Продают без спроса
На рынке недвижимости Ростова пик девелоперской и спад покупательской активности
На рынке жилой недвижимости Ростова-на-Дону по состоянию на конец 2024 года наблюдалась невиданная никогда ранее активность девелоперов. В процессе строительства находилось порядка 3,8 млн кв. м жилья, регионом заинтересовался ряд крупных федеральных строительных компаний, заявлены масштабные проекты жилых районов. Средняя стоимость квадратного метра жилья по итогам прошлого года выросла до 150 тыс. руб. (в новостройках — 136 тыс. руб.). При этом, на фоне роста процентных ставок по жилищным кредитам, завершения льготной ипотеки и ужесточения условий по госпрограммам, количество сделок на рынке жилья снизилось по сравнению с прошлым годом на треть. Эксперты считают, что ожидать снижения стоимости квартир не стоит, а девелоперам предстоит скорректировать свои проекты.
Фото: Василий Дерюгин, Коммерсантъ
Фото: Василий Дерюгин, Коммерсантъ
Текущий объем жилищного строительства в Ростове-на-Дону в 2024 году достиг 3,8 млн кв. м. Это, по словам директора по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольги Змиевской, рекордное значение для города и соответствует очень высокой девелоперской активности.
«Объем строительства в Ростове-на-Дону долгое время не выходил за пределы 2 млн кв. м. Стоит сказать, что этот объем соответствовал средней девелоперской активности городов-миллионников (с численностью населения от 1 млн чел.). В 2023 году объем возводимого жилья начал увеличиваться: за год прирост составил 44% и достиг 2,5 млн кв. м. Рост продолжился и в 2024 году: в 1,5 раза до 3,8 млн кв. м»,— комментирует эксперт.
Основатель ООО «Объединение застройщиков» Валерий Мироненко считает, что рекордный показатель девелоперской активности в городе связан с тем, что решение о текущих объектах строительства застройщики принимали в благоприятные для рынка времена, на пике его активности и доступных ипотечных программах с минимальными ставками. По словам собеседника «Ъ-Ростов», в настоящее время от момента принятия решения о покупке земельного участка до начала строительства проходит, в среднем один-два года. Соответственно, это как раз тот срок, когда активность рынка была максимальной и подогревалась различными госпрограммами.
«Добавлю, что Ростов сильно уступал тому же Краснодару и Москве по качеству продукта, что позволяло иметь позитивный прогноз по строительству нового жилья, при условии вывода на рынок продуктового ассортимента, недостающего в нашем городе. Вот эти факторы и повлияли на высокий интерес к Ростову-на-Дону со стороны крупных федеральных игроков. Но, возможно, кто-то из девелоперов, переоценил свои возможности и не знал предполагаемые объемы строительства у конкурентов»,— говорит господин Мироненко.
Цена растет, число сделок — падает
По данным Macon, средняя стоимость квадратного метра жилья в Ростове-на-Дону сегодня составляет 150 тыс. руб. При этом количество сделок на рынке по итогам 11 месяцев 2024 года составило 14,2 тыс. Для сравнения, в 2023 году средняя стоимость жилого «квадрата» в городе составляла 138 тыс. руб., а количество сделок было рекордным для миллионника за последние десять лет — 24 тыс. Если сравнивать с 2014 годом, когда квадратный метр жилья в Ростове стоил в среднем 57 тыс. руб., число сделок достигало лишь 12,4 тыс.
«По уровню цен Ростов-на-Дону занимает средние позиции среди прочих городов-миллионников. Стоимость квадратного метра на рынке города в 2024 году выросла на 9%. Положительная динамика прослеживается с 2020 года и подкрепляется ростом покупательской способности на фоне действия ипотечных программ. От еще большего роста цен рынок удержал выход новых проектов и, соответственно, усиление конкуренции, а также падение спроса в 2024 году»,— говорит Ольга Змиевская.
По итогам года аналитики Macon ожидают выход на 15,5 тыс. сделок, что на 35% ниже значения рекордного 2023 года.
Падение спроса, по словам Ольги Змиевской, было ожидаемым и закономерным. «Главный фактор – снижение доступности ипотеки после ужесточения условий по госпрограммам еще в конце 2023 года, завершения льготной ипотеки с 1 июля 2024 года, роста ключевой ставки, а также исчерпания лимитов по “семейной” программе осенью 2024 года»,— говорит аналитик.
Валерий Мироненко также отмечает, что по сравнению с этим же периодом 2023 года количество сделок по новостройкам на рынке недвижимости города снизилось, примерно, на 35%. В 2023 году в Ростове, по данным эксперта, в среднем заключалось 1760 сделок в месяц, а в 2024 году их ежемесячное количество составляет всего 1180 сделок.
«Если сравнивать показатели 2024 года и 2022, то, количество сделок, наоборот, увеличилось на 42%. В 2022 году ежемесячно заключалось 830 договоров долевого участия. Так что, не все так грустно. А причина снижения количества сделок — в отсутствии ассортимента доступных способов покупки, в том числе, ипотечных программ. Фактически, из доступных программ, на сегодняшний день, осталась только семейная ипотека. Есть “суррогаты”, позволяющие искусственно снижать ставки за счет увеличения конечной стоимости жилья, оплаты различных комиссий банкам и иных механизмов. Тем не менее, такие предложения, иногда, являются единственно доступными для покупателя»,— рассказывает господин Мироненко.
По его данным, на текущий момент, средневзвешенная стоимость жилья в Ростове составляет 135 тыс. руб. за кв. м. Но, в зависимости от района, уточняет эксперт, средневзвешенная цена может отличаться до 50%, а в конкретных случаях — для отдельных ЖК — разница цен может быть в два-три-четыре раза, а иногда и в шесть раз.
«Условно, в одном районе цена бюджетного ЖК начинается от 110-120 тыс. руб. за кв. м, а в центре города цена квартир в клубном премиальном доме доходит до 600 тыс. руб. за кв. м. За год цены выросли в среднем на 25-30%, если не брать в расчет изначально переоцененные объекты. По таким, в некоторых случаях, есть даже снижение цен»,— комментирует Валерий Мироненко.
По данным федерального девелопера «Неометрия», по итогам ноября на первичном рынке недвижимости в Ростове-на-Дону средняя стоимость одного квадратного метра приблизилась к 136 тыс. руб. Рост по отношению к ноябрю 2023 года составил 14%. При этом, по словам директора департамента аналитики «Неометрии» Ксении Рысенко, в ноябре 2024 года все сделки с новостройками в Ростове-на-Дону были оформлены жителями Ростовской области.
«Традиционно большая часть сделок в регионе совершается именно жителями Ростовской области. Однако в течение года мы также наблюдали интерес представителей новых регионов России, Москвы, Краснодарского края, Дагестана и Чечни, а также других регионов страны»,— отмечает аналитик.
По ее словам, самыми популярными квартирами в новостройках города на сегодняшний день являются одно- и двухкомнатные лоты. На них, согласно рыночным данным, приходится 40% и 36% оформленных сделок соответственно. Еще 14% покупок – студии, остальные 10% – трехкомнатные квартиры.
Перспектива переизбытка
По данным Macon, возведение многократных домов в Ростове осуществляет 52 компании. Но основу конкуренции формирует десятка крупнейших по объему строительства девелоперов, на которых суммарно приходится почти 80% рынка. Абсолютным лидером, по данным консалтинговой компании, является застройщик «ЮгСтройИнвест»(ЮСИ), в активном портфеле которого находится сразу восемь жилых комплексов (доля в общем объеме строительства — 21%).
Кроме того, отмечают в консалтинговой компании, на ростовском рынке присутствует ряд краснодарских девелоперов: «АльфаСтройИнвест», «Точно» (вышел на рынок в конце 2024 года), ССК, «ЕкатеринодарИнвест-Строй», «Неометрия», «ВКБ-Новостройки» и другие. Из других регионов на рынке Ростова-на-Дону работает застройщик «ТЭН». Известно о планах на Ростов сразу двух федеральных игроков — «Самолета» и «Эталона».
Валерий Мироненко отмечает, что двумя крупными девелоперами в Ростове-на-Дону будет застраиваться территория Кумженской рощи, активно, по его словам, застраивается локация на востоке города, а также рядом с «Мегамагом», заявлен серьезный по объемам проект в районе гребного канала. При этом, отмечает собеседник «Ъ-Ростов», идет активная застройка огромной территории старого аэропорта, продолжают строиться и развиваться Суворовский микрорайон, Левенцовка. Также, по его словам, присутствует огромное количество относительно небольших точечных проектов по всему городу.
«Считаю, что заявленные проекты, на сегодняшний день, создадут переизбыток ассортимента предложений и, скорее всего, значительная часть этих проектов будет стартовать не так активно и не такими объемами площадей, как это было в последнее время. Ростов не “вывезет” такой объем предложений. Миграция, по сравнению с тем же Краснодаром, небольшая. Иногородних покупателей не так много. Население прибавляется не такими темпами, чтобы обеспечить устойчивую покупательскую способность. Условно, чтобы привлечь достаточное количество покупателей для обеспечения спроса на завяленные проекты, нужно сначала построить еще два-три завода, типа Ростсельмаш. Безусловно, все заявленные проекты рассчитаны на десятилетия вперед, но, давайте не будем забывать, что на текущий момент, в Ростове совершается чуть более тысячи сделок в месяц и этого не достаточно, чтобы обеспечить реализацию всего объема прогнозируемых квадратных метров»,— говорит Валерий Мироненко.
По его словам, скорее всего произойдет корректировка активности старта продаж в соответствии с текущей ситуацией спроса и покупательской способности.
Прогнозы на рынке покупателя
С 1 декабря 2024 года в Ростове-на-Дону введен мораторий на новые проекты. Основанием для этого стала острая нехватка социальной инфраструктуры. На этом фоне, по мнению Ольги Змиевской, преимущество на стороне комплексных проектов, в составе которых запроектированы школы, детские сады и прочая инфраструктура. «В данном направлении движется современный девелопмент жилья в крупных городах: помимо квадратных метров застройщик также возводит все необходимое для жизни микрорайона»,— констатирует аналитик Macon.
Дальнейшая динамика рынка Ростова-на-Дону, по словам госпожи Змиевской, будет зависеть в первую очередь от доступности ипотеки.
«Фактически единственным инструментом поддержки спроса в 2025 году останется “семейная” программа, проблема исчерпания лимитов которой, вероятно, будет решена. Но высокие ставки по рыночной ипотеке отсекут доступ к этому инструменту для существенной части населения»,— говорит Ольга Змиевская.
Поддержку спроса вне «семейной» программы, по ее мнению, обеспечат рассрочки и рискованная траншевая ипотека (низкая ставка предоставляется только на ближайшие один-два года, далее - свыше 20%, но при условии снижения ключевой ставки ЦБ заемщик сможет рефинансировать ипотеку под более низкий процент).
При сохранении ключевой ставки на уровне выше 15% число сделок в 2025 году, по прогнозам аналитиков Macon, составит 13-15 тыс. ед., то есть ниже 2024 года. Цены остановятся в росте, но значительно их падения, по экспертным оценкам, не последует ввиду высокой инфляции.
Валерий Мироненко также прогнозирует, что цены будут увеличиваться, но не спекулятивно, а на уровне текущей инфляции. Стройматериалы и земля не дешевеют, отмечает он. Застройщики, по мнению эксперта, будут выводить на рынке меньше проектов, а кто-то будет придерживать старты, чтобы не обваливать цены.
«Никто в убыток не будет работать и строить. Кроме этого, цены на новостройки регулирует банк, выдавший проектное финансирование. Ниже согласованных цен с банком, застройщик продавать не будет. Так что не стоит ожидать существенного обвала цен, как этого многие ждут. Возможна некоторая коррекция на ранее переоцененных проектах. Хорошие продуктовые решения в новостройках и сейчас пользуются устойчивым спросом»,— говорит господин Мироненко.
Он уверен, что от текущей ситуации, выиграет, прежде всего покупатель, а застройщики будут вынуждены сильно конкурировать между собой за клиента. Они, по мнению эксперта, будут улучшать качество продукта, качество жизни покупателя в предлагаемых проектах, оптимизировать планировочные решения, делать их максимально удобными, уделять внимание дворовым пространствам и инфраструктурному окружению — делать все, чтобы именно их продукт выбрал клиент.
«Рынок сегодня не простит ошибки при проектировании. Сегодня рынок покупателя, а точнее — конечного покупателя, который выбирает квартиру, прежде всего, для собственного проживания, а не для инвестиций. А отсюда и повышенные требования клиентов к локации и квартирам. Конкуренция - это всегда хорошо, поэтому я уверен, что в ближайшее время мы увидим новые проекты, на уровень выше по своим потребительским свойствам и качествам, нежели чем проекты прошлых лет»,— резюмирует Валерий Мироненко.