Стабильность перед бурей?

Все участники рынка признают, что на рынке городской недвижимости наступил период стабилизации цен. Вопрос в том, сколько она продлится и в какую сторону качнется маятник.

Очевидно, что бурный рост цен, который наблюдался в прошлом году, не мог длиться вечно, но всего лишь двухмесячный перерыв "на стабилизацию" заставил застройщиков говорить о том, что не за горами новый виток роста. Правда, никто не говорит о резких скачках. Для инвесторов приятнее всего плавный и постоянный подъем, а не рывки рынка в ту или иную сторону.

Спокойствие экспертов обусловлено еще и тем, что январь и начало февраля — традиционный период спада активности, и если уж в это время не произошло заметного спада, а дело ограничилось лишь стабилизацией, то впереди, конечно же, рост.

Есть несколько объективных предпосылок для укрепления и дальнейшего роста рынка жилья. Во-первых, это общий экономический подъем, который, правда, неизвестно сколько продлится. Во-вторых, наличие отложенного спроса из-за сокращения ввода жилья в прошлом году. В-третьих, естественное сдерживание рынка из-за инфраструктурных проблем, прежде всего с энергомощностями.

При этом можно констатировать, что ожидаемого массового сброса инвесторских квартир (что рассматривалось многими экспертами в качестве главной причины падения рынка) не произошло. Некоторое уменьшение доли инвесторских покупок происходит, но это не оказывает заметного влияния на рынок.

Таким образом, дальнейший сценарий "плавного роста" представляется вполне реальным.

Андрей Александров

Мнения участников рынка

Тимур Баткин, заместитель генерального директора группы компаний "Дон-строй":

— С начала года ситуация на рынке спокойная: за январь--февраль цены серьезно не изменились ни в ту, ни в другую сторону. Мы рассматриваем это, во-первых, как нормальную реакцию рынка на бурный рост прошлого года. Подобная цикличность наблюдается не первый год: после резкого взлета наступает стабилизация, затем цены опять начинают подниматься, постепенно наращивая темпы. В периоды спокойствия и покупатели занимают выжидательную позицию, формируя отложенный спрос, и застройщики не торопятся совершать активные действия — пытаются спрогнозировать ситуацию, поэтому на рынке устанавливается стабильность. Что мы наблюдаем и сегодня.

Однако важно понимать, что причин для длительной стагнации и тем более для падения цен так и не появилось. В целом ситуация не меняется уже многие годы: спрос на качественную московскую недвижимость стабильно высок, а предложение не увеличивается и не может серьезно увеличиться хотя бы в силу ограниченного количества площадок в Москве. Поэтому любую остановку роста цен можно рассматривать лишь как временное явление, не имеющее под собой реальных рыночных оснований.

Скорее всего, еще некоторое время, скажем, до марта-апреля, сохранится минимальный рост. Затем мы увидим появление на рынке тех самых выжидавших покупателей, которые спровоцируют рост спроса и вновь толкнут цены вверх — конечно, не с динамикой прошлого года, но достаточно для того, чтобы рынок перешел в стадию стабильного роста.

Вячеслав Тимербулатов, вице-президент группы компаний "Конти":

— В этом году, в отличие от 2006 года, рынок недвижимости развивается по привычному сценарию: традиционно январь — месяц спада деловой активности. В настоящее время наблюдается стагнация спроса и стабилизация цен.

Наибольший рост цен в январе продемонстрировала элитная недвижимость — около 2%. Несколько отстает по темпам роста жилье бизнес-класса — порядка 1,5%. Жилье экономкласса осталось на прежней отметке по сравнению с концом 2006 года, так как еще тогда был достигнут порог покупательной способности. На рынке продолжается процесс четкого разделения по классам, начавшийся в конце прошлого года.

Со стабилизацией цен ожил рынок вторичного жилья, так как стали возможны альтернативные сделки. В то же время на вторичном рынке прослеживается тенденция снижения цен на неликвидные квартиры.

В феврале-марте мы ожидаем увеличения платежеспособного спроса, связанного с оживлением рынка, застройщики постепенно начнут выводить новые предложения. Сохранится тенденция увеличения объемов предложения с ростом цен на уровне 2-3% в месяц в зависимости от класса.

Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty:

— Лидером роста цен на первичном рынке по итогам января--февраля 2007 года стали предложения класса "де люкс": в данном сегменте показатели роста стоимости составили порядка 3,5%. В первую очередь это обусловлено девелоперскими коррекциями цен на квартиры в строящихся домах. Тем не менее застройщики стремятся максимально эффективно реализовывать собственные предложения на рынке и в связи с этим устанавливают высокую стоимость предложений на первых этапах строительства, что постепенно нивелирует разницу между ценами на "проекты" и "готовые квартиры". Такое развитие ситуации, накладывающееся на сужение круга компаний--застройщиков элитного жилья, со временем приведет к тому, что 100% первичного рынка будет реализовываться как реально существующие квартиры и апартаменты, а время "проектов" и краткосрочных инвестиций в жилье уйдет в прошлое.

Олег Борисенок, маркетолог компании "Комстрин":

— Первый прошедший новогодний месяц еще раз подтвердил, что рынок московской недвижимости встал. Аналитики, отслеживающие уровень цен, отмечают конъюнктурные колебания, которые составляют менее 1% как в сторону повышения, так и в сторону понижения, что в макромасштабах ничтожно. Говорить, стагнация это или зависание перед скатыванием вниз, пока рано. Нужен еще хотя бы месяц для выявления тенденции. Ведь инерционность рынка недвижимости очень высока. Ситуация, которую мы имеем возможность наблюдать, предсказывалась еще поздней осенью, когда рынок только начинал торможение. То, что цены сейчас стоят, вполне логично и естественно. Говорить о затишье перед бурей я бы тоже не стал. Нет никаких предпосылок для резких колебаний рынка.

Андрей Блажко, коммерческий директор девелоперской компании "Сити-XXI век":

— Итоги января в целом подтверждают предварительные прогнозы экспертов о плановом росте цен на столичном рынке монолитных новостроек в среднем на 1-2%. Спрос на качественное жилье остается стабильным. На повышение цен на первичном рынке влияет и изменение стадии готовности объектов.

Падения цен на недвижимость ожидать не стоит, поскольку для этого отсутствуют объективные причины. Негативный сценарий возможен лишь при глобальных потрясениях в мире, например при резком падении цен на нефть. Но оснований для этого в ближайшие несколько лет нет. Цены на энергоносители, от которых во многом зависит благополучие российской экономики, по-прежнему высоки. Хотя некоторые колебания их возможны.

Ни в одном государстве, в котором происходит активный экономический рост, недвижимость не дешевеет. Более того, она дорожает высокими темпами. И это закономерно. Более того, повышение цен на жилье у нас обусловливается не только увеличением спроса, но и дефицитом предложения. Это связано как с нехваткой новых площадок под застройку, так и с инфраструктурными ограничениями, в частности с трудностями в получении техусловий на присоединение новых объектов к электросетям. И хотя в московской энергетике запущена масштабная инвестиционная программа создания дополнительных мощностей, для ее реализации потребуется несколько лет.

Источники: "Миэль", МИАН, "Крост", Mirax Group