Рынок качественной офисной недвижимости Петербурга продолжает активно развиваться. Об этом свидетельствует не только тот факт, что за 2006 год было введено рекордное за последние несколько лет количество бизнес-центров класса А, но и их заполняемость, которая близка к 100%. Более того, большинство введенных в эксплуатацию бизнес-центров класса В практически ничем не уступают офисам более высокого класса, проигрывая им лишь своим местоположением.
Общий объем предложения офисной недвижимости на конец года составил примерно 1 065 тыс. кв. м. По данным Becar Consulting, в течение 2006 года было введено порядка 110 тыс. кв. м качественных офисных площадей (подробнее об этом см. таблицу). На 1 тыс. человек приходится 213,6 кв. м качественных офисных площадей. Семь бизнес-центров, построенных в 2006 году, относятся к классу А. Таким образом, их доля на рынке офисной недвижимости Петербурга увеличилась с начала 2006 года на 1% и составила 8%. Доля бизнес-центров класса В выросла до 39% (на 4% с начала 2006 года). Доля же бизнес-центров класса С, напротив, по итогам года сократилась на 5% и составила 52%. "Несмотря на то что в течение 2006 года не было введено ни одного бизнес-центра класса С, объекты этого класса остаются преобладающими на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга", — комментирует ситуацию Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb. Но, по его словам, доля бизнес-центров эконом-класса в общем объеме рынка будет снижаться и дальше за счет увеличения количества более качественных офисных центров.
Девелоперы покидают центр
Заполняемость большинства бизнес-центров в течение 2006 года оставалась на уровне 98-100%. По словам Анны Романовой, старшего консультанта департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International, как и в предыдущие годы, деловая активность города сконцентрирована в Центральном районе Петербурга. По данным Becar Commercial Property SPb, лидирующие позиции по вводу бизнес-центров в течение прошлого года сохранили Центральный (26,5%), Петроградский (12,6%), Адмиралтейский (16,2%) и Красногвардейский (8,7%) районы. Однако уже сейчас специалисты рынка коммерческой недвижимости отмечают тенденцию смещения зон деловой активности. "Менее однозначным становится понятие 'элитное местоположение' для офисных центров Петербурга, — говорит Вал Жердес, директор департамента маркетинга и консалтинга Praktis Consulting & Brocerage. — Все больше объектов класса А появляется вне исторического центра и так называемого золотого треугольника". По его мнению, как девелоперы офисных проектов, так и арендаторы офисных площадей все чаще предпочитают строить и арендовать объекты с высоким уровнем технического оснащения, хорошей транспортной доступностью и достаточно емкой парковкой вне центра города.
Так, относительной популярностью стал пользоваться Московский район. Специалисты Becar Commercial Property SPb объясняют это хорошей транспортной доступностью района, близостью центра города и аэропорта. Также после ввода кольцевой спросом со стороны девелоперов и арендаторов стал пользоваться Выборгский район. Однако большинство качественных бизнес-центров здесь расположены вдоль набережной. "Если идти в глубь района, то там в основном расположены бизнес-центры класса С, организованные на территории бывших промышленных предприятий", — рассказывает Кирилл Пожарнов, руководитель по инвестиционным проектам Центрального агентства недвижимости.
Ставки подросли
По данным компании Praktis Consulting & Brocerage, за 2006 год рост арендных ставок на офисные помещения в бизнес-центрах Санкт-Петербурга составил 8-12% годовых в рублях. Если говорить об увеличении арендных ставок в долларовом выражении, то они, по данным Becar Commercial Property SPb, за год выросли в среднем на 20-37%. "Такое существенное увеличение связано со значительным изменением курса доллара по отношению к рублю", — считает Алексей Чижов. Другими причинами роста ставок специалисты рынка называют изменение условной расчетной денежной единицы в некоторых бизнес-центра города и высокий уровень ставок во вновь вводимых бизнес-центрах. При этом нижние границы арендных ставок, в отличие от верхних, претерпели незначительное увеличение. Данное обстоятельство характерно для бизнес-центров класса В. "Это объясняется тем, что в последнее время на рынок вышло большое количество объектов этого класса, не уступающих по уровню арендных ставок бизнес-центрам класса А и проигрывающих им только по месту расположения", — объясняет Алексей Чижов.
Объекты стали покупать
По данным компании Becar Commercial Property SPb, в течение 2006 года на рынке офисной недвижимости Петербурга сделки по продаже бизнес-центров занимали незначительную часть, основная доля договоров заключалась в сегменте аренды. "Продажа помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга не так популярна, как аренда, — рассказывает Алексей Чижов. — При покупке офиса в бизнес-центре может возникнуть проблема, связанная с большим количеством собственников, которым зачастую трудно решить вопросы управления общим имуществом здания".
Кроме того, по мнению Андрея Спирина, генерального директора Центрального агентства недвижимости, рынок купли-продажи офисных зданий является одним из самых закрытых. "Ранее собственники бизнес-центров не стремились продавать доли в своих объектах, прибегая к этому только в крайнем случае", — считает он. Однако сейчас, по мнению Андрея Спирина, девелоперы стали более активно пользоваться таким инструментом, как деньги "дольщиков" в коммерческой недвижимости. На рынок вышло много девелоперов, которые ранее занимались жилищным строительством. Теперь они реализуют жилищные схемы на рынке офисов.
Стоимость квадратного метра в различных бизнес-центрах города колеблется от $1,6 тыс. до $4,6 тыс. "При этом цена зависит от стадии готовности объекта и предлагаемого уровня отделки внутренних помещений", — замечает Алексей Чижов. Так, диапазон цен в бизнес-центре "Галицин"/ГОЛИЦЫН// составил 1,6-2,2 тыс. у. е./кв. м, в бизнес-центре Stels — около $1656/кв. м, а в бизнес-центре "Авеню" — от $2,1 тыс. до $2,5 тыс. за квадратный метр. "В настоящий момент большинство бизнес-центров, офисные помещения в которых предлагаются к продаже, находятся в стадии строительства и планируются к вводу в течение 2007-2008 годов", — говорит Алексей Чижов.
Закрепление результата
По данным "Бекар. Консалтинг", в 2007 году к вводу заявлено примерно 450 тыс. кв. м качественных офисных площадей. "Как правило, в эксплуатацию вводится не более 50% заявленного объема, — комментирует Алексей Чижов. — Таким образом, к концу 2007 года реально может быть введено 250-350 тыс. кв. м". В случае сохранения данной тенденции общий объем рынка качественных офисных площадей на конец 2007 года может составить около 1,3-1,4 млн кв. м.
По мнению специалистов компании Praktis Consulting & Brocerage, на рынке офисных площадей в 2007 году спрос по-прежнему будет превышать предложение и сохранятся уровни заполняемости во всех классах, превышающие 90%. "В ближайшие 3 года офисный рынок в состоянии поглотить до 500 тыс. кв. м площадей", — уверен Вал Жердес. В структуре предложения в 2007 году будет продолжать увеличиваться доля площадей классов А и В, поскольку в классе С новых проектов почти не заявляется. "Также на рынке по-прежнему будет увеличиваться доля крупных арендаторов, снимающих помещения от 1 тыс. кв. м и даже целиком офисные центры высокого класса, — считает Андрей Спирин. — Локация БЦ /бизнес-центров/ играет все менее значимую роль. Многие арендаторы начинают между престижем и удобством выбирать последнее".
АННА ОТРОЩЕНКО