Торгцентры растеряли активность

На рынке торговых центров в конце года сохраняется негативный тренд: их посещаемость в России на предпоследней неделе декабря сократилась на 6% год к году. Вакантность остается низкой, но уже в 2025 году арендаторы могут оптимизировать форматы. Спрос на помещения стрит-ритейла и офисы остается стабильным, но активность в сегментах сдерживает дефицит качественного предложения, который может усугубиться в следующем году. Почти половину поглощения офисов в Москве в 2024 году сформировали госструктуры.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Mall Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в торговых центрах России 16–22 декабря оказался ниже значения за аналогичный период прошлого года на 6%, подсчитали в Focus Technologies. За весь истекший период года снижение было менее выраженным — 2%. В Санкт-Петербурге посещаемость на предпоследней неделе сократилась год к году на 4%, за весь год падение составило 1%. В Москве отмечается нулевой и трехпроцентный прирост соответственно.

Торгцентры стремятся к росту

Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев замечает, что в прошлом году рынок торговой недвижимости чувствовал себя увереннее: реализовывался отложенный спрос, объекты активно заполнялись арендаторами. В течение всего этого года аналитики фиксировали охлаждение. На рынке Москвы картина оказалась немного лучше, чем по стране, за счет значительной доли объектов малого и районного форматов.

Негативный тренд по итогам года пока не скорректировал существенно основные показатели деятельности торгцентров. В Москве, по словам руководителя направления исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрея Суркова, вакантность по итогам года составила 7%, сократившись на 4 процентных пункта (п. п.) год к году. Значение приблизилось к стабильным 2017–2019 годам, когда находилось в диапазоне 5–6%. В Санкт-Петербурге схожая тенденция: согласно NF Group, в середине декабря вакантность в городе составила 3,1%, сократившись на 4 п. п. год к году.

Андрей Сурков замечает, что к заполнению площадей привели низкий ввод новых объектов и развитие ритейлеров.

Но он не исключает, что в 2025 году доля свободных площадей в торгцентрах вырастет из-за ухудшения макроэкономический конъюнктуры и оптимизации форматов части сетей. Активное развитие, по мнению эксперта, продолжат фитнес-центры, развлекательные операторы и термальные комплексы. Объем ввода новых площадей остается ограниченным, а все больше существующих требуют реконцепции. «Если пять лет назад доля объектов старше десяти лет была 37%, сейчас она 65%»,— говорит Андрей Сурков.

Переоценка улиц

На рынке стрит-ритейла картина остается стабильной. В Москве по итогам года пустовали 7,7% площадей, на 0,3 п. п. меньше, чем годом ранее, говорит директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина. 31% сделок поглощения в этом году, по ее словам, сформировали операторы общественного питания, 14% — магазины одежды и обуви, 10% — продуктовые сети. Первые две категории показали рост, спрос со стороны финансовых и страховых организаций немного сократился, замечает консультант.

Директор департамента торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Анна Лапченко говорит, что на центральных улицах города сейчас пустует 5,6% площадей.

Год к году значение сократилось на 0,9 п. п. На ключевых торговых улицах, Невском проспекте и Большой Конюшенной, значение ниже — 2–4%. 40% торговых площадей в Санкт-Петербурге, по подсчетам эксперта, сейчас занимают операторы общественного питания, 15% — fashion-сегмент, 9% — продуктовые сети. Арендные ставки показали инфляционный рост, прибавив год к году 5–10%, отмечает госпожа Лапченко.

Ирина Козина рассчитывает, что 2025 год для рынка стрит-ритейла окажется достаточно активным, но развитие операторов частично может сдерживать дефицит качественных площадей. Хотя Анна Лапченко не исключает сценария, в котором рост ставок стимулирует ротацию арендаторов. Это приведет к увеличению вакантности в краткосрочной перспективе, поясняет она.

Офисный перерасчет

На офисном рынке Москвы совокупный объем сделок аренды и купли-продажи достиг 1,9 млн кв. м, сократившись на 2,5% год к году, говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. За счет двух крупных сделок — приобретения АО РЖД офисных площадей в Moscow Towers (263 тыс. кв. м) и Центробанком бизнес-центра Slava 4 (102 тыс. кв. м) — доля госсектора в структуре поглощения за год выросла с 14% до 45%.

Руководитель отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилл Бабиченко отмечает, что доля пустующих офисов в Москве сократилась за год с 7% до 4,3%.

В Санкт-Петербурге, согласно IBC Real Estate, реализованный спрос на офисном рынке составил 400 тыс. кв. м против 397 тыс. кв. м годом ранее. Высокие значения здесь, как и в Москве, поддержало нескольких крупных сделок: ритейлер «Петрович» выкупил бизнес-центр «Спейс» (72 тыс. кв. м), а Т-Банк снял здание «Феррум II» (30 тыс. кв. м). Средняя вакантность на офисном рынке Санкт-Петербурга за год сократилась на 4,3 п. п., до 3,1%.

Кирилл Бабиченко говорит, что средняя стоимость аренды офисных площадей в Москве, внутри МКАД, сейчас 30,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Год к году показатель вырос на 14%. В Санкт-Петербурге средневзвешенные ставки для класса А, по словам Екатерины Беловой, за год выросли на 23%, достигнув почти 3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, класса B — на 12%, до 1,8 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.

Стремительное снижение вакантности и низкие объемы строительства приводят к дефициту площадей, констатирует Екатерина Белова. Господин Бабиченко не исключает, что в следующем году он усугубится: «Дальнейший рост себестоимости строительства может повлиять не только на запуск новых проектов, но и на увеличение сроков завершения строящихся». Это, по его мнению, может сдерживать сделки по аренде площадей.

Госпожа Белова предполагает, что в Москве вакантность в следующем году снизится на 0,8 п. п., до 4%, а средние арендные ставки вырастут на 10–15%. В Санкт-Петербурге высокая активность также сохранится, ждет она.

Александра Мерцалова