Санкт-Петербург окружают новые города-спутники. Только в 2006 году было заявлено о строительстве на свободных территориях вокруг Северной столицы нескольких миллионов квадратных метров жилья. Старые пригороды со временем тоже увеличат численность населения и сольются с городом. Новый Санкт-Петербург будет малоэтажным и раскинется на десятки километров от его нынешних границ. С подробностями — обозреватель "Ъ-Дома" СЕРГЕЙ ФЕДОРОВ.
Появление проектов новых кварталов и целых новых городов в окрестностях Северной столицы спровоцировано рядом факторов. Среди них и исчерпание резервов "уплотнительной" застройки, и достройка восточного полукольца КАД, и выход на рынок новых девелоперов, способных финансировать крупные проекты развития территорий. "В Санкт-Петербурге цены на земельных торгах достигли немыслимых пределов, а территорий, где можно было бы реализовывать крупные проекты, практически не осталось, — отмечает вице-президент СК "Пионер" Юрий Грудин. — Поэтому застройщики приобретают участки в Ленобласти, даже несмотря на отсутствие на них инженерной инфраструктуры".
В декабре прошлого года был заложен первый камень в основание города-спутника Кудрово близ Мурманского шоссе. Доселе малоизвестная строительная компания SVP Group намерена построить здесь к 2015 году 1,6 млн кв. м жилья. В новом Кудрове будет жить около 65 тыс. человек. Общий объем инвестиций в проект должен составить примерно 45 млрд рублей. Планы весьма амбициозны, поскольку во всем Петербурге в последнее время вводилось около 2-2,5 млн кв. м жилья в год. Однако уверенность инвестора небезосновательна: проект пользуется поддержкой властей Ленобласти, которые даже подумывают о том, чтобы разместить в новом городе-спутнике областную столицу. Кроме того, местоположение будущего поселения с точки зрения транспортной инфраструктуры идеально: Мурманское шоссе и КАД позволяют его будущим жителям быстро добираться до работы в любую точку Петербурга. "Города-спутники по сути те же спальные районы, — рассуждает председатель совета директоров компании АРИН Андрей Тетыш, — поэтому для их существования связь с мегаполисом, обеспечивающим занятость жителей, — залог успеха".
Интерес региональных властей к крупным проектам развития территорий подстегивает задание федерального центра продвинуть национальный проект "Доступное жилье". Чтобы форсировать его реализацию, руководители практически всех российских городов-миллионников охотно идут навстречу новым инвесторам, не связанным со сложившимся строительным лобби и готовым строить за пределами мегаполисов, в "чистом поле". Проекты новых городов есть уже под Екатеринбургом, Челябинском, в Подмосковье. Некоторые из этих проектов претендуют на бюджетное финансирование.
Жизнь по мастер-плану
Однако за пределами городской черты девелоперов привлекает не только более дешевая и доступная земля, но и возможность спланировать застройку с чистого листа, по новым "капиталистическим" канонам. "Судя по всему, в ближайшие годы основную долю предложения на первичном рынке будет составлять недвижимость в городских сателлитах, — уверен Василий Селиванов, генеральный директор компании Setl City. — Объекты социальной инфраструктуры, планируемые в комплексе с жилой застройкой, дают проекту дополнительные конкурентные преимущества. Такие кварталы и города-спутники будут иметь огромные преимущества перед кварталами существующей застройки, где в детские сады и школы выстраиваются очереди, а социальная среда крайне неоднородна".
По пути создания полноценного городка с социальной инфраструктурой на севере от КАД пошла компания "Пантикапей". В мастер-плане будущего города-сателлита "Евроград", разработанном итальянскими архитекторами, помимо малоэтажной кирпичной застройки общим объемом 500 тыс. кв. м присутствует торговый центр площадью 160 тыс. кв. м, разделенный пешеходной зоной. Вдоль центральной пешеходной улицы городка расположатся предприятия торговли, сервиса и общепита. Зеленая зона отделяет складскую часть от жилой, а паркинг торгового центра вписан в складку насыпного холма, в свою очередь ограждающего город от кольцевой автодороги. Девелопер реализовал в этом проекте классическую девелоперскую схему, скупив различными лотами и освободив от обременений 200 га земли. Это позволило ему привлечь финансовые ресурсы Москоммерцбанка под залог земли. По данным председателя совета директоров ИК "Пантикапей" Дмитрия Яковенко, первая очередь проекта будет реализована уже к концу 2007 года.
Заявленная инвестором цена €1,5-1,7 тыс. за квадратный метр при продаже жилья на финальной стадии с чистовой отделкой выглядит на фоне среднерыночных цен Санкт-Петербурга настоящим демпингом. Инвестор объясняет это низкой себестоимостью строительных работ, которую обеспечивает китайский подрядчик. Подобная "игра на понижение" характерна и для других проектов застройки территорий, которые, хотя и не тянут на статус городов-спутников, имеют сравнимый масштаб. Это проекты девелоперов "Синтез-Девелопмент", "Квартира.ру", "Росстрой", "Балтросс", чье жилье на выходе будет находиться примерно в том же ценовом диапазоне, что и в "Еврограде". "Эти крупные, в основном московские, девелоперы предпочли не переплачивать за 'точечные' участки, а освоить территории, пусть на периферии, пусть даже взяв на себя строительство инженерных мощностей, но заработав на объемах застройки, — отмечает генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Илья Еременко. — Кроме того, подобные проекты помогают раскрыть среду и сформировать застройку в новом западном формате".
Однако городские строители пока не бьют тревогу в связи с грядущим насыщением рынка. По мнению Юрия Грудина, жилье в городах-спутниках займет свою нишу, оттянув спрос со стороны "бюджетных" и иногородних покупателей. "Петербуржцы стремятся остаться в городской черте, где предложение новых домов будет сужаться за счет меньшего количества проектов, заложенных в последние два года. Поэтому на цены в городе рост предложения в городах-спутниках повлияет мало", — резюмирует господин Грудин.
Исторические пригороды
Несмотря на появление проектов новых городов-спутников, рынки недвижимости старых пригородов тоже не сдают позиций. С точки зрения качества среды и жилого фонда, ценового уровня и структуры потребительского спроса старые города-спутники делятся на две группы. "Города, которые выбирают по соображениям экологии, ландшафтно-культурной среды, — Пушкин, Петродворец, Сестрорецк. Цены здесь динамично растут, — отмечает Леонид Рысев, генеральный директор компании "Rysev Realty. Элитные квартиры". — В то же время такие города-спутники, как Колпино, выбирают те, кому, как правило, не хватает средств для покупки жилья в Санкт-Петербурге". Средний уровень цен в Пушкине превысил $2,5 тыс. за квадратный метр: их тянет вверх элитная "малоэтажка". Впрочем, здесь есть и более "бюджетные" проекты. Например, в жилом комплексе "У трех парков" цена квартир составляет от $1,25 тыс. за квадратный метр. Сходную тенденцию отмечает Константин Федоров, руководитель АН "Проспект недвижимость": "В Колпино петербуржцы по доброй воле не едут. Сделки с жильем проходят в основном внутри города. В то же время там строится жилье для военных, туда переселяют обитателей аварийных домов с улиц Шкапина и Розенштейна". Строительство за счет бюджетных средств увеличивает жилищный фонд и население этого города-спутника, численность населения которого подошла к цифре 200 тыс. Популярностью здесь пользуется микрорайон "Простоквашино", где жилье в панельных домах 137-й и 606-й серий можно купить по цене чуть выше $1 тыс. за квадратный метр.
Малоэтажная столица
Согласно данным ГУИОНа, средняя этажность Петербурга — три этажа. Эффект "малоэтажного Петербурга" создает большое количество одноэтажных домов в административных границах субъекта федерации — например, в Курортном районе. И этот парадокс может усилиться после реализации проектов, занимающих промежуточное положение между загородными коттеджными поселками и городами-спутниками. От первых их отличают масштабы и наличие внутренней инфраструктуры, от вторых — высотность. Например, поселок "Славянка" площадью 280 га, расположенный в 1,5 км от железнодорожного вокзала Пушкина. ЗАО "Балтрос" планирует возвести здесь шесть замкнутых мини-кварталов из панельных четырех-шестиэтажных домов с индивидуальными парковками, общей площадью 1,4 млн кв. м. Свой проект инвестор адресует покупателям из числа представителей среднего класса.
До конца 2006 года ООО "Балтрос" намерено вложить в подготовку инженерной инфраструктуры "Славянки" $150 млн собственных средств. На время строительства комплекса компания собирается прямо на месте организовать производство панелей по финской технологии. Инвестор рассчитывает сдавать по 300 тыс. кв. м жилья в год и завершить проект в 2010 году. Цена продажи жилья в "Славянке", как и в случаях с другими проектами комплексной застройки, будет ниже, чем в среднем по городу. По оценке генерального директора ЦРП "Петербургская недвижимость" Ильи Еременко, она составит от $1,2 тыс. за квадратный метр (в 2,5 раза ниже среднерыночной цены жилья в Санкт-Петербурге). Похожий проект "Национальная жилищная корпорация — Санкт-Петербург" (НЖК-СПб) реализует в Янино, где на деньги "Национальной резервной корпорации" планируется построить 170 индивидуальных домов и 130 квартир в таунхаусах.
Отметим, что в свое время послевоенная Америка для утоления жилищного голода пошла по пути "типовой малоэтажки" — строительства сборных домов, образовавших обширные пригороды. Быть может, и модель "малоэтажного Петербурга" станет прообразом доступного жилья для всей России.