале 2007 года. В "Статусе" предлагают тоже однокомнатную квартиру на Варшавском шоссе общей площадью 44 кв. м за $150 тыс.

Если увеличить виртуальный бюджет до $200 тыс., сразу же растет не только площадь предлагаемых квартир и их качество, но и количество вариантов. По словам представителей бюро недвижимости "Агент 002", больше всего предложений двухкомнатных квартир стоимостью именно около $200 тыс. Это квартиры по Замоскворецкой линии метро на станциях от "Каширской" до "Красногвардейской", а также на станциях Бутовской линии легкого метро. Квартиры в основном в панельных домах средней площадью 50-55 кв. м, с кухней 8-10 м. "Статус" предлагает за $200 тыс. двухкомнатную квартиру на Судостроительной ул., 18 площадью 51 кв. м (жилая — 30,7 кв. м), кухня — 8,5 кв. м. Квартира с балконом находится на последнем, 16-м этаже панельного дома.

Компания "Миэль-недвижимость" при таком бюджете может предложить двухкомнатную квартиру на втором этаже кирпичного дома в районе метро "Коломенская" с жилой площадью 29 кв. м, изолированными комнатами, шестиметровой кухней и балконом. В "Инком-недвижимости" заметили, что квартиры стоимостью до $200 тыс. можно найти в стандартных девятиэтажных домах практически в любом районе ЮАО. Это будут типовые двухкомнатные квартиры общей площадью 45 кв. м с маленькой кухней. Также за $200 тыс. можно приобрести двухкомнатную квартиру в более современных домах в "спальной части" ЮАО. Например, квартиру стоимостью $191 тыс. на Ореховом бульваре, 59, 7 минут пешком от станции метро "Красногвардейская". Третий этаж 17-этажного панельного дома, общая площадь 54 кв. м (жилая — 32 кв. м), кухня 9 кв. м, с балконом. "Агент 002" предложил однокомнатную квартиру в строящемся доме на Варшавском шоссе, вл. 16б площадью 50 кв. м за $188 тыс.

Совершенно иное участие в выборе квартиры проявляют риэлтеры при желании клиента потратить $300 тыс. на недвижимость в ЮАО. В разговоре все чаще проскальзывают слова "панорама", "приличные соседи", "парковка", "детский сад", речь заходит о фитнес-клубах и других инфраструктурных новшествах. "Миэль-недвижимость" за $299 тыс. может найти хорошую двухкомнатную квартиру на ул. Чертановской, пятый этаж 16-этажного дома, жилая площадь — 34 кв. м., кухня — 10 кв. м, живописный вид на Битцевский парк. За эти же деньги предлагаются квартиры в доме с огороженной территорией, отдельной парковкой, консьержкой в подъезде.

Агентство "Инком-недвижимость" уверено, что за $300 тыс. возможно приобретение квартиры в кирпичном 8-9-этажном сталинском доме в двух-трех станциях метро от Кольцевой линии с параметрами: 45 кв. м — общая площадь, 28 кв. м — жилая, 6 кв. м — кухня. Или в 14-17-этажных домах улучшенной планировки (52 м общей площади, 30 м жилой, 9 м — кухня), построенных в четырех-пяти станциях от Кольцевой линии метро. Другой вариант приобретения квартиры в пределах $300 тыс.— "распашонки" в спальных районах с параметрами: 58 м общая, 34 м жилая, 10 м кухня в домах 17-22-этажного фонда. Например, двухкомнатную квартиру на ул. Фруктовой, в двух минутах ходьбы от станции метро "Нахимовский проспект", на седьмом этаже 14-этажного кирпичного дома (54 кв. м — общая площадь, 33 кв. м — жилая, кухня 9 кв. м, балкон, телефон, консьерж) можно приобрести за $280 тыс. Инфраструктура, "приличные" соседи и чистый подъезд гарантируются.

Как рассказывает директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская, быстрее всего продаются двух-трехкомнатные квартиры на станциях метро, расположенных недалеко от Кольцевой линии или по Каховской линии. "Например, недавно была продана 'трешка' на станции 'Коломенская' площадью 65 кв. м в панельном доме за $285 тыс.",— рассказывает Ольга Побединская.

Нестандартные трех-четырехкомнатные квартиры, расположенные, как правило, в элитных домах и домах бизнес-класса, выстроенных недалеко от метро в зеленой зоне, со своим паркингом и охраняемой территорией также очень востребованы в ЮАО. Подобные квартиры реализуются через одну-две недели после появления рекламы. "Например, в течение недели по ипотеке за $650 тыс. была продана трехкомнатная квартира площадью 105 кв. м в доме элитного класса у метро 'Орехово', неподалеку от комплекса Царицыно. Причина столь быстрой продажи — дефицит в ЮАО квартир такого класса и наличие большого количества потенциальных покупателей из числа высокооплачиваемых специалистов, которые не желают менять район проживания",— рассказывает руководитель отделения "Домодедовское" агентства "Инком-недвижимость" Александр Комиссаров.

Тем же, у кого нет денег даже на однокомнатную квартиру в Южном округе Москвы, агенты предложат взять ее в аренду. По данным "МИАН — агентство недвижимости", за трехнедельный период по вопросам аренды квартир в ЮАО стоимостью $550-1000 в месяц было 142 обращения. "Традиционно спрос на дешевое жилье выше, чем на более дорогое. Сдаваемые квартиры стоимостью $600 в месяц уходят за один-два дня, в то время как более дорогие (за $1000) сдаются в среднем в течение семи-десяти дней",— рассказывает заместитель гендиректора по вторичному жилью агентства недвижимости "Статус" Андрей Скопцов.

По данным "МИАН — агентство недвижимости", стандартная сдаваемая в аренду квартира в самой дешевой ценовой категории (около $600 в месяц) будет выглядеть следующим образом. Скромная "однушка" в панельном пяти- или девятиэтажном доме с небольшой комнатой, маленькой шестиметровой кухней и совмещенным санузлом. Ремонт в таких квартирах часто не делают в течение продолжительного времени в силу их низкой арендной цены и высокой ликвидности в данном сегменте. Мебель, соответственно, тоже редко меняется. Арендаторы должны быть готовы к отсутствию стеклопакетов или современной бытовой техники. Территориально это может быть последняя или предпоследняя станции метро ЮАО плюс 5-15 минут транспортом.

В "Миэль-недвижимости" предлагают за $600-650 в месяц в ЮАО однокомнатную квартиру, расположенную в новом доме в Бирюлево, без мебели, но с приличным ремонтом. Или однокомнатную квартиру в этом же районе с обычной мебелью и обычным ремонтом, которому уже несколько лет.

За $800 в месяц можно снять квартиру, находящуюся в трех-пяти остановках от Кольцевой линии, в 5-15 минутах ходьбы от метро. Часто это 12-17-этажные панельные дома, построенные 12-20 лет назад, с приемлемым метражом или сталинские пятиэтажки с кухней 8-10 кв. м, лифтом и потолками 3,2 м. Типичный вариант ремонта в квартирах этой ценовой категории — "середина-конец 90-х". Арендатор может рассчитывать на стандартный набор мебели: стенку, диван, два кресла, а также на наличие необходимой бытовой техники, включая стиральную машину и микроволновую печь.

За $1000-1200 можно снять квартиру в современном панельном доме в Южном округе или, возможно, ведомственном кирпичном конца 90-х. Как правило, это квартира в доме с чистым подъездом с консьержем. В квартире должен быть свежий ремонт, в комнатах — гарнитурная мебель, кухня — со встроенной бытовой техникой. Пространство может быть перепланировано с учетом современных тенденций — например, предусмотрена гардеробная, сделана кухня-столовая и пр. Также за $1000 в месяц в этом округе можно снять однокомнатную квартиру в Бирюлево с евроремонтом или трехкомнатную обычную квартиру в районе метро "Шаболовская", "Кантемировская" или "Домодедовская". А по максимальной на сегодняшний момент цене в базе "Миэль-недвижимости" находится квартира за 100 тыс. руб. в месяц ($3760). Это трехкомнатная квартира в районе метро "Улица Скобелевская" площадью 90 кв. м с евроремонтом, новой гарнитурной мебелью, сплит-системой и джакузи.