Близлежащий к Петербургу район меняет планы
Градсовет Ленобласти утвердил изменение генпланов Всеволожска и соседнего поселения
Деревню Новосергиевка Всеволожского района Ленобласти могут застроить более чем 300 тыс. кв. м жилья. Градсовет Ленобласти одобрил концепцию проекта планировки и межевания территории поселения, а также утвердил изменения в генеральные планы деревни Агалатово и города Всеволожска. Эксперты называют Всеволожский район одним наиболее привлекательных в Ленобласти, но указывают на тяжелую транспортную обстановку в локации.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Концепцию проекта планировки и межевания территории, расположенной в северо-восточной части деревни Новосергиевка, подготовило ООО «ГрадстройПроект». Площадь проектируемой территории составляет 75,8 га, общая площадь квартир в предполагаемом микрорайоне — 308,3 тыс. кв. м, а количество жителей превысит 9 тыс. человек. В границах проектирования предусмотрено размещение физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК) с бассейном, дома культуры, молодежных учреждений, детских садов на 210 и 350 мест, школы на 1000 мест и поликлиники. При проектировании учтены решения по размещению Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД), с мостом через Неву, а также КАД-2.
Члены градсовета рекомендовали разработчикам перенести зеленый каркас дальше от дороги так, чтобы он вел к школе, и согласовали предложения. Концепцию проекта изменений в генеральный план МО «Агалатовское сельское поселение» Всеволожского района Ленобласти представила проектная организация ООО «Матвеев и К». Размещение жилищного строительства планируется во всех населенных пунктах поселения за исключением деревни Колясово. В частности, в деревне Скотное планируется вовлечение в жилищное и социальное строительство 349,26 га, находящихся в частной собственности. Часть территории передадут под предоставление земельных участков участникам СВО по соглашению с правительством Ленинградской области.
С учетом положительной динамики роста численности населения и освоения территории, в том числе развития среднеэтажной жилой застройки, численность населения в Агалатовском сельском поселении достигнет 32,8 тыс. По предлагаемому генплану, средняя обеспеченность населения общей площадью квартир к 2045 году составит 39,1 кв. м на человека.
На территории Агалатово планируется построить новые детские сады и школы, дома культуры со спортивными секциями и библиотечными фондами, подростковые клубы, ФОК с бассейнами и игровыми залами, а также пожарное депо. В деревне Скотное предполагается создание рекреационной зоны площадью 42 га, где предусмотрено размещение различных видов универсальных спортивных площадок и физкультурно-оздоровительных комплексов открытого типа.
Перспективный вариант развития муниципального образования предусматривает реализацию проекта КАД-2 и дальнейшее территориальное развитие деревни Скотное.
Градсовет рассмотрел и принял также генеральный план самого Всеволожска, подготовленный ООО «Архитектурная мастерская "Константин Щербин и партнеры"». Базовым документом является генплан города, утвержденный в 2014 году с изменениями 2015, 2017, 2020 годов. Проектные решения предусмотрены на расчетный срок до 2043 года, с выделением первоочередных мероприятий на срок десять лет (до 2033 года). Были также предложены решения на градостроительный прогноз до 2055 года.
За основу принят средний вариант развития, предусматривающий расширение транспортной инфраструктуры, систем инженерного обеспечения, размещение объектов социальной инфраструктуры, а также включения ряда новых территорий для жилищного строительства и социальных объектов, в том числе — городского стадиона. В общей сложности планируется включение в границы населенных пунктов 99,5 га из земель сельхозназначения и 8,9 га из состава земель лесного фонда. Планируется размещение 628,6 тыс. кв. м жилищного строительства в микрорайонах малоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, 13,9 тыс. мест в школах, размещаемых в новых объектах, и 8,4 тыс. мест в построенных детских садах. Разработчикам рекомендовали доработать концепцию с учетом продления Ириновского проспекта и синхронизировать ее со схемами территориального планирования и экономического развития.
Партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG Estate Валерий Трушин считает Всеволожский район одним из наиболее привлекательных регионов Ленобласти для девелопмента жилой недвижимости. «Совершенно нормально, что локация развивается»,— отмечает эксперт. По его оценке, Агалатово является перспективным местом для освоения, сейчас в этом районе уже реализуется несколько проектов — в Ксимово и Скотном. Цены на жилье находятся на уровне 110–115 тыс. рублей за квадратный метр, говорит господин Трушин. Новосергиевка — также инвестиционно привлекательная территория по локации в связи с близостью к городу. Здесь тоже будет хорошо развиваться жилищное строительство, полагает эксперт.
Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers, обращает внимание, что текущая транспортная доступность рассмотренных локаций оценивается на уровне ниже среднего: маршрут до метро с использованием общественного транспорта займет в среднем не менее часа, а путь на автомобиле до КАД в часы пик — около 30 минут. «Агалатово и соседние населенные пункты в данный момент удовлетворяют реализации жилья наиболее доступного ценового сегмента, при этом темп продаж во многом будет зависеть от сопутствующего возведения социальной инфраструктуры и транспортной доступности конкретного участка»,— уточняет госпожа Рянкель.
Средневзвешенная цена конкурентной экспозиции в Агалатово — 121 тыс. рублей за «квадрат», что на 24% ниже цены первичного предложения по Ленинградской области в целом, дает оценку эксперт Nikoliers. Сейчас для инвесторов наиболее интересны примыкающие к КАД зоны Всеволожского района, граничащие с Санкт-Петербургом.