Ключевые индикаторы для инвестора и арендатора

Цифровизация в девелопменте для оптимизации издержек, рост спроса на апартаменты в качестве «парковки» денежных средств, складской дефицит и увеличение популярности формата light industrial, инвестиции в недвижимость для покрытия инфляционных рисков — эти и другие тренды развития рынка коммерческой недвижимости обсудили эксперты на круглом столе, организованном ИД «Коммерсантъ» в Санкт-Петербурге.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Инвестиции в недвижимость

По подсчетам IBC Real Estate, 2024 год характеризуется рекордным объемом инвестиций в недвижимость — 979 млрд рублей. Из них порядка 300 млрд пришлось на три крупные сделки, связанные с улучшением офисных условий корпорации РЖД, Центробанка и т. д. «С учетом того что некоторые сделки до конца декабря могут закрыться, вполне вероятно, что в этом году российский объем инвестиций перевалит за триллион»,— отметил руководитель филиала компании в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров. По его словам, весь год рынок жил в ожидании снижения ключевой ставки, чего не произошло.

В Санкт-Петербурге на 10 декабря объем инвестиций составил 113 млрд рублей. «Рекордов в Северной столице мы не видим, ожидается к концу года 120–130 млрд рублей. Тем не менее с учетом текущих обстоятельств я думаю, что этот уровень очень хороший и выше был только в 2023 и 2021 годах»,— заявил спикер.

На протяжении пяти лет доминирующее положение на рынке Санкт-Петербурга занимает жилой сектор со средней долей 55%. По итогам 2024-го она должна составить 60%. «Следующий год для отрасли будет непростым: отменена льготная ипотека, которая была драйвером продаж последние несколько лет, а высокая ключевая ставка не способствует кредитованию. Многие девелоперы принимают решение по оптимизации своих портфелей. Если раньше застройщики боролись за продукт, то сейчас стараются найти покупателей на проекты, требующие долгосрочных инвестиций, и, соответственно, стараются от таких проектов избавляться»,— подчеркивает Сергей Владимиров.

Также в лидерах офисная и складская недвижимость. Последний сегмент по-прежнему вызывает интерес у широкого пула инвесторов, и значительный вклад в его развитие делают закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), в том числе розничные. В гостиничной недвижимости инвесторов в основном интересовал девелопмент новых объектов, а девелоперы, в свою очередь, активно использовали субсидирование со стороны государства, чтобы построить такие объекты.

Среди популярных в Петербурге ключевых сделок, отражающих типы инвестиционных вложений, спикер выделил сделки с уходящими иностранцами, куплю/продажу объектов для собственного использования и интерес к производственной недвижимости.

К проблемам 2024 года Сергей Владимиров отнес дефицит кадров, повышенную инфляцию, дорогое, фактически неподъемное корпоративное кредитование. «Количество и размер сделок будет постепенно сокращаться, поэтому объемы, которые мы закладывали на 2025 год по инвестициям, существенно меньше, чем в 2023–2024 годах. Также, начиная с 2022-го, инвесторы ожидали, что будет достаточно серьезный приток инвестиций со стороны дружественных юрисдикций, в том числе Китая, Индии, арабских стран. К сожалению, на данный момент такой приток не зафиксирован и большинство инвесторов не идут в Россию, потому что опасаются применения вторичных санкций»,— полагает Сергей Владимиров.

«В целом делать прогнозы сегодня трудно, так как невозможно просчитать операционный бизнес-план в горизонте от трех до 10 лет и сложно спрогнозировать, как себя будут вести многие показатели по расходам, которые инфлюируются в бешеном темпе»,— говорит он. Поэтому многие инвесторы смотрят на такие базовые в сфере коммерческой недвижимости показатели, как стоимость замещения (стоимость, по которой в текущих рыночных условиях можно построить аналогичный продукт).

По мнению спикера, драйвером в развитии рынка недвижимости станут ЗПИФы. «Дело в том, что размер ликвидности, накопившейся у населения, беспрецедентен и инвестирование в ЗПИФы позволяет получить больший горизонт инвестирования. В свою очередь, тренд по депозитам, которые по-прежнему остаются самым популярным инструментом, нисходящий. Большинство банков считает, что в горизонте одного-двух лет доходность по вкладу будет уменьшаться. По ЗПИФам же есть возможность зафиксировать эту доходность на большой горизонт, и приток таких частных денег на рынок недвижимости будет достойной альтернативой банковскому финансированию»,— подытожил Сергей Владимиров.

Потребительский спрос

После отмены льготной ипотеки спрос на недвижимость упал на 30–40% в зависимости от сегмента, сообщил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. Аналитики прогнозируют сокращение объемов продаж: если в 2023 году в Санкт-Петербурге было реализовано 2,7 млн кв. м, то по итогам 2024-го — 2,2–2,3 млн кв. м.

«В следующем году продажи будут на уровне, аналогичном второму полугодию 2024 года, однако изменится структура сделок. Если раньше у застройщиков в сегменте массмаркета и комфорт-класса порядка 90% сделок проходило через ипотеку, соответственно, хорошо выполнялись эскроу-счета, снижалась ставка по проектному финансированию, то сейчас будет иная структура. Акцент перейдет на сделки в рассрочку. При этом девелопер не будет получать тех же объемов денег, а себестоимость строительства вырастет из-за ключевой ставки. Эти факторы будут толкать вверх цены на недвижимость»,— подчеркивает Сергей Софронов.

Еще один влияющий на рынок фактор — низкая динамика выдачи в Северной столице разрешений на строительство новых объектов. Она обусловлена жесткой градостроительной политикой, которая в перспективе вряд ли изменится.

Если рассматривать спрос по сегментам недвижимости, то прослеживается интересная тенденция: в массмаркете и комфорт-классе он сократился почти в два раза, однако пропорционально увеличился в премиальном сегменте.

«У нас есть готовый объект на Петроградской стороне. Там спрос не может не радовать, несмотря на динамику стоимости квадратного метра. Отчасти это вызвано недостатком предложения на рынке элитной недвижимости»,— приводит пример Сергей Софронов.

Отдельно спикер обозначил тенденции на рынке апартаментов. Спрос на апартаменты сильно сократился в 2022-м. В предыдущие годы он составлял 5 тыс. юнитов в год, но в 2022 году упал до 2–2,5 тыс. и только в 2024-м перешагнул отметку в 3 тысячи.

После отмены льготной ипотеки апартаменты стали рассматривать как альтернативу однокомнатной квартире или студии, приобретаемым в инвестиционных целях в кредит по низким ставкам. «Мы зафиксировали рост спроса на 30% по нашим проектам в июле — августе. Люди хотят "припарковать" свои деньги, чтобы избежать их обесценивания. Официально сообщается, что инфляция составляет 9%, однако, учитывая, что банки выдают депозиты под 24%, можно полагать, что она выше. Думаю, динамика на рынке апартаментов в 2025 году будет положительной, несмотря на то, что большая часть этого продукта реализуется в рассрочку»,— говорит Сергей Софронов.

Доходность апартаментов

Более подробно о том, как будет развиваться сегмент апартаментов и его доходность, рассказала руководитель партнерских продаж строительного холдинга «Сенатор» Ирина Саликеева.

По словам спикера, спрос на размещение в апартаментах вырастет за счет туристического потока, который продолжает увеличиваться. По данным городской администрации, по итогам года туристов будет больше, чем пять лет назад, — порядка 10,5 млн человек (в 2023-м было 9,4 млн).

Один из самых привлекательных районов для отдыха в Петербурге — расположенный на берегу Финского залива Курортный. Со времен царской России здесь располагались здравницы. Локация до сих пор локация сохраняет оздоровительную функцию: вековые сосны, свежий благодаря отсутствию промышленных предприятий воздух, близость к заливу. Холдинг «Сенатор» расположил в Курортном районе флагманский проект «Морская Ривьера». В составе этого многофункционального комплекса оздоровительная инфраструктура (бассейн, спортивный зал, банный комплекс, многофункциональная площадка). Также имеются коворкинг, ресторан, детская комната. Гости получают возможность останавливаться здесь с разными целями: семейный отдых, удаленная офисная работа, полноценный отпуск. Средняя загруженность комплекса составляет 75%.

«На доходность апартамента влияет не только сама недвижимость, но и встроенные коммерческие помещения с необходимым функционалом. Соответственно, чем их больше — тем интереснее отдых, больше спрос и выше доходность. Покупая юнит за 12 млн рублей, можно в год получать от сдачи в аренду 1 млн. Это выше, чем проценты по депозитам в банке, которые в перспективе будут снижаться. Кроме того, сама недвижимость не подвержена инфляционным рискам. В целом юнит можно будет окупить за пять лет»,— говорит Ирина Саликеева.

Сейчас предлагаются апартаменты площадью 23 кв. м и 40 кв. м. Для инвесторов работают различные программы.

Архитектурное и дизайнерское воплощение проекта «Морская Ривьера» отмечено в этом году престижной международной премией «Золотой Трезини» в номинации «Лучший реализованный проект курортного комплекса».

Офисный сегмент

Об основных показателях офисной недвижимости рассказала директор департамента корпоративных услуг и продаж Maris Нелли Алейникова.

По приведенным спикером данным, объем рынка офисной недвижимости немного подрос: в I квартале 2024 года он составлял 4,221 млн кв. м, а в III — 4,25 млн кв. м. По итогам III квартала валовой объем вакантных площадей на рынке сократился на 40,5% относительно показателя IV квартала 2023-го. Средний уровень вакансии в бизнес-центрах класса А и В составил по итогам III квартала 2024 года 3,9%.

Арендные ставки ожидаемо увеличились. Средняя запрашиваемая ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец сентября 2024-го составляла 2520 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы (увеличение составило 14,5%). Средняя запрашиваемая ставка в зданиях класса В — 1770 руб. с учетом НДС и операционных трат (рост на 17,2%).

Для Maris 2024 год (к слову, компания отметила 20-летие) был богат на интересные сделки. Например, компания сопровождала крупнейшую сделку, где в роли арендатора офисов выступил вуз: Высшая школа экономики (ВШЭ) выбрала бизнес-центр класса А «Канатный цех». Другая знаковая сделка года — аренда БЦ «Авангард» госструктурой еще до ввода объекта в эксплуатацию. В 2024-м компания реализовала более 20 сделок, включая аренду и продажу более чем 50 тыс. кв. м различных площадей.

Если вернуться к тенденциям на рынке, то главными арендаторами офисной недвижимости выступают финансовый сектор, представители сферы образования, госкомпании, строительный и IT-сектора. «Учитывая, что компании группы «Газпром» продолжают эмигрировать из Москвы в Санкт-Петербург, тенденция на поглощении ими офисных площадей продолжится»,— отметила Нелли Алейникова.

Арендаторов в 2025 году ждут следующие проекты: «Северная Пальмира» (18 тыс. кв. м), «Полюстрово BTS» (63 тыс. кв. м), «Авиор» (18 тыс. кв. м), «Радиус» (7 тыс. кв. м), «Собрание-2» (9 тыс. кв. м), «Сенатор» на Чапаева, 15 (8,6 тыс. кв. м), Spaсe (8,5 тыс. кв. м) и другие.

Спикер также рекомендовала арендаторам рассматривать сервисные пространства и коворкинги. «Это прекрасная альтернатива для корпоративных решений на долгосрочную и краткосрочную перспективу, так как такие помещения оборудованы всем необходимым»,— подчеркнула Нелли Алейникова.

Несмотря на то что доля этого сегмента небольшая, он продолжает расти и сами операторы вкладываются в развитие. Крупные арендодатели заняли основной пул сервисных пространств, и в свободном доступе имеются рабочие места в розницу.

Индустриально-складская недвижимость

Об основных показателях рынка складской недвижимости, трендах и прогнозах в данном сегменте на 2025 год рассказал партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка.

По состоянию на ноябрь 2024 года рынок складов класса А и В, то есть качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге, составлял 4,6 млн кв. м. Прогноз на конец года — 5,1 млн кв. м. Вакансия увеличилась: с 0,3% по итогам полугодия до, согласно прогнозу, 0,9% к концу года. Это связано с массовым вводом в конце IV квартала и некоторыми объективными причинами оптимизации бизнеса.

К концу 2025-го прирост складских площадей может составить 552 тыс. кв. м. Однако на спекулятивный рынок выйдет немного. Из указанного объема 240 тыс. кв. м отдано под склады Wildberries, часть из которых строится, а другая — реконструируется после пожара. К концу 2024 года должны быть введены рекордные 861 тыс. кв. м, из них 57% — спекулятивные объекты и 43% — объекты built-to-suit.

Арендная ставка растет: в 2023 году она составляла 8,4 тыс. рублей за кв. м, к концу 2024-го может составить 10,7 тыс. рублей за «квадрат» (triple net), что примерно на 10% выше, чем показатель за полгода, а к 2025-му — 11,3 тыс. рублей.

«Это колоссальный рост. Стоит отметить, что в Москве аналогичная ситуация, только ставки аренды выше. В Петербурге на рост арендной ставки влияет отложенный спрос, который формировался последние четыре года, а также минимальный уровень вакансии, рост операционных расходов по управлению объектом, инфляционное давление»,— указал Филипп Чайка.

Он добавил, что среди причин роста арендной ставки удорожание строительства. Кроме того, высокая ключевая ставка тормозит спекулятивный девелопмент.

Совокупный объем сделок за 11 месяцев 2024 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти составил 470 тыс. кв. м. Что касается структуры арендаторов, то основная доля за онлайн-ритейлерами (69%), затем идут производственный сектор (17%), логистика и дистрибьюторы (12%).

Набирает популярность сегмент light industrial. Пока он занимает 2% от всего рынка в городе, но интерес к нему высокий. Объем сегмента составляет 99,6 тыс. кв. м, строящийся объем рынка с планом ввода в 2025 году — 98 тыс. кв. м, объем анонсированных проектов с вводом в 2026-м — 150 тыс. кв. м.

Основные игроки сегмента в Санкт-Петербурге: девелопер ГК «Первый базис» с проектами Left & Right, Business Hub и Workshop (также стартует с проектом Industrial HUB на Индустриальном проспекте); «ФАКТ.Пром», развивающий индустриальный парк на «КиевскоE-95»; ГК «Невская строительная компания», ведущая парк «IP Разметелево».

Филипп Чайка отметил, что московский рынок складов формата light industrial развивается намного активнее. До конца 2024 года в столице построят еще около 400 000 кв. м недвижимости в данном формате, а в 2025-м — еще 900 000.

Господин Чайка рассказал и о стоимости земельных участков промышленного назначения. За 2024 год прирост в цене на них составил 35–45%. Стабильная динамика роста цен на землю наблюдается с 2020 года. Самые дорогие участки на Пулковском и Киевском шоссе, в районе деревни Лаврики во Всеволожском районе и в Марьино.

«Цифра» в коммерческой недвижимости

Цифровизации отрасли был посвящен доклад генерального директора сервиса поиска строительных подрядчиков 21YARD Алексея Харитонова.

Сегодня цифровизацией строительства занимаются довольно много девелоперов, и, согласно соцопросам, они считают диджитализацию приоритетным направлением в компании.

«Однако надо понимать, что цифровизация — это не какая-то "красная таблетка", золотое решение, после приятия которого прибыль сразу взлетит на 20–30%. Это набор маленьких решений, которые регулярно делаются и, соответственно, по 2, 3, 4% прибавляют к доходности компании. В конечном счете прибавка может составить от 10 до 19%»,— отмечает Алексей Харитонов.

Спикер предупреждает, что вход в цифровизацию должен быть постепенным. Господин Харитонов предлагает начать его с решений, касающихся аналитики и сбора данных. Например, внедрить куар-коды в пропускную систему на стройплощадке, чтобы иметь объективную оценку человеческих ресурсов подрядчиков, а значит, и контроль сроков.

«Зачастую бывает, что подрядчику в договор вписывается критерий о том, что он должен обеспечить на площадке 100 человек в день. Утром приезжает три автобуса с людьми, а через два часа их увозят на другой, более приоритетный объект. Девелопер же не знает об этих движениях. Если мы вводим куар-коды в пропускную систему, то можем получить четкий срез по аналитике в своем личном кабинете и отслеживать, какое количество персонала у подрядчика находится в данный момент на площадке. Эти данные можно использовать для взаимодействия с подрядчиком, наложения штрафов и санкций, если тот не выполняет обязательства»,— поясняет эксперт. Еще один важный ресурс — видеофиксация, которая становится необходимой в случае выявления нарушений или же в форс-мажорных обстоятельствах.

Много переписки по важным вопросам ведется посредством электронной почты или в чатах. 21YARD создали специальный сервис, в котором можно обмениваться письмами, отправлять документы, скреплять их простой электронной подписью, фиксировать замечания и работу над исправлением. Когда подрядчиков много, разработка становится удобным инструментом, потому что собирает в одном месте всю необходимую информацию и придает ей юридический вес.

В закупках и снабжении можно использовать куар-коды на материалы, GPS-маяки и трекеры. Они необходимы, если товар дорогой и внешне идентичный (трубы, шкафы, установки, инструмент, техника).

Сервис 21YARD занимается поиском строительных подрядчиков. «Наличие увеличенного предложения позволяет снизить среднюю стоимость работ. Например, если выборка происходит из 18 предложений, снижение цены может составить порядка 26%. За пользование сервисом оплата взимается с подрядчиков, а не с самого девелопера. То есть застройщик ничего не теряет, зайдя к нам на площадку и обозначив потребность, например, в строительстве склада или в более мелких услугах, таких как кирпичная кладка»,— отмечает Алексей Харитонов. Сервис выберет предложения от подрядчиков, с которыми застройщик, возможно, даже не работал, и тем самым продемонстрирует свежее решение запроса.

Алла Михеенко