Земля не покрыла инвестпроект

Специализированный застройщик «Липки 2020» не получил земельные участки по инвестиционному соглашению с правительством Саратовской области. В 2020 году компания завершила возведение ЖК «Прометей» на ул. Рабочей, 45А в рамках инвестпроекта, направленного на помощь обманутым дольщикам. В строительство «Липки» вложили 43 млн руб., за которые организация должна была получить компенсацию в виде двух земельных участков в центре города. За четыре года власти не исполнили свои обязательства по соглашению, что привело к судебному спору в Арбитражном суде региона. В результате разбирательств суд встал на сторону чиновников и отказал застройщику в удовлетворении требования обязать ответчиков подготовить для получения подписанный договор аренды земельных участков. Юристы отмечают, что причина спора — сложившаяся в регионе практика реализации инвестпроектов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Арбитражный суд Саратовской области отказал ООО СЗ «Липки 2020» в иске к администрации Саратова и региональному минстрою. Застройщик требовал обязать чиновников подготовить подписанный договор аренды двух земельных участков: на ул. Григорьева, 50/52 площадью 1,94 тыс. кв. м и ул. Соборной, 49 площадью 1,37 тыс. кв. м. Данные участки компания должна была получить за достройку дома обманутых дольщиков на ул. Рабочей, 45А.

Согласно акту суда, речь идет о 18-этажном ЖК «Прометей». Земля под домом в январе 2001 года была передана в аренду ЖСК «Чайка-6» сроком на 25 лет под проектирование и строительство жилого здания переменной этажности. Изначально предполагалось, что в доме будет от семи до девяти этажей. Однако до 2015 года новый ЖК так и не появился по ул. Рабочей, 45А. В том же году суд признал ЖСК «Чайка-6» банкротом. В декабре 2016 года «Чайка» подписала договор с ЖСК «Прометей», по которому право аренды земли переходит последнему. Однако «Прометей» так и не возвел «проблемный» дом, а в марте 2018 года подписал аналогичный договор с ООО «Лепта», которое в итоге должно было заняться строительством. Разрешение на него администрация Саратова выдала в июне того же года.

Однако в октябре «Лепта» передает право аренды земли СЗ «Липки 2020». По данным «Дом.рф», строительство ЖК «Прометей» началось в январе 2019 года. В реализацию проекта застройщик вложил 43 млн руб. В эксплуатацию дом был сдан в четвертом квартале 2020 года.

В судебном акте также уточняется, что в конце декабря 2020 года «Липки» по завершении инвестпроекта подписали соглашение с правительством Саратовской области, согласно которому участки на ул. Григорьева, 50/52 и ул. Соборной, 49, предназначенные для среднеэтажной застройки, были зарезервированы за компанией. Впоследствии эти земли региональные власти должны были передать в аренду «Липкам» без проведения торгов для размещения объектов инвестиционной деятельности и выдать разрешение на строительство. Их общую рыночную стоимость оценили в 34,9 млн руб. То есть застройщик посредством строительства пятиэтажного и шестиэтажного нежилых зданий планировал компенсировать расходы за возведение ЖК «Прометей».

В суде чиновники заявили, что СЗ «Липки 2020» действительно реализовал инвестпроект и исполнил обязательства по соглашению. При этом власти все равно не готовы подписывать с компанией договор аренды земли. Представители областного правительства обосновали это тем, что указанные в соглашении земельные участки не соответствуют требованиям градостроительного законодательства. Также ответчик подчеркнул, что основанием для заключения договора аренды земельных участков является соответствующее распоряжение губернатора. Такое распоряжение не было издано, следовательно, обязательства по предоставлению земельных участков не наступили.

Помимо прочего, мэрия Саратова указала, вступившие в силу в 2023 году изменения в законодательстве, согласно которым полномочия по выдаче разрешений на строительство и других документов были перераспределены между органами государственной власти и органами местного самоуправления, не позволяют исполнить условия соглашения. Учитывая аргументы чиновников, суд отказал СЗ «Липки 2020» в удовлетворении исковых требований. Связаться с застройщиком «Ъ» не удалось.

При этом у заявителя есть возможность обжаловать решение в апелляционном суде, считает старший юрист NOVATOR Legal Group Дмитрий Окинин. «Арбитражный суд подчеркнул, что проект распоряжения все еще находится на стадии согласования в правительстве области. Следовательно, отсутствие данного распоряжения делает невозможным заключение договора аренды с истцом. Однако решение суда первой инстанции может быть отменено, если истец убедит вышестоящие суды в том, что задержка в получении распоряжения губернатора является следствием медлительности работы муниципальных органов и не должна приводить к убыткам с его стороны»,— пояснил юрист «Ъ».

Инвестиционный проект — хороший механизм для восстановления прав участников строительства, однако он должен соответствовать ряду критериев. Об этом «Ъ» рассказал руководитель «Центра помощи дольщикам» Антон Хайдуков. «Инвестпроекты зарекомендовали себя, как успешная модель для восстановления прав участников строительства в ряде регионов. Однако такой механизм должен быть понятным и прозрачным, а правила не должны меняться на ходу. Инвестор несет издержки сразу, рассчитывая получить прибыль потом. Если какие-то договоренности меняются в процессе, то заранее просчитанная экономика предприятия может сломаться. При этом, с момента договоренности о реализации проекта до окончательного составления всей документации может пройти много времени. Решить проблему может четко и заранее прописанная этапность реализации проекта, где будет регламентированы действия сторон в тех или иных условиях. Это касается любых инвестиций, не обязательно связанных с восстановлением прав дольщиков. А для последних в Саратовской области приняли закон, в соответствии с которым обманутым гражданам выплачивают средства из бюджета»,— рассказал господин Хайдуков.

Нина Шевченко