Как известно, два переезда равняются одному пожару. Однако деньги, силы, а главное, нервные клетки можно сэкономить, если подойти к делу грамотно и воспользоваться услугами компаний--перевозчиков частных грузов. Другое дело, что доверять самое ценное в разных случаях надо разным перевозчикам, а некоторым не стоит доверять вовсе.
В Таиланде вместо привычных нам квадратных метров и долларов торговцы недвижимостью оперируют раями (1600 кв. м) и батами ($0,03). Причем на популярных курортах в Паттайе и на острове Пхукет недвижимость покупают в основном те, кто хочет иметь в Таиланде "дачу". И их можно понять. В Паттайе квартиры-студии в жилом доме с бассейном или отдельный дом недалеко от пляжа могут стоить от $30 тыс. до $100 тыс. "Конечно, вложения $30-60 тыс. в покупку бунгало в Паттайе большой прибыли не принесут, однако капитализация приобретенной недвижимости будет на уровне 10-15% в год",— говорит гендиректор компании "АТТА Ипотека" Александр Черняк. Сегодня Паттайя и Пхукет застроены так же, как Москва: очень плотно, и все видовые места уже заняты. Поэтому особо выгодных предложений по покупке земли или участию в строительстве жилых комплексов здесь единицы.
Но инвесторы уже двинулись в глубь страны. "Сейчас недвижимость в Таиланде пользуется огромным спросом как со стороны европейцев, так и со стороны наших соотечественников. Только россиянами в одной Паттайе еженедельно заключается несколько десятков сделок с недвижимостью",— рассказывает Александр Черняк. Чтобы по-настоящему хорошо вложить деньги, агенты, работающие с тайской недвижимостью, советуют обратить внимание на землю острова Самуи. Здесь "входной билет" на инвестиционный рынок стоит от $60 тыс., но и доходность таких вложений несравнима с выгодой от менее затратных покупок в других районах Таиланда. "Самуи переживает сейчас фазу бурного развития, подлинного строительного бума, и при планах инвестировать свои свободные средства трудно найти для этого иной, более прибыльный и надежный вариант",— считает директор компании "ТайПроперти" Алексей Тютин.
Самуи — третий по величине остров Таиланда, который находится в 40 км от материка, его второе название — Остров кокосовых пальм. Добраться до него можно самолетом из Бангкока и паромом, который ходит от пристани Донсак (Donsak), расположенной неподалеку от столицы провинции города Сураттани (Suratthani). В среднем бунгало здесь стоит около $60 тыс., коттедж — $150-200 тыс., вилла — около $400 тыс. Готовый бизнес на этом острове можно купить за сумму от $120 тыс.
Остров Самуи испытывает настоящий ивестиционный бум, в связи с чем его называют азиатским Монте-Карло
"Самуи — это растущий азиатский Монте-Карло. Сегодня он переживает настоящий строительный бум: цены на землю и дома ежегодно растут как минимум на 30-40%. По оценкам специалистов, к 2008 году цены на недвижимость увеличатся вдвое",— уверяет Алексей Тютин. Компания "ТайПроперти" в июне 2004 года приобрела несколько участков земли на холмах на западе острова Самуи по цене $25 за 1 кв. м. К сентябрю соседние участки были проданы уже по $38 за 1 кв. м. Спустя 18 месяцев после покупки, в декабре 2005 года, часть земли была реализована компанией по $65 за 1 кв. м.
Конечно, внутри самого острова также существуют различия в размере как первоначальных вложений при покупке земли, так и отдачи от них. Например, цены на недвижимость в Чавенге (Chaweng beach) значительно превышают цены других районов острова. Это неудивительно — Чавенг обладает наиболее развитой инфраструктурой на Самуи. Однако здесь уже практически нет свободных участков земли у пляжа, а немногие оставшиеся стоят от $410 за 1 кв. м. Окружающие Чавенг холмы активно застраиваются: там можно насчитать более десяти крупных строительных проектов. Цены на землю с видом на море сильно различаются в зависимости от удаленности от центра и наличия коммуникаций (в первую очередь дорог и электричества). "В среднем уровень цен на землю колеблется в районе $115-200 за 1 кв. м. Равнинные участки здесь также значительно дороже, чем где-либо еще на Самуи. Связано это с тем, что из-за хорошо развитой инфраструктуры района они используются под строительство мелких отелей бунгального типа и домов для сдачи в аренду",— уточняет Алексей Тютин.
По прогнозам многих экспертов, темпы роста цен на недвижимость и землю в Чавенге в ближайшие год-два замедлятся. Дело в том, что на первичном рынке Чавенга практически отсутствуют предложения, кроме того, инфраструктура западных и южных районов Самуи начала стремительно развиваться.
Поэтому инвесторам следует обратить внимание на земельные участки Майнам (Maenam), Бопхут (Bophut), Чонг-Мон (Choeng Mon) и Ламай (Lamai beach). "Эта группа курортных районов непосредственно примыкает к Чавенгу, что определяет сложившийся там уровень цен на недвижимость. Участки, расположенные в непосредственной близости от пляжа, стоят в этих районах в пределах $300-330 за 1 кв. м",— рассказывает специалист компании Sunrise Pro Co Ltd, занимающейся консультациями на тайском рынке недвижимости.
Участки с видом на море на холмах, окружающих Майнам, Бопхут и Ламай, широко представлены на рынке и имеют уровень цен в пределах $85 за 1 кв. м. "Определенный минус Ламая заключается в отсутствии развитой сети бетонных дорог до холмов. Равнинные участки в этих частях Самуи, расположенные вблизи от дороги, в настоящее время пользуются повышенным спросом. Это связано с тем, что зональная инфраструктура быстро развивается и все большее число строительных компаний начинает вести там свои проекты, привлекая новых инвесторов",— говорит директор компании "ТайПроперти". Районы Майнам, Бопхут, Чонг-Мон и Ламай имеют прекрасную перспективу развития, и, по прогнозам, в ближайшие несколько лет их ценовой уровень не будет уступать Чавенгу.
Южные районы Самуи объединяют слабо развитая инфраструктура и слишком низкий уровень воды. В летние месяцы бухта Панг-Ка практически пересыхает, поэтому местные жители делают специальные фарватеры для своих лодок. "Исключение составляет восточная часть района Тон-Крут, где в 2008 году правительство планирует начать строительство причала для океанских яхт. Это может серьезно изменить судьбу района и сложившийся там уровень цен",— рассказывают в компании Sunrise Pro Co Ltd.
Ценовой разрыв между участками разных категорий в этих районах минимален. На рынке достаточно предложений участков на пляже по цене $150-180 за 1 кв. м, расположенных в бухте Панг-Ка и Тон-Круте. "Компании пока не спешат инвестировать в эти районы, ожидая начала правительственной программы по строительству причала. Это решение лоббируется одним из членов кабинета министров, и его реализация может вызвать серьезный скачок цен на землю в восточной части района Тон-Крут",— говорит Алексей Тютин.
В результате на юге острова стоимость участков с видом на море колеблется в пределах $60-70 за 1 кв. м. Равнинные участки небольшого размера, по данным компании "ТайПроперти", вполне реально приобрести по $40-50 за 1 кв. м. Этим успешно пользуются мелкие и средние инвесторы, начинающие в этих районах строительство гостиниц бунгального типа.
На популярных курортах Тайланда недвижимость покупают для отдыха, а не с целью выгодного вложения средств
Каждый, кто хоть раз задумывался об инвестициях за рубеж, сталкивался с вопросом гарантий. "В случае покупки недвижимости в Таиланде для решения этого вопроса нужно очень тщательно подойти к юридическому оформлению документов",— рассказывают в компании Sunrise Pro Co Ltd. Первое, что нужно сделать,— это организовать собственную компанию, аналогичную российскому ООО.
Но в силу того, что один из семи обязательных учредителей должен быть тайцем, которому по закону должно принадлежать не менее 51% акций, нужно принять ряд "оборонительных" мер. "В учредительный договор нужно внести пункты, защищающие интересы иностранного акционера. В учредительном договоре определяется, что директором компании и единственным распорядителем счета является иностранный акционер (или же два или более иностранцев при необходимости)",— говорит Александр Черняк. Процесс организации компании обычно занимает три недели, стоимость этой услуги — около $1500.
Следующий важный шаг — проверка права собственности продавца и подписание договора купли-продажи объекта недвижимости. "Типы земельных документов бывают разные, в том числе и такие, что не разрешают строительство капитальных сооружений на участке. Поэтому важно быть уверенным в том, что данный земельный участок, во-первых, принадлежит продавцу на правах собственности и что он ничем не обременен, а во-вторых, что тип этого документа — Chanote или Nor Sor 3 (Nor Sor 3 Gor). Оба названных типа земельных документов разрешают строительство капитальных зданий и точно определяют границы земельных участков",— предупреждает Алексей Тютин.
Официальную оплату приобретаемой недвижимости, как правило, делают банковским чеком уже непосредственно в земельном департаменте (Land Office) перед сдачей документов на переход права собственности. Обычно большая часть платежа за землю осуществляется через офшорные счета покупателя и продавца для того, чтобы избежать дополнительных налоговых выплат. "Это достаточно обычный ход при приобретении дорогой собственности. Около 90% вилл в Таиланде приобретается исключительно по этой схеме, когда 60 или 70% суммы проходит через офшорные счета. Обычно покупатель и продавец договариваются о взаимовыгодном варианте, устраивающем обе стороны",— рассказывает Алексей Тютин.
После регистрации права собственности на земельный участок подконтрольная иностранцу компания-резидент может оформить данный участок в залог в пользу самого иностранного физического лица или же иного юридического лица по его выбору. Здесь важно помнить, что ограничение на право владения иностранными лицами касается только земельных участков, поэтому иное недвижимое имущество может свободно находиться в собственности нерезидента.
В итоге инвестор станет собственником — тайской компании, земельного участка или иной недвижимости. При этом он получит следующие документы: уставные документы компании, свидетельство о праве собственности на землю (title deed) формы Chanote, Nor Sor 3 или Nor Sor 3 Gor, банковский сертификат о перечислении с целью инвестиций в Таиланд (Tor Bor 3 certificate).
Стоит учитывать, что собственность, принадлежащая иностранным физическим и юридическим лицам (включая пятизвездные курорты, небоскребы Бангкока и многочисленные производственные комплексы), в основном оформлена именно этим методом. "Исключение составляют только земельные участки и иные объекты недвижимости, взятые в долгосрочную аренду. Все юридические компании и юристы, работающие в Таиланде, идут исключительно этим путем вне зависимости от того, какой национальности заказчик-нерезидент",— говорит Алексей Тютин.
|
НЕБЕСНАЯ БУХГАЛТЕРИЯ
Проект до $150 тыс. Наиболее низкозатратный проект предполагает приобретение небольшого земельного участка на Самуи площадью 400-500 кв. м и последующее строительство на нем мини-отеля на шесть номеров. По оценкам компании "ТайПроперти", проект имеет расходную часть в размере $145 тыс. и расчетную доходную — $32-42 тыс. в год. К дополнительным плюсам этого проекта следует отнести фактор устойчивого удорожания недвижимости на острове. Таким образом, при возможной продаже этого бизнеса в будущем можно извлечь дополнительную прибыль еще и за счет роста цен на землю, который составляет минимум 25-30% в год. Дополнительной статьей дохода является предоставление арендаторам коммунальных услуг — электро- и водоснабжения. Например, 1 кВт•ч энергии обходится владельцу собственности в $0,12, в то время как арендаторам он продается уже за $0,3. Таким образом, к сумме месячной арендной платы будут прибавлены часть стоимости потребленного электричества, а также полная стоимость потребленной воды согласно счетчику, так как система водоснабжения принадлежит собственнику застройки. Срок реализации проекта — семь-девять месяцев. Проект привлекателен своей простотой, невысоким уровнем вложений и ликвидностью. Готовый комплекс может быть продан за $200-220 тыс. Проект до $300 тыс. Проект средней ценовой категории нацелен на инвесторов, располагающих бюджетом около $300 тыс. Суть проекта заключается в строительстве на приобретенном участке (площадью 600-700 кв. м) двух отдельно стоящих домов для последующей продажи. По данным компании "ТайПроперти", строительство дома с отделкой обойдется в $500 за 1 кв. м. До момента реализации собственник может сдавать дома в аренду, тем самым получая дополнительный доход. Недвижимость имеет устойчивую тенденцию дорожать, и если при этом было найдено выгодное место для строительства, то доход от продажи может составить 60-70% и более. Следует отметить, что чем лучше участок (учитывается близость к морю, вид и удобство подъезда) и интереснее архитектурное решение, тем выше будет рентабельность всего проекта. Средний срок его реализации — от года до полутора. Проекты этого типа пользуются наибольшей популярностью среди инвесторов. Проект от $1 млн Крупные проекты предполагают инвестиции от $1 млн и выше. Программа предполагает покупку большого участка земли без инфраструктуры с последующим делением, подведением коммуникаций (трехфазное электричество, водоснабжение и бетонная дорога до каждого участка) и реализацией полученных участков. Для примера компания "ТайПроперти" взяла участок размером 19 200 кв. м, расположенный на холме, с красивым видом на море. Смета рассчитывается исходя из цены приобретения — $45 за 1 кв. м. Первый шаг реализации проекта — деление территории на 15-20 участков меньшего размера (площадью от 800 до 1000 кв. м каждый) с оформлением в земельном департаменте отдельного документа (Chanote) на каждый из них. Следующий шаг — подведение коммуникаций. В общую собственность планируется выделить 1700 кв. м для прокладки дороги и организации подъезда к каждому из участков. Общие затраты на проведение коммуникаций обычно составляют 10-15% стоимости земли (кроме тех случаев, когда земля очень удалена от основных центров). Параллельно с этим ведется рекламная кампания и осуществляется реализация полученных участков. Продажная цена на мелкие благоустроенные участки с хорошими видовыми характеристиками составляет в среднем $100 за 1 кв. м. Осуществление этого проекта займет 18-20 месяцев. Это наиболее популярный и надежный способ инвестировать свои средства. |